论坛现场
【主持人】各位嘉宾下午好！不知道大家中午休息得怎么样，我觉得经过我们中午的休整，大家的精神应该更好了，今天下午也有两场我们精彩的对话，有很多业界的代表人士会参与我们的对话。
【主持人】正如我们上午提到的2007年行业政策频繁实施的一年，不管是多次上调存款利率，还是提升存款的准备金率，以及加大力度整顿闲置土地，每一次都引起了反响，尤其是大家关注的房价问题，房价一路上涨，到年底又出现了观望情绪，像今天上午已经有嘉宾在演讲时提到了07年下半年尤其是年尾的时候，有一个热门的词，叫做拐点，大家对拐点的争论很多，一时间沸沸 。
【主持人】在这样的背景下我们迎来了2008年，业界的们，业界的同仁们，还有我们的消费者们，对于08年我们这样一个行业，大家的预测是什么样的，大家的期望是什么样的，所以今天下午我们的两场论坛就要围绕着这两个问题进行。
【主持人】轮我们的对话主题是2008年中国房地产业形势预测。对话嘉宾是：经济管理学院的教授赵晓，天润置地集团副总裁王哲，亿城集团股份有限公司董事总裁鄂俊宇，中体奥林匹克花园集团总裁陈顺，中国房地产报总经理单大伟。有请五位上台。
【主持人】赵教授还堵在路上，我们先开始，话题是2008年中国房地产业的形势预测，听起来像是一个很大的话题，感觉像是我们一个的论坛，时间好像是不太够，我们怎么开始这样一个大的话题的讨论呢，首先我有一个建议，咱不如开场请四位嘉宾每人以一的时间先谈一下自己的观点。
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【陈顺】说2008年，我们先要看2007年，07年国家出台了很多政策，07年和房地产相关的政策几乎都和金融方面有关系，包括6次加息，10次提高银行准备金利率，包括第二套住房的认定，以及包括后来12月18日央行出的转按揭和加转按揭的问题，所以我说07年出台的政策都会在08年的房地产走势中政策会得到一些全面的影响，通过房地产的市场中以及房价各方面的走势会验证这些政策是否有效，以及是否起到了政策的作用，所以我觉得从2008年来看，我个人觉得市场将会越来越规范，涨幅将会越来越有限，品质越来越提升，社会将会越来越满意。
【主持人】陈先生用了4个排比句越来越，来表现2008年是承续了2007年的。王先生呢？
【王哲】去年11月参加了中房报的住交会，参加了两个会的内容都是一样的，都是在谈论08年的房地产经济形势，我想今天的观点跟上次是一样的，我觉得可能今年开发商的日子会比较难过一些，而且现在还有一些我们在业内的一些同仁，包括一些媒体还抱有一些幻想，觉得可能从08年的3、4月以后，下半年会有一些好转和反弹，我的切身感受就是一定要做好打持久战的准备。
【主持人】听起来有很多的忧虑，下一位。
| 鄂俊宇 |
【鄂俊宇】08年的关键词就是差异，08年的政策层面还有新一届政府的执政力度，给整个行业都会带来不确定性，面对这种不确定性，不同的企业，不同的区域，不同的项目，都会面临着新的一种挑战和梳理，我觉得现金流是最决定未来的重要的考量，就是你的现金流是否能够跟这样的一个环境，跟你企业运营的规模能够匹配，能够保证你很良性地、很稳定地运营，我觉得现金流是的一个挑战，因为信贷的紧缩一定带来的就是我们以往做项目过程中的假设前提都会发生大的变化，这种变化有些公司、有些企业可能预计得比较充分，有些企业可能还在以以往的方案来设计各自的经营计划，比如说你的开发贷的问题，比如你的按揭贷款的问题，以往下游企业给你很多的现金流方面的承诺，比如说它可以给你垫资，给你很多的周转，在银行信贷规模紧缩的情况下，不光是影响到你一个企业的现金流，是你整个面对环境的现金流都会发生新的变化，这种变化如果你没有很认真地审视和重视，我认为对很多企业的影响就比较深远了。
【主持人】单先生，在您发表一总结之前，您来自房地产报，可能您主管经营，从某种程度上您也代表了媒体，而且也是行业的专业媒体人士，除了您在做一阐述之后，我也想听听您对他们三位观点的反应。
【单大伟】前面三位讲的我都赞同，讲的是我们08年这个行业要面临的问题。我个人认为在地产理论方面包括一些问题方面，我认为我不是行业的专业人士，专业人士是胡主编，他坐在下面。我认为08年的房地产业会面临几个问题，个就是行业整合会加速，我们这个行业会进行一拨重新洗牌，强者越强，弱者没有核心竞争力的企业在商业模式上、产品竞争方面、企业管理方面，比较弱的企业会在这拨洗牌中迅速出局。
【单大伟】第二我觉得房价将不再那么，房价会回归到一个相对比较理性的轨道上来运行。
【单大伟】第三我觉得政府对于调控的手段和调控的思路会越来越清晰，而且越来越科学，越来越系统，而且这么多政策出台的叠加效应会在08年进一步显现，我们知道07年为了抑制房价的上涨，政府出台了很多强有力的措施，从金融手段、土地供给、房地产供应市场的产品方面都做了很多的动作，那么这些动作的效果和反应我认为在08年，在上半年未必见得会这么明显，但是在08年的中期和年底，会到一个比较集中爆发的阶段，其实08年对于地产行业我认为也是关键的一年，在08年很多的地产公司会回到一个比较理性的角度，来重新定位自己企业发展的战略和规划，同时随着政府调控力度的加强，企业自身不断地自我反省，地产行业我认为会逐渐地走向一个更加健康、更加持续、更加向上的发展轨迹。
【主持人】刚才你提到了整合，四位讲的有很多共性的地方，说08年可不可以用优胜劣汰这个词，会更加规范。刚才我听到第二位嘉宾说到开发商的日子会越来越难过，能不能再给我们展开论述一下，我们想看看底下有没有同行业的人士会不会有同样的感觉？
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【王哲】我想这个关于开发商的话题我不想说太多，我想说两个观点。一个观点，最近我们业内有很多朋友在一起，大家也在探讨今年的房价问题。
【主持人】能问一下，你们探讨的时候最集中的一些话题是什么？
【王哲】讨论比较多的就是目前的紧张形势，能够持续到什么时候？会不会还是像前两年出现的情况一样，是不是宏观调控越调，房价越涨，这是我们目前探讨比较多的，确实现在也有相当一部分业内的开发商或者是媒体、行业内的人，也在认同这个观点，认为08年3、4月之后会出现一个反弹，甚至是反复性的反弹。其实这个对于我个人来说，我觉得这是可怕的事情，如果真的出现了这样的情况，我觉得可能就是两败俱伤的局面了。我觉得提出这种看法的这些人，可能是过于地低估了政府的执政能力，举一个简单例子，我们都是管理者，如果我们在企业里，如果我们提出了一些制度，提出了一些规则，底下的人在不断地耻笑你，笑话你，认为你出的规定、制度，可能你的效果都是反的。从我们的个人来说，可能我就会想我会出台更严厉的政策，我要证实我自己。前两年大家都在骂制度，可能一些制度的出台包括相关的一些手段可能导致了目前房价地上涨，都在把过错强加给政府，我觉得越是这样做，政府的抗力就会越强。我觉得我们不能够再去低估政府的能力，还是按照我们的惯性思维，这种错误它不可能永远犯下去。所以我觉得从去年下半年开始政府陆续出台的宏观调控手段，以及还有一些我们认为更强硬的没有出台的手段，如果我们还抱着这样的态度的话，也是不负责任的，我呼吁媒体以及业内的人士更加理智地看待这些政策，希望我们这个行业平稳地发展，不希望出现报复性的上涨。
【主持人】我想问一下就您刚才说的个问题，身边的两位同行是怎么看的？
【鄂俊宇】实际上我还是想讲差异，我觉得宏观调控这样一个政策的变化，也不要过于紧张，20多年我们房地产同仁一直就在被调控，一直不断地被规范，重新看待这样一个秩序和环境。我觉得差异就是在于你自己，你自己的企业，你是不是有很清晰的认识，然后拿出你跟这个环境在不同的阶段相匹配的一个应对的措施，所以我觉得差异在于你自己的把持，就是你能不能把你的企业跟环境相融，你把你的战略和你的能力相匹配，你把你的现金流和运营相匹配，不能做力所不能及的事情，更不能做违法的事情。你有这样的一份敬畏心，对土地、政策、股东的尊重一定会使你很安然地渡过这个波动，我的观点就是在这种调控下，各自去做各自的选择，你的选择一定会是决定你的未来的。
【主持人】听起来这是成熟企业一个最基本的要求。陈先生呢？
【陈顺】我觉得王哲的观点显得有点低落，有点悲观。我们要看07年发生了什么大事，倒着数12月开了经济工作会议，明确了两防，防止经济过热和通货膨胀，另外秋天时开了十七大，十七大提出了以发展代替了增长的问题，说了国民经济要又好又快地发展，把好提到了前面，用发展代替了增长，不光是数量规模的变化，也有质量上的华，我个人认为08年对于房地产来说，国家宏观调控不是因为你涨了就调控你，现在猪肉还在涨，超乎了人们的想象，十多元一斤，我认为07年发生那么多事情，一定会给08年带来巨大的影响，房地产的开发商会像我一样，在走进酒店门前，感到了冬天的冷风，但是每个人穿的衣服不一样，每个人的身体状况也不一样，每个人可能不会感觉到天气如此之冷，或者有人觉得还没有到达他不可忍受的地步，我个人觉得经济工作会议提出的货币从紧的口径应该肯定会在08年上半年会得到方方面面的，尤其是在金融和各个方面都会得到落实。由于房地产和金融太近了，年初的时候看新京报登了一篇文章叫做房地产有三个三分之一的问题，房地产三分之一是宏观问题，三分之一是金融问题，三分之一是自身的问题。所以我觉得货币从紧的政策必然会在08年上半年尤其是年初会得到全面的证实，由于房地产和金融这么近，其中有三分之一都是金融的问题，所以我觉得从开发带来的紧张的问题，包括按揭款的回款问题，涉及到银行的方方面面问题，都会全面地体现出来。
【主持人】单先生，不知道你感觉怎么样，轮他们几位的观点有一些共性的东西，经过第二轮的谈话，我发现他们三位其实是有三种风格，按照陈先生的比喻来说，就是穿的衣服和季节的问题，我不知道他们三位说得对不对，一位像是穿着薄的衣服，感觉到了寒冬，另外一位穿着厚一些的衣服，感觉好一些，另外一位是四季如春，找到了差异和平衡。你对他们三位哪位表示比较赞同？
【单大伟】这三位我都同意，这三位我都了解，两位是上市公司，另外一位是今年准备上市的公司，企业在发展过程中，身体的免疫能力是不一样的，有的人放在冬天，他依然会感觉像春天，有的人在春天还是会感冒，大家在这一轮调控中，不要低估政府的智慧和调控手段以及决心，这个大的原则，过去很多的开发商抱有侥幸心理，觉得我们是支柱产业，一调控我们的产业，国家就会遭受很大的打击，这个观点我觉得是错误的。三家企业的开发产品模式以及商业模式、产品的品质都不太一样，比如亿城的鄂总是开发中高档的楼盘，是为财富阶级开发的，中体奥林匹克的陈总开发的是大众精品的楼盘，对于天润企业来说是一个综合性开发企业，又开发酒店还有住宅以及别墅，这种企业面对的抗风险性就相对大一些，不是上市公司，房地产开发的两个重要因素，一个政策一个金融，随着国家货币从紧政策的出台，银行对于开发贷款的收紧，必然就显现在融资能力比较差的企业身上，所以他觉得寒冬的到来是根据公司的性质和情况而言的，因此三位的观点都是对的。
【主持人】你这样解释给了自己一个很好的理由，三个朋友都不得罪，但是解释得很清楚，这样我也明白了为什么三位可以穿不同的衣服，生活在不同的季节，在我们的聊天当中，赵教授也来到了现场。首先给您重复一下，我们今天的话题是对2008年房地产形势的预测，刚才几位谈到了自己的观点，有人谈到差异化，有人提到整合要加速，也有人提到开发商的日子会越来越难过，您先谈一下自己的观点吧。
| 赵晓 |
【赵晓】刚才听到大伟谈自己的观点，我们有一些是相同的。2008年，我们最近也做了一些分析和展望，总体上我认为就房地产行业来说，应该说仍然是有很大的发展空间，我们最近做了一个研究就是对中国的国民经济发展阶段进行判断，是对所谓的后奥运效应做分析，因为很多的国家奥运会是一个大PARTY，办完以后经济会由盛转衰，中国会不会出现这样的情况，我们需要做一些分析。分析下来的结果总体上是认为房地产的发展前景仍然很广阔，因为我们发现中国的工业化进程完成50%，然后城市化进程大概完成了40%，而房地产如果从住宅来看我们大概只完成了三分之一。所以中国的房地产供不应求的格局没有任何改变，也就是说它还应该有一个很长的未来，那么这是个判断，但是在这个判断下，并不以为这的开发商都有未来，刚才我前面提到了整合、分化、差异化。
【主持人】刚才他们提到了优胜劣汰的问题。
【赵晓】这个是对的，按照07年出现的的提示，比如招拍挂的土地不断地创出天价，圈钱和圈地的游戏开始了，就是你圈不到钱就圈不到地，只有圈钱才能圈地，这样才有更多的钱，如果这样的模式延续下去80%的开发商都会消失，句话中国的房地产业依然有很长的未来，第二句话是中国的很多开发商不见得有未来，在目前的开发模式下是这样，第三点就是中国的消费者、买房人面对着很暗淡的未来，大家买不起大房子、买不起好房子，的盼望是希望政府把住房保障体系从穷人延伸到中产阶级，中产阶级要跟无产阶级争经济适用房，我们概括是这么几点。
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