实况：住有所居——住宅法立法研讨论坛

房地产门户房天下  2008-01-15 20:51

【陈淮】法是根据过去经验已经形成的规范。经济学的研究是咱们应该形成的规范。如果他们俩有一点共同之处，就是共同研究行为规范。不同之处是法是研究现在的。经济学说明天的经济发展趋势，咱们得形成什么样的约定。因此我们来参加这个法的研究，关于住宅法律体系，法律规范问题，也是很有意义。中国的住宅法和相关的适用的法律，确确实实对我们来说都是新课题，也是迫切的课题。为什么新？因为我们二十年前的时候，我们都是无产阶级。你说有房子住吗？有，但是都不是你的。现在我们明确的说。从02年的十六大到07年的十七大，我们明确的说，我们要老百姓有产。

【陈淮】十六大就说了，什么叫全面小康社会呢？就是家庭财产普遍增加的社会。不光是吃穿有余，还得存量资产增加。所以十六大还说，不以人有无资产划分政治上的先进和落后。这是一个天翻地覆的革命，政治理念，社会价值的取向。十七大我们进一步提出了，要创造条件，让更多的群众拥有财产性的收入。我们大多数老百姓有产的这个产，基本物质形式是房子。这是层意思。所以我说，我们把它上升为法律。个是我们大家都是新课题，第二个是老百姓已经开始有产了，所以我们迫在眉睫。

【陈淮】八十年代末我们研究通货膨胀，简单，给老百姓物价补贴就行。为什么呢？老百姓现挣现吃。这个月挣的工资，不够买到上个月同样的消费资料了，怎么办呢？我们给你提供物价补贴就行了。今天，我们说防止偏快转向过热，一个新问题是什么？老百姓不仅是这个月挣这个月吃，他还有了点家底，有了存量资产了。这一通胀的情况下，不仅是这个月挣的钱不够买上个月挣的东西，我存量的钱缩水了怎么办？就带来了人们在通胀预期下，以币求货稳定社会经济运行的冲击和威胁，迫在眉睫就在这儿。所以既是新问题，又迫在眉睫。

【陈淮】北京市五十年代盖过四类住房，幸福大街就这么来的。第二类公务员房，三里河，一批国家住房。第三批是共产主义大厦。所以东直门白塔寺，那时候的共产主义，连小康社会都达不上。第四类大型厂矿的平房。当时还都得是团支部书记，劳模才能住上取得。那时候北京盖的四类房子，都有历史可查的。也不知道有没有资料留下来。这个都代表一个时代。六七十年代，整整二十年，北京建的住房就是简易楼。因为毛主席说了，要准备打仗，打完仗再建设。工业学大庆，大庆精神是先生产后生活。农业学大寨，大寨精神是先治坡后治屋。

【陈淮】我想现在的年轻人听起来像笑话一样，当时说你是修正主义思想不得了的事。霸官撤职是轻的。整整二十年的欠帐，到了今天才有了我们博士们说的问题。八十年代到九十年代二十年间我们是脱困时期。不管好坏，难看好看，区域是文化和发展文化的地方，盖了住房了。整个二十年间，我们现在一大批房改房主要是这个阶段盖的。当时我们的政策是鼓励单位自建住房。这个历史是这么走过来的。我们面对住房问题，是理论和现实的结合，中国和国外普遍经验的结合。从这个角度考虑法的问题才有意义。理想化的东西考虑立法是胡说是白说。

【陈淮】但是，无视我们的现实问题，只注重走着瞧，那可能我们也会贻误战机。我觉得，要想把它定得完美无缺，无论如何办不到。再于我们还没有充分的实践。从建房子，管房子批土地的，政府调整资源配置的主体，开发商，大家都经验不充分。谁的权益应该保护？两个权益相冲撞的时候，谁又优先？以及未来风险由谁担？物业的安全问题，其中不仅仅是技术性的安全，建设部是老部，技术国内一流，研究怎么小区规划，怎么保障建筑安全？但是怎么维护老百姓拥有住房产权的价值安全？

【陈淮】我们现在想把类似的问题一下说清楚了，那我估计得神仙了。全公认的，我们有基本的原则以法的形式定下来。我觉得重要和有意义的。什么原则呢？就是人民群众生在这个，就有住房的基本权利。这应当是法。法是什么？大家共同承认了，都约定了，谁也不能违反，违反了社会就要给你一定制裁的。美国人说有人权。《独立宣言》说了，人人有平等追求幸福的权利。人生而平等，有追求幸福的权利。人们发现，人人有追求幸福的权利，还有我追求不上权利，也有从社会获取基本保障的权利。我就是最笨的，我残疾人，我孤寡老人，我不能给社会做贡献，我是不是就得冻死啊？如果这样还有人权吗？

【陈淮】有了这两个部分，一个基本的权利，以人为本的落脚点就有了。所以我们说住宅法也好，一个基本的就是人人享有适当住房的权利是指的什么含义？第二个，法要贯彻一个政府有保障不同阶层的人有住房的义务。不是说什么人到政府那都应该有一套住房。通过多元，多种方式。但是至少有一条，每一个阶层的人，都有获取住房的办法。有的人白给，有的政府借你钱，或者有的政府给你补助。有的是你可以从银行借钱，政府替你付利息，这就是不同层面多样化。

【陈淮】而不是像有些人认为的，政府要给博士硕士发一套房子。这种事恐怕是办不到，只要是明天进共产主义，今天还没有进呢，今天就办不到。这是第二个，政府有责任，有义务，作为基本的法律责任。政府什么时候也不能推卸。第三个，必须体现中国的国情。为什么呢？十七大说，我们要建一个什么社会主义呢？叫做中国特色的社会主义。个我们家底薄，积累的时间不长。别老拿发达国家人家的住房条件来比。

【陈淮】美国人均GDP，4.2万美金，我们人均两千美金，还是靠人民币帮忙算下来的。这就是中国的国情，底子薄。别说五十年代，到八十年代末，能分个团结户的成套住宅。两间卧室两家住，还得团支部书记什么的才能住得上。车间主任，还得和工会主席厂长关系不错，才能住得上的。我们资源少。中国的资源问题，我想不用举数字了。我们从99年到2007年，平均每年城镇居民人均居住面积增长一平方米，只多不少。照这个速度增长下去，到2020年，把城镇人口的增长考虑进去，把最近七年的能源消费数据考虑进去。我们的居住消费用电都不够了。得用法的形式规定，人享受的住房资源，是有社会公约的，不是可以无限扩大。

【陈淮】我想这也是必要的。如果一定要占也行，可能是三倍五倍的代价。对全社会的公共利益就是妨碍，就符合用法的来约束这种行为的要求。我们还得规定，只保障基本住房，不能保障住多大房，或者多舒适。政府保障的只能是基本住房的需求。当然基本住房需求也是多元，多层次的。廉租房50平米，经济适用房60平米。当前我们的基本的保障，经济适用房60平米是为满足低收入群体的。至少按照国务院24号文件为准的。经济适用房有基本的对象，一个是有劳动能力，有收入，因为毕竟得买啊。但是买的时候我的能力差，是这个群体。

【陈淮】第二个是过渡性的群体，就包括我们刚毕业不久的年轻人。所以经济适用房里就带有政策保障性明确的，定义为有限产权房。第三，非得住够五年才能出让，所以你的产权流通受到影响。第四，60平米的经济适用房，和90平米的两限房。90平米的两限房是带有政策保障性质的商品房。第五，在法的意义上，社会每年所能改善的，不可能是的都保障，都改善。优先保障改善住房困难的群体。最后，我想有关法律的问题，中等收入者的需求，不是无限都能满足的。有些市场发展过程中，我们通过多元化，多层次的市场体系来满足。

【陈淮】不仅仅是买上或者租到房子，怎么解决了住房需求。还必须格外强调，这个房子的持有，居住过程中，种种的风险如何配置？我们现实有个问题，我们还没有立法呢，实际上高法已经解释了。我做了按揭，家里有事，两个月的按揭还不上了，法院按照我的协议拍卖我的房。但是我这个风险不能够由老百姓全部担，你不能把我赶出去。价格风险如何通过市场化体系配置出去？次级债就是把低收入或者中等偏下的群体，通过市场化配置出去的好东西。

【陈淮】中国千万别弄次级债，这都是糊涂认识。中国就应该有次级债市场，这个市场是专门给中等偏下，给有严重困难问题的解决的好办法。这些是以上我关于法的问题的一些想法。我觉得在这些地方，坚定不移的坚持。有些地方留给历史，逐步的分层次的解决，指望一蹴而就，一个晚上都解决了，解决不了。另外还有一个认识。我们别指望用三五年，或者十年八年，把没有房子住的穷人的问题全解决了。这不光是因为我们穷，底子薄，发展不平衡，而且还因为水涨船高。公共政策部分所提供的住房，是永远解决不完的。

【陈淮】永远需要有政府兜底的一部分人。所以不要理想化为，我们经过一番努力就把廉租房解决了，再一努力中等收入就解决了，再一努力，博士毕业生就解决了。我们永远面对的是长期存在的问题，谢谢！

【龙翼飞】各位领导，各位，很高兴参加这个论坛。我们住宅法立法已经很长时间了。对于住宅立法的设计和困难的考虑，我过去有基本的想法。住宅法是涉及到社会关系的多重性。涉及到的社会群体，各个层面都涉及到了。是给全体国民立的法，这个指导思想必须明确。是保障全体国民，按照效率优先，兼顾公平的立法理念来设计的。

【龙翼飞】我们要考虑到社会保障制度所面对的中国的国情，必须建立在一种广覆盖，低水平，多层次这样的特点上面，才能立出符合中国国情的法规出来。住宅法具有浓厚的社会保障法性质的综合性的法律。因此所涉及到的法律关系，也是多元化。我们在立法过程里面必须要协调好，住宅法与社会保障法律制度的关系。要协调好住宅法与环境保护比的关系，要协调好住宅法与物权法，与房地产法，与土地法的关系，与融资法律关系，与税法的关系，甚至包括商业保险法，婚姻家庭法的关系，我认为都是涉及到的。

【龙翼飞】在立法里面，我们视野，我们的目光一定要广泛。综合运动各种法律手段，法律措施来实现，住有其屋，这样的过程里面，或者和谐社会里面，住宅法的立法思想。关于框架的法律设计，应该有立法的宗旨，立法的指导思想，立法的指导原则，等等准则性的规定。还要按照分别的规定，住宅的发展规划，这是重要的。在我们的国家，住宅应该按什么样的层级安排，在什么样的时间内，按照中国发展的大的阶段去考虑。住宅法适应的规划问题。

【龙翼飞】未来中国农民将有多大比例，会通过进城打工成为城镇居民？还有会不会出现城乡居民混居的现象？因此住宅法应该考虑到这样的发展阶段的层级。所以住宅发展规划里面，要作出比较灵活的安排，而不是让的社会成员都在城市里居住是个目标，这是发展规划里面要谈到的。另外住宅法在严格保护耕地的基本国策的前提下，怎么样来充分的利用四荒地进行住宅方面的建设，应该是我们国家在土地保护里面必须考虑的。

【龙翼飞】现在我们是尽量的占好地和城市的郊区的土地，实际上是优地劣用。我们应该考虑土地的管理方面，怎么样充分的利用节约土地的资源。我们住宅法还的规定，关于住宅建设的各个方面的管理措施。还有一些具体的规定，作为公民他们在住宅方面，他们的权利。
比如说你的居住权，你的权，在什么样的层级上，用什么样的法律保护它？应该根据什么情况？的公民都有居住的权利。具体到住宅法里面，到你个人得经济收入，和你所处的生活环境的时候，未必都是持有权为尺度的。我们在住宅法里，关于住宅交易的相关的措施。另外关于住宅发展基金，住宅合作社，都是这个法律应该考虑到的。

【龙翼飞】在我们今天考虑的话题里面，关于如何满足中等收入人群的住宅需要问题，我谈几点看法。，中等收入人群，我们从我们现行的统一数据来说，还没有下很准确的定义。我理解，应该是享受低保以上的社会成员，应该是被等同是中等收入的人群。这样就可能比较准确了。对这部分社会群体，他们解决住房需要方面，我想住宅立法里边，如果说采取法律措施，来满足这部分社会成员的住宅需要的话。个还是要考虑到，对这部分人群，他们的居住权的满足，并不是一定以权作为满足的条件。因此房地产市场里的购买住宅，和租赁住宅，都应该是解决这部分社会群体住房需要的两个措施。

【龙翼飞】第二，关于要解决这部分中等收入人群的需要，不可避免的要有我们土地如何利用的问题？我们无非是两个渠道。一个就是改造，第二个征用农村集体土地。 在改造方面，物权法强调了一个为了公共利益的需要，国家可以征收公民的个人的房屋还有建设用地使用权，为了公共利益需要，也可以收回。这两种制度本身，都对应着在进行改造的时候，如何对原来的居民的居住权的实现的问题。物权法规定，拆迁的时候，首先满足原来的房屋权人居住的需要。

【龙翼飞】我想是物权法在立法过程里边，是关于住宅立法居有其屋的思想的做法。我们应当改变过去那种只去注重在扩充城市的边际，把城乡结合部作为征收的主要对象。在保护耕地的前提下，应该努力的开发四荒地，这是我们的方向。我同意河老的意见。

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