1987年11月25日，深圳市首次以公开招标方式，将一幅面积为46355平方米商品住宅用地的使用权有偿出让给深华工程开发公司，地价为1705.88万元,使用期限50年。1987年12月1日，深圳市政府次以公开拍卖方式，将一幅位于罗湖区布心路翠园新村西侧，面积为8588平方米，用于住宅建设的土地进行拍卖。
20年前，在深圳敲响的中国土地拍卖“槌”，是中国土地管理制度在理论和实践上的一次重大突破，开创了用市场配置土地资源和土地使用权有偿转让的先河，直接促使了《中华人民共和国宪法》的修改。随着中国土地拍卖“槌”的声响，中国房地产业从零起步，至今已走过20年历程。
20年来，中国的城市面貌、中国人的生活起居都发生了深刻变化。中国房地产业更是几经沉浮，在荆棘满途中前行，并寻求和谐稳健的成长之道。
铭记历史、创想未来。2007-2008中国房地产年会将以“中国房地产20年”为主题，举办一系列纪念活动，在一种大历史的视野下，结合中国改革开放事业和中国房地产业的现状，从中获得一种创新的力量！
▲活动时间：
2008年1月12日9：30--17：00
▲活动地点：
北京JW万豪酒店大宴会厅（华贸）
▲活动日程：
部分“2007-2008中国房地产年会”内容及议程
一、论坛主题
中国房地产20年成长之道与未来发展模式
二、时间及地点
2008年1月12日9：30——17：00，9：00开始签到北京JW万豪酒店大宴会厅（华贸）
三、组织机构
主办单位：中国房地产报
协办单位：海尔地产
四、议程
主持人介绍嘉宾并开幕9：30开始
部分领导致辞及主题演讲
时国珍 中国房地产报社总编辑
郎咸平 著名经济学家
题目：如何在经济工作会议的基础上理解房地产的本质分析2007年中国房地产的泡沫成因。主要原因是由于营商环境的恶化，而不是流动性过剩。2008年的宏调措施将无可避免的打击社会大众的购屋能力，但对于营商环境的改善无助益，反而可能会恶化现状大幅提高金融风险。
卢铿 海尔地产董事长
凌克 金地集团董事长
第二部分“中国房地产20年20人20事”揭晓中国房地产20年20人（揭晓嘉宾：胡安东）
中国房地产20年20事（揭晓嘉宾：胡安东）
2007中国房地产影响力人物（揭晓嘉宾：胡安东）
2007－2008中国房地产年会推荐书目（揭晓嘉宾：单大伟）
第三部分中国房地产20年20强企业颁奖典礼中国房地产20年20强（颁奖嘉宾：时国珍）
公共服务机构（颁奖嘉宾：时国珍）
午间休息
第四部分主题对话 14：00开始约1
对话主题：2008年中国房地产业形势预测对话嘉宾（拟邀）：
赵晓 经济学家
黄世达 裕景地产集团常务副总裁
王哲 天润置地集团副总裁
鄂俊宇 亿城集团股份有限公司董事总裁
陶红兵 思源经纪总公司董事长兼总经理
赵云伟 中国规划协会副秘书长、五合国际（5+1 WERKHART）建筑设计集团副总经理
单大伟 中国房地产总经理
第五部分中国房地产20年成功模式颁奖典礼
颁奖嘉宾：顾云昌 中国房地产及住宅研究会副会长
赵晓 经济学家
时国珍 中国房地产报社总编辑（根据情况）
第六部分主题对话
约1对话主题：中国房地产下一个20年对话嘉宾：
顾云昌 中国房地产及住宅研究会副会长
卢铿 海尔地产董事长
凌克 金地集团董事长
吴振绵 中体产业集团总裁
丁长峰 万科集团执行副总裁
梁上燕 星河湾高管
陈俊 江苏一德集团董事长、南京新城发展股份有限公司总经理
点击进入：牵手幸福·2007中国地产慈善之夜
——暨幸福工程主题曲《牵着你的手》首发式
对此次活动进行了现场直播，敬请广大网友关注。
▲以下是本次活动的图文实况：
【主持人】尊敬的各位领导，各位来宾，女士们，先生们，大家早上好！首先我要欢迎各位参加我们今天2007-2008中国房地产年会，很高兴能够接受主办方的邀请前来参与这次的活动。首先要代表主办方对各位领导、各位来宾以及媒体朋友的到来与参与表示诚挚的感谢！
【主持人】在20年前在深圳敲响了中国土地拍卖的锤，从此中国房地产业也是从零开始，那么20年的风雨历程，20年的经济前行，中国的城市面貌、中国人民的居住质量可以说都发生了深刻的变化，而中国房地产业也获得了蓬勃的发展。
【主持人】今天，中国房地产业正在面临一个深刻的转折期，作为中国房地产业发展的见证者和亲历者，今天我们大家欢聚在此，就是为了铭记历史，创想未来。希望大家为中国房地产业和谐稳健地发展，为下一个20年出谋划策、畅所欲言。
【主持人】接下来我给大家介绍一下本次出席论坛的各位领导和颁奖嘉宾。他们分别是：著名经济学家郎咸平，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌，经济管理学院教授赵晓，金地集团董事长凌克，海尔地产董事长卢铿，中体产业集团总裁吴振绵，中体奥林匹克花园集团总裁陈顺，万科集团执行副总裁丁长峰，星河湾地产高管梁上燕，裕景地产集团常务副总裁黄世达，天润置地集团副总裁王哲，亿城集团股份有限公司董事总裁鄂俊宇，江苏一德集团董事长、南京新城发展股份有限公司总经理陈俊，中国规划协会副秘书长、五合国际建筑设计集团副总经理赵云伟，中国房地产报社总编辑时国珍，中国房地产报社副总编辑兼执行主编胡安东，中国房地产报总经理单大伟。
【主持人】我们本次活动也得到了海尔地产的协办以及五合国际、东方雨虹、北京法利室内高尔夫俱乐部有限公司、美国NATION大学的支持，我们也向他们表示感谢，接下来我就要邀请我们本次活动主办方的代表中国房地产报社的总编辑也是我的好朋友时国珍女士给大家致词，有请。
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【时国珍】谢谢主持人，各位来宾，各位朋友，新闻界的同仁们，大家上午好！今天的万豪酒店是群英欢聚、春意盎然，在辞旧迎新之际，我们一起分享中国房地产20年成功模式的阶段性成果，共同见证中国房地产业发展20年的辉煌历程及感人记录。借此，我代表中国房地产报社全体员工向前来参加中国房地产年会的朋友表示热烈的欢迎和衷心的感谢，向今天即将揭晓的各位获奖企业和企业家们表示热烈的祝贺！
【时国珍】以史为鉴，方知未来，著名公共和经济学学家哈耶克先生说过，在每个重大的关头，我们都要善于向历史学习，中国房地产经过几轮的宏观调控，逐步走上了健康发展的轨道，新的一年我们将面临新的机遇和新的挑战。所以在岁末年初，我们选择了冷静的总结和回顾，其目的就是希望在此刻远离浮躁和喧哗，进行我们自己的温故知新，因为只有理性地思考房地产的现状和问题，我们才能丈量我们过往的足迹，明确我们前行的方向，同时以历史事件的回放和解构，解读行业的脉动和企业家的心声，并且让更多的房地产企业能够深刻理解公共关心的住房问题。
【时国珍】2007年对于中国房地产来说是最不平凡的一年，无论是密集的宏观调控政策还是土地金融政策，我们都经历了在时代演变下，房地产公共语境的变化，我们认为参与这种磨炼和历程，能够伴随中国房地产业共同成长，是我们的责任也是我们的光荣。
【时国珍】希望通过这次房地产20年的回顾，让大家在地产的文化建设、管理制度和精神层面都能够得到积极、向上、乐观的享受。最后，预祝本次会议圆满成功！并借此机会给大家拜个早年，祝大家新春快乐、平安幸福，谢谢。
【主持人】再次谢谢时女士。2007年实施了一系列的宏观调控，比如说多次上调了存贷款利率，提升存款的准备金额，闲置土地等问题，中国房地产从年初的上涨到现在的观望，现在又提出了拐点言论，在这样的背景下我们如何来理解房地产的本质，工作会议的系列决策又将如何影响房地产业的发展呢？我想这是我们大家关心的话题，接下来我们就要请出今天的位演讲嘉宾，这位嘉宾不用我多介绍了，大家一定是熟悉他的，他今天演讲的题目是：如何在经济工作会议的基础上理解房地产的本质。让我们用热烈的掌声有请著名经济学家郎咸平先生。
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【郎咸平】各位现场来宾，大家上午好！今天很高兴有这样的机会和各位谈谈房地产的本质问题，今天一到现场，就碰到了海尔地产的老总，像海尔都已经转向房地产了，当然了很多人跟我聊天说我们的房地产即将成为各个城市的支柱产业，那么多大型企业，包括海尔，甚至你们所熟悉的家电行业等等都相应进入房地产行业，你说这是一个可喜的现象还是一个可悲的现象呢？我们尤其是在去年经济工作会议之后，中国政府提出来一系列的宏观调控政策，如何解读这些现象？
【郎咸平】我今天半个到40的演讲，我只想跟各位谈一谈你看到这一些现象的本质是什么？或者讲什么是它真正的灵魂？那么经济工作会议提出一个很深刻的观点，那就是要由过去的适度紧缩变成紧缩，当然其目的是预防更进一步的通货膨胀等等，当然这个细节我在这就不做讨论了，大家有兴趣的话可以上网看看经济工作会议的实质内容。
【郎咸平】在这我必须要表达我的观点，宏观调控本身的思想是正确的，这一点是毋庸置疑的。当然问题在这，那就是宏观调控的路径选择是什么？而且这个房价高涨现象以及像海尔等等的电器行业相应进入房地产行业，它的推动力是什么？那么我觉得这个更值得我们思考。对于房地产而言，我们可以从市场化的扭曲来做一个开端，我们改革开放这么多年，我们有没有做到真正的市场化？那么我想告诉各位，以房地产而言，在供给面上它是市场化严重不足，而需求面呢是市场化严重过度这么一个行业。当然我曾经在别的场合谈到过这个议题，大家如果有兴趣可以看看我这方面的发言，今天就不过多讲了。利用3的时间，我把过去的一些发言进行一个总结。
【郎咸平】大家想想，房地产的供给面是怎么回事？基本上就是市场化严重不足的供给面，举个例子来讲，真正影响房价的有三大要素。大要素就是两大核心资源，包括土地开发权以及银行信贷权，这两个要素牵扯到了甚多的寻租行为，提高了构建成本，第二个要素就是房地产的寻租，从开工、完工销售每个环节都有寻租的迹象，第三个要素就是地方政府卖地的心态，卖地的地价之高，甚至超过全你可以想象到的各种经济指标，包括石油、重金属、期货，而且这个价格基本上是只涨不跌，种种因素加在一起，使得地产供给面大幅上升，我们就以第三项公开竞价土地为例，比如万科在福州飙了一块地，可以说是天价，原来福州的房价是6、7千元一平米，万科拍下来之后一平方米地价就要7千元。这个就和我们所谓的政府行为挂钩，包括土地竞价制度都和政府行为挂钩，基本上地产供给面就是由政府参与的，而市场化不足的供给面。
【郎咸平】问题在这，最近这一年来，从南至深圳，北到北京，各地房价大幅飙涨，为什么有人买得起？这个现象就可以从海尔现象得到解释，这也就是我今天演讲的主题。
【郎咸平】谈到海尔现象之前，我想谈一谈到底是什么力量飙高了房地产的价格，那就从地产的需求面来谈。按照我个人的研究结果显示，地产的需求面购物资金来源有四项，项购物资金是我们忽略的，同时也可以解决海尔康佳现象，那就是2007年左右，从06年开始一直延续到08年，那就是中国企业家的环境极速恶化，由于环境极速恶化，企业家把应该而不的钱汇集起来形成虚拟资金，打入楼市，这个资金是最庞大的资金，也是造成各地房价上升的主因。
【郎咸平】如何解释海尔现象？我会把这个作为一个主题。第二笔资金就是贪污款，这笔款不会消失，它依然会打入地产市场。第三笔资金是国际热钱。第四笔资金是老百姓的储蓄款，我们目前可以这样讲的宏观调控政策针对于消费者的政策，都是针对第三、第四项，比如说外籍人士不得在北京购屋，这就是针对国际热钱，比如说第二套房子有什么限制，那是针对第四项老百姓的储蓄款。
【郎咸平】我的观点是什么？今天真正推动我国地产奇怪现象的不是第三笔资金热钱，也不是第四笔资金老百姓的储备款，实际上这两笔资金并不是那么重要，以第三项国际热钱为例，在深圳地区10月-11月的调研结果显示，就是外来资金占的比重是7%左右，9%的资金还是内地资金，但是宏观调控的目标基本上是针对第三项和第四项资金，其中我认为最重要的一项，也是我们所忽略的虚拟资金的来源就是企业家恶化，不想做企业了，这笔钱怎么办呢？被挤压出来，进入楼市、进入股市，进入股市和进入楼市的资金是雷同的。
【郎咸平】问题就是围合我国的商环境在这两年之内为什么会迅速恶化呢？下面所讲的题目就是我次提出来的新观念，这个观念可以解释很多你们看起来很奇怪的现象。那就是今天的中国经济已经从过去的农耕时代进入到工商链条时代，你谈房地产已经不能从房地产来谈房地产，因为中国经济的各个环节可以说是环环相扣。你要真正了解地产泡沫的成因以及海尔现象，你就必须要找出这一切问题的本质灵魂。
【郎咸平】我的观点是这两年开始一个很明显的现象发生了，那就是驱动这一切现象的本质是我国经济在经历国际化的冲击之后，已经从过去的简单的产品竞争年代进入到了前所未有的产业链的竞争。那么这个产业链的竞争是怎么回事？为了清楚表达我的观点我就想用玩具为例，玩具在前一阵子闹得很大，美国政府对我们不断地制裁。按照美国商务部所公布的数据，我国企业制造芭比娃娃的价值是一块美金，最后在美国的沃尔玛卖出去的价格是9.99美金，接近10块美金，从一开始的制造到终端的零售整个价值的创造是接近十块美金，可是我们中国制造业它只创造了一美元的价值，其他的价值怎么创造的呢？我念给各位听，包括产品设计、原料采购、仓储运输、定单处理、批发以及零售，整条大物流的产业链基本上操控在欧美各国的手中。而这个所谓的软性的大物流概念从产品设计开始一直到零售，对于芭比娃娃而言，它创造了9元钱左右的价值。
【郎咸平】我们可不可以这样理解？在整个产业链的分工当中，我们中国是被分到了价值的制造业，制造业为什么会放在中国？因为制造业的本质基本上就是破坏环境、浪费资源、剥削劳工，放在中国，其他能够创造价值的部分，我们以美国为例，放在美国，这个比例是多少呢？以芭比娃娃为例是9倍，我们可不可以这样理解？当我们内地的制造业创造出100元的价值之后，美国透过这种大物流的软环节，就自动地创造出900元的价值，你创造出1千元的价值，美国就创造出9千元的价值，这就是为什么在上穷国越穷，富国越富，因为你所掌握的产业链的本质不一样了，这就是我们所谓的产业链的竞争时代。
【郎咸平】对于中国企业而言，产业链的竞争是极其残酷的，因为我们的定位就是价值的制造业。那么这种国际分工的定位，将给我国的企业造成进一步的打击。大家想一想，我以电脑的OEM和ODM为例，我们做电脑代工看起来风风火火，但是我告诉你你做电脑代工价值创造也是的，真正的价值来源、利润来源是哪里呢？不然就是你做上游的原材料研发，不然就掌握下游的品牌和销售渠道，可是我可以清楚地告诉你，以电脑代工为例，你代工你向哪个工厂进原料都受到品牌的控制，你下游的销售也受到品牌的控制，你想进入上游的原材料研发或者下游的市场的控制，你是极其的艰难，而是也是我们很多电脑代工业往下走走不下去的原因，因为真正有价值的产业链基本上是掌控在欧美各国的手中。
【郎咸平】我讲到这，想反问大家一个问题，在座的各位来宾有多少认为我们中国是制造业大国的请举手？如果现在你还认为我们是制造业大国的话，你把欧美看得太简单了，真正的制造业大国以价值为论应该是美国，他们掌握着制造业最重要的部分就是软性的大物流。这种现象在中国造成莫大的冲击，各位来宾知不知道，为什么我们的大学生找不到事？我们的媒体做了很多的讨论，学者也做了很多的讨论，那么我认为这个讨论方向是不对的，大家很简单地认为我们的大学生专业不，我相信是一个主流的思想。我可以清楚地告诉各位，大学的本身目的就是专业不，因为大学是通才，不是专一，所以我们大多数的大学都是专业不。为什么美国、欧洲甚至香港的学生找事这么容易，而我们的内学生为什么找事如此之艰难呢？这个只有从郎教授理论才能够知道，那就是我们所掌握的产业链是价值的制造业，大家想想制造业的本质是什么？我们有很多的制造业，比如说以东莞为例，从董事长到门口的保安，可能一个大学生都没有，因为生产一个运动鞋需要大学生吗？都是工人就可以。哪个环节需要大学生？我清楚地告诉各位，除了制造业以外的其他大物流都需要大学生。那就是欧美所掌控的产品设计、原料采购、仓储运输、定单处理、批发经营以及零售，这整个系列是需要大学生的，而你不掌控。
【郎咸平】那么我们掌控了什么？我们掌控了价值最不需要大学生的制造业部门，这也就是我们为什么教改之后，大专院校合并、扩招，而结果是大学生找不到事，因为我们的产业结构是制造业，我们的大学走得太快，这种失衡造成了大学生找不到事的现状。但是我告诉各位，这种产业链的定位，同时造就了我们目前的楼市泡沫现象甚至海尔现象。最近进入房地产市场的，按照你们房地产报的估计，已经不是海尔的问题了，刚跟单总聊了一下天，他说过康佳、海信、长虹都跃跃欲试，这海尔并不是一个特例，各位想一下是为什么？而且各位如果还记得我前面的讲话，那就是购买房地产的原因是什么，因为商环境的恶化，企业家不想做企业了，他把资金汇集起来去炒楼、炒股，而且也是这一批企业家觉得做实业没劲了，觉得做家电没有什么意思，干脆做开发商算了。
【郎咸平】因此一个现象出来了，我们整个中国制造业，由于你创造的价值太低、利润太低，我怀疑07年的净利润是负的，以制造业、玩具业为例，平均的净利润是2%-3%，我相信在07年会在0%，甚至有负的可能，因为你掌握的是产业链当中价值的一部分，你破坏环境、浪费资源、剥削劳工，你贡献的价值都由欧美人士所掌握，那就是1：9的比例。你经营如此之艰难，你怎么办？同时造就了今天的楼市，也就是说当我们制造业的企业觉得做不下去的时候，他的行为是表现在两方面。个方面，在房地产的需求方面，它把应该而不的钱汇集成虚拟资金打到楼市，炒股、炒楼，对供给面而言，很多做制造业的企业家觉得没劲儿了，干不下去了，不好干。干吗呢？转成海尔现象，做房地产去了。所以你千万不要简单地认为房地产能够带动中国经济的发展，我告诉你，我们中国已经进入了前面所谓的产业链竞争的时代，这种楼市泡沫上海尔现象，它所显示的本质意义那就是在国际产业链分工的这一块，我们中国的定位是逐渐地恶化。
【郎咸平】如果各位听懂这些理论的话，你再回头看一看，我们07年年底经济工作会议的宏观调控思维，我前面已经做了表态，我个人赞同对房地产行业的，甚至对于房地产行业的调控，那么为什么这么多年宏观调控的政策对于房地产的影响不大？这个问题不是一个简单的政策对不对的问题，而是什么？而是当你进入了2007年、2008年之后，整个中国经济已经是一个以产业链为主导的系统，而不是简单的房地产，股市、楼市的问题，没有这么简单。的经济问题而不能简单地头痛医头，脚痛医脚，我认为要进行整个系统的本质优化，才能解决这些问题，我们的这个系统出现了什么毛病？知道毛病才知道如何优化。这个系统的问题就在于我们在国际产业链的分工当中，我们的定位是定位错误，定位在价值的制造业，那么这个制造业利润奇低，07年下半年的所谓经济工作会议又进一步强化了宏观调控的力度，提高银行利率，提高银行存款准备金率，各位知道对于我前面讲的产业链分工会有什么冲击吗？
【郎咸平】我最近做了很多的实际调研，我给各位一个数据，我在河南和当地几个大型企业做了深度的访谈，我是做演讲是顺便谈的，当型企业营运资金被抽紧达到一半，甚至有的达到三分之二。各位想想，如果这种现象是一个全面的现象，宏观调控会给我国制造业定位的这么一个产业链雪上加霜，你会使得民营企业的经营或者部分国企的经营越来越困难。越困难的下一步是什么？从地产的需求面而言，更多的资金会打入股市、打入楼市，这也揭示了为什么上无宏调，下午股市大涨的理论，除了我的理论别的理论无法解释的，而且07年都是这样的，那就是红调进一步打击了制造业的定位，也就是说你使得他的商环境更为困难，他怎么做呢？他就更不想干了，挤压出更多的虚拟资金进入股市，这就是为什么上午宏调，下午估价大涨的原因。而且你看我们07年的股指涨幅接近90%左右，你们赚钱的有到90%的吗？我看没有啊，我看你们的面相就知道，不亏就不错了。为什么股指大涨，你却不赚钱呢？因为当时你没有买大盘股，你买的是二线蓝筹，你只要买的二线蓝筹，你涨不了，你知道为什么股市有二八现象吗？一样产业的定位。我们今天的经济已经走入了二元经济，和政府有关部门是过热的，不然产业链的低端是过冷的，这就是中国今天的二元经济环境。二元的经济环境怎么造成的？是以地方政府所运用的GDP理念造成的，其他的制造业和产业链低端的部门基本上是过冷的，中国不是我们大家所认为的经济过热，我不赞同，中国也不是过冷，今天的中国是同时过热同时过冷，而过热的部门基本上都和建设有关，包括以去年为例，包括钢铁、水泥、地产、形象工程、政绩工程、股市、大型国企，这些过热的部门是20%-30%，其他70%-80%，过冷，而过冷的原因是处在制造业的端，过热的原因是地方政府推动建设所导致的。
【郎咸平】各位想象，以我的理论而言，过热的原因是地方政府推动建设所导致的，大家想想这些过热的部门过热的原因是二元经济的必然反应，可能你们一下理解了，大家要学习，下一步我们怎么看二元经济？这个二元经济它的定位就是一个过热加上过冷，而我们所取样的标准，为什么判定经济是过热呢？因为我们取样的标准基本上来自于过热的经济，尤其是楼市、股市、通货膨胀，过冷的部门目前是我们所忽略的，而过冷部门所产生的现象就是你所看到的地产需求面大量企业家的资金进入楼市，地产供给面呢，大量制造业转换成海尔现象，而这种会造成什么现象？那就是过冷部门的资金产生逆流转的现象，从过冷部门转到过热的部门，不但资金转过去，供给面也转过去，而下一步过冷的部门更冷，过热的部门更热，虚拟资金现象以及海尔现象就充分证明了过冷部门资金逆流转的现象，转移到过热部门。只要利率越高，银行更缩紧银根，这种逆流转现象就更强，企业家更不想干了，会表现出更多的虚拟资金打入楼市、打入股市，会表现出更多的企业去从事地产开发。
【郎咸平】这就是2007年年底经济工作会议对于地产界的冲击，所以各位来宾，你们所看到的现象包括泡沫，包括海尔等等的，你不要单纯地从表面现象来解读我国的经济。我再重复一下我的观点，今天中国的经济已经从过去的农耕社会走入了工商链条社会，的行业都是息息相关、环环相扣的，而这个息息相关、环环相扣的本质就是产业链竞争的必然结果，而我国在产业链的竞争格局当中就是被定位在最差的制造业环节，这一切表面现象的来源是营商环境恶化，而其来源是产业链竞争的失力，或者说产业链竞争的定位错误，这才是我对于房地产市场的解读。
【郎咸平】我相信在座各位来宾对听到我说产业链的问题，可能跟我一样都会忧心忡忡的，如果我们的产业链地位不改变，资金逆流转的现象就难以控制。而资金逆流转现象难以控制，就会产生你所看到目前的现状。所以我认为，一个所谓的正确的宏观调控它的必要性是极高的，而一个正确的宏观调控应该要根据不同行业是否过热、是否过冷分别调控，最忌讳一刀切。各位都读过宏观经济学吧，宏观经济学里面有谈到提高利率、银行准备金率的故事吧，为什么美国、欧洲、日本的宏观调控都有效，为什么中国的宏观调控这么艰难？那么在演讲的最后，我要告诉各位，读书要读彻底，我们读书通常读得都不彻底的，美国的宏观调控、金融调控所以成功，它有一个前提、潜台词。各位知道是什么吗？我们的教授都不一定会教的，它的潜台词是宏观调控、金融调控要成功，只有一个条件，那就是你的经济必须是一元经济，必须是同时过热或者同时过冷，宏调才有效用，如果是二元经济，像中国一样呢，宏调效果会大大落后，越宏调越促使资金逆流转现象，这就是宏调在2007年发现情况更严峻，原因就是会造成资金逆流转的现象。
【郎咸平】最后，我占用各位两的时间，把我今天的演讲做一个清楚的总结。，我们首先来谈一谈宏调的目的是不是对的？在这些方面，我肯定政府的宏调思想，我个人也坚决地主张，要进行宏调。但是对于一个学者而言，我认为今天的宏调和过去不一样，因为今天的中国已经从过去的农耕时代进入了工商链条时代，而这个工商链条时代的特色就是环环相扣，你要解决地产的问题必须要跳出地产部门才能解决，怎么解决呢？首先就要解决这个系统，要优化这个系统，那么这个系统出了什么问题？这个系统的问题就是营商环境的恶化，而营商环境恶化的原因是什么？是在国际产业链竞争当中，我国的产业大部分被定位在价值的制造业，而由于宏观调控的种种政策，使它的环境更加恶化，形成了二元经济。那么在这个时刻，你进行宏调是危险的，因为你会进一步地打击了已经恶化的产业链竞争的定位，或者说进一步打击了已经恶化的营销环境。
【郎咸平】所以在最后，我要用一个重要的中医知识来给各位做一个建议，今年中国的经济问题就是肝炎，这个中文是很漂亮的语言，什么肝炎，这个炎是火上加火，就是火太旺了，如果是火太旺的感言，你要怎么医治？要相生相克，要用大凉医治大热，大家这个人体质不好，你用大凉一下治死了，所以这个时候你要做什么？你要反其道而行之，你要温补，把他的体制治好以后再用大凉治肝炎。今天地产的问题就是肝炎，什么叫做大凉的治法？那就是今天的宏观调控政策，什么叫做温补，那就是找到治本的方法，就是中医最强调的治本方法，从本质上解决地产的问题。而我认为最本质的问题就是从产业链竞争的格局上面来寻找解决方案，而这个解决方案不是短期的，但是是我们一定要迅速做的，那就是我们的各种政策不要简单地看成是宏观调控，而是我们要透过政府的力量、企业的力量，在营销环境恶化的源头、产业链的定位方面大下工夫，这叫什么？这就叫温补。这就是我今天演讲的全部，谢谢各位来宾！
【主持人】让我们再一次感谢郎先生精彩的演讲，他刚才这个结尾有意思，居然开了一剂中药方子给中国的房地产。他的每次演讲都会引起不同的讨论，甚至有不同的观点，比如说刚才郎先生提到的海尔现象，刚才我们业介绍了今天有一位贵宾来自海尔集团，想听听他的观点，让我们有请海尔地产的卢铿先生。首先问一下卢先生，你是要做主题演讲，还是要对刚才郎先生做的主题演讲进行一个反驳呢？
【卢铿】谈不上反驳，谈一下感想。
【主持人】让我们把现在的时间留给卢先生。
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【卢铿】郎先生一直在宣传海尔，今天的场合下，还有新浪网的助威，不过我觉得郎先生讲了这么多有点偏，今天是房地产年会，主要是想听房地产的事情，郎刚才说的制造业太多，很多的论断是缺乏依据的。我到海尔三个月了，早就听说郎先生对海尔批评有加，今天我见识了，早上还没开会的时候，我在贵宾房郎先生听到我到海尔之后，句话就是海尔也搞房地产，看来中国房地产没有希望了。
【卢铿】我到海尔之后主要是主持海尔的房地产，去了三个月，有很多的发现，应该说重新发现海尔，发现海尔的地产资源，也发现了海尔为什么搞房地产的理由。有几句话不得不说。
【卢铿】首先，海尔已经是中国民族品牌价值的一个企业，在刚刚评比的民族品牌的无形资产价值上，海尔是高居榜首，是786亿人民币，在家电行业当中海尔是位居第四，而且它的战略是奔向。对于这样一个我们国家难有的民族企业，我们更多的是国人要爱护，要帮助它，一个企业不能没有缺点，但是我觉得我们需要做的更多的不是批评，因为上最轻松的一件事情就是批评，刚才郎先生做了很多批评，我觉得作为学者，应该有一种使命感和责任感，不应该为了语出惊人，而不应该诋毁别人，尤其是你诋毁的是民族品牌。
【卢铿】另外要说的是海尔有做好地产好的资源，我去了以后，发现差不多每个月都有自己的发现，我现在能够说得出来的是自己的资源，这几个资源是在中国的企业中能够有这样齐全的资源可以说是少的。个就是品牌，因为海尔集团作为一个母公司，它的品牌价值有这么高，06年测算的时候，海尔集团的品牌价值大概是749亿人民币，当年的中国品牌价值的房地产企业的品牌价值是48亿，正好相当于它零头低一点点，海尔走上房地产是一个很容易的事情，这是一个资源。
【卢铿】第二个资源就是资金的资源，因为海尔24年来，打下了一个好的金融背景，一个系统，这个系统是中国很少有企业有这个完整的系统，它有自己的银行、财务公司、公司、证券公司、保险公司，两个上市公司，实际上已经形成了好的金融板块，最近正在组建金融控股集团。再加上它制造业主业的大量的现金流，因为去年海尔的销售额达到1180亿，现金流好。
【卢铿】第三个资源就是土地资源，因为海尔这么多年，工业土地积累相当多，其中有一部分已经可以逐渐转化为非工业地产，同时海尔在进入某个城市的时候，因为它对当地的经济，对当地GDP的贡献是明显的，所以政府都欢迎它去，也就可以提供一些比较好的开发条件。
【卢铿】第四个资源是海尔的家电、家居集成、智能化一系列使得它未来在房地产可以形成独特的产品系列或者是开发模式或者是产业化的模式。
【卢铿】第五个资源是海尔的工业不动产资源，已经有数百万平方米，这个资源一旦加入房地产会产生很好的一个增量，海尔同时在国外还有相当多的土地和工业不动产、商业不动产，这个整合在未来也是很重要的。
【卢铿】另外海尔最重要的资源是现在建立的海尔产品的客户网络，由于它是做家电的，这个客户网已经在中国是的，这个客户网络怎么样变成房地产可利用的网络，也是我们正在研究的，所以有这么多资源在手里，所以海尔做房地产应该是资源丰富的，这样也就带来了它搞房地产的理由。它有充分的理由。
【卢铿】，海尔通过做房地产，可以让它的品牌价值在地产中得到再现。
【卢铿】第二，房地产确实是利润贡献率要高得多的行业，制造业做得的也不过是5%左右的销售利润率，现在中国的制造业包括海尔在内，利润率确实也只有2%-3%，这不是海尔的特例，制造业就是这样，全也是这样的。
【卢铿】通过跟房地产的结合，我说了海尔这么多资源重组之后做房地产的话，有利于内部资源的重新组合，有利于用海尔地产挣的钱来支持主业的继续发展，所以海尔做地产是有充分理由的，所以不像郎说的制造业是因为混不下去了，制造业的企业家觉得这个行业不好玩了，不是的。所以刚才我讲了这些道理之后，诸位可以了解到郎先生对海尔太不了解了，对房地产业太不了解了，对中国太不了解了。
【卢铿】我讲讲正题，会议让我发个言，我可能刚才浪费了一半时间。我本来想讲的是我个人对中国房地产当前应该注意一些问题的看法，本来准备的有十个题目。一个是不要拿拐点说事，第二个是关于招拍挂的意见，第三个就是土地的供应问题，第四个是关于一刀切的政策，这个跟郎先生有共同点，第五个是关于城市的建筑容积率的问题，第六个是现在城市商业规划都乱了套，第七个是关于拆迁难和钉子户的问题，第八个是关于中下级城市，乡镇和农村的极低水平的规划甚至没有规划的问题，第九个是现在一些不利于我们行业发展的政策问题，第十个是希望不要将开发商妖魔化的问题。我一会请大家控制我的时间，讲到哪该我停了我就停。
【卢铿】个是不要拿拐点说事，最近关于拐点的说法很多，我个人觉得房价确实太高，这个高是有很多原因的，其实每年的金九银十之后都有拐点，今年的拐点应该怎么样判断它呢？我觉得应该从长远去看，不要拿突然在这个季节中出现的拐点来说大趋势。
【卢铿】中国的房地产长期看好，这个方向我觉得也是可以肯定的，我今天早上听到的国家的判断和分析，对于08年经济走势的分析，也说了一句话，就是今年的房价应该是稳中上升。另外我觉得刻意地去渲染拐点，可能会破坏我们当今的市场秩序和行业的健康。因为这个拐点，它实际上是随时可能存在的，有波动就随时有拐点，有向上的拐点也有向下的拐点，这是很正常的事情。对于中国房地产未来的发展来说，房价处于一个平稳的、略微上升的状态，这个对国家的经济对各位持有不动产的居民都是有好处的。其实大起不好，大落也不好，而且最重要的是对房价为什么这么高要有一个判断。
【卢铿】第二个是关于土地的招拍挂问题，其实好几年前我跟其他的一些同事就在关注，房地产招拍挂是国际惯例，但是现在中国的招拍挂我觉得走得偏了，因为现在招标基本上不做了，拍卖基本上不做了，就挂牌，挂牌的方式是什么？价高者得。所以现在就出现了大量的楼王，所谓的面粉比面包还贵的状态，就是楼面的地价高于楼面的房价的状态。这件事情实际上是地方政府操作的，因为地方政府它都希望通过挂牌取得更高的土地价，这样它得到及时的发展资金，出发点未必坏，但是实际上这种方法就使得这个行业出现了今天房地产房价过高的问题，因为房价过高原因当中，地价高上去了是起了重要的作用。我觉得招拍挂应该强调的是招标，因为招标取得土地是要带方案的，或者是要打分的，要研究一些不同权重下的因素，所以我觉得国家应该早早地纠正这一点，否则的话房价还会高上去。
【卢铿】第三个问题是关于土地供应量的问题，各城市的土地供应量现在越来越少，这个原因是因为高压线，就是18亿亩的问题，我觉得国家提出一个总体上的限制是对的，因为我们毕竟有这么多人，土地资源也是有限的，我觉得一方面有道理，一方面也值得去研究它，要考虑到一些因素，一个是城市化的进程是不可能逆转的，人口的增长是不可能逆转的，这两个大因素对于土地的需求是一定会需要增长的。还有一个就是不同城市的土地使用效果是不一样的，你比如说上海，上海一亩地所产生的GDP或者是经济增量跟青海的格尔木是不一样的。那么现在在北京、上海这样的城市中仍然有大量的控制基本农田，我觉得这个应该要研究，因为不同城市土地贡献的效率是不一样的。还有今年通过我们的高科技，已经使得我们原有农田单位面积的产量、产质和产出的内容发生了变化，人们的饮食结构发生变化，比如自然灾害时一人30斤粮不够现在一个人三、五斤粮就够了。
【卢铿】第四个我说一下城市的容积率问题，以前像上海市有一个比较科学的规定，就是内环线以内的房屋公共建筑可以在4.0以下，不超过4，住宅不超过2.5，这是一个比较好的规定，但是现在变了，在节约土地的一种借口之下，许多城市把住宅的容积率搞得很高，我最近去了好几个城市，都听说一个现象，就是政府、市委的领导直接控制土地，都要求住宅容积率搞到4.0甚至4.0以上，而且要求必须带有五星级宾馆，我看到这些城市的变化、形态是一塌糊涂，我最近走到了华东某各城市，看到了城市中有大概2百多米长的大板楼，这个楼形成了一个很大的墙，后面的居住条件一塌糊涂，这样的情况很多，整个城市由于政府要求高的容积率和高的土地产出带来了这样的问题，我觉得这个问题应该引起重视。
【卢铿】第五个是拆迁的问题，现在房价高还有一个重要的问题就是因为拆迁的困难，在上海我遇到一个情况，就是拆难，拆完了还不让你建，因为有规定，一个拆平的房子规划没有批以后，要再建，周边的群众要开会，要百分之多的群众同意才能建。这样就把开发的成本弄得很高，而且确实钉子户的问题应该引起深思，我曾经想过我会不会成为钉子户，我肯定不会，那别人会说了，你现在收入比较高，所以你不会，其实不是的，我反过头来看，在80年代初的时候，我们家那个时候的房子也是很小的，那个时候会不会？我觉得我不会，我觉得我受的不一样，国家事大，城市发展的事大，我们个人的事情小，我觉得舆论政策是重要的媒体不应该支持钉子户的，一个城市要发展，这个不是为发展商说好话，我们可能支持了一个钉子户，我们国家的拆迁成本就要增加上万亿。
【卢铿】最后我再说一个问题，就是关于一部分的舆论把开发商妖魔化的问题，网上有一篇文章就是莫把开发商妖魔化，这个文章是我写的，但是没有署名，那是三年前写的。房地产在各地都是支柱型的产业，它占的比例太高，04年北京市有一个统计说，社会总当中52%是跟房地产有关的。整个城市发展过程中开发商功不可没，应该分析一下我们行业当中许许多多的问题，根源不在开发商，1999年12月我提出新住宅运动的时候就提到了这个问题，这个问题到今天也没有解决，我们仔细去推敲一下今天房地产业的很多问题，追本穷源其实不在开发商，开发商有责任吗？有，但是应该区别对待。
【卢铿】总体上我还是感谢郎教授对海尔和海尔地产的宣传，谢谢。
【主持人】感谢卢先生的发言，很可惜郎先生离开了，没有听到卢先生有这么多的精彩观点，作为主持人我也遗憾，没有把他们两个留在通台PK一把，不过郎先生对房地产业发表了很多的观点，海尔作为做家电的企业，现在进军地产企业，我们期待，希望那么拿出好的成绩单。接下来同样是房地产商的代表，让我们有请金地集团董事长凌克先生。有请。
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【凌克】刚才两位的发言主要是针对于有关宏观经济和一些公司的宣传和公司经营情况，我在这里还是主要讲讲房地产。点就想谈一谈最近拐点的问题，在最近从10月开始一直到12月份，对拐点的争论比较大，我的观点这个拐点不是一个向下的拐点，可以说它可以使中国的房地产的产业更加平稳地向前发展的拐点。也就是说我们的房价要想大幅度地下跌，这种可能性是没有的。我们的房价如果做得好，能够在未来的两三年控制不要大幅度地上升这是好事，但是总体来说中国的房价还是继续往上升。我们对于中国地产的形势和中国地产的发展还是充满希望的。在座的各位可能多数来自北京，我给大家谈谈在房地产最近发展的情况是怎么样的。
【凌克】金地公司在从北到南，14个城市进行房地产开发，这些城市北到沈阳，南到整个广东省的珠江三角洲。在10月份开始，整个广东省的价格发生了一些变化，在深圳实际上的房价的跌幅是超过15%-20%的，深圳房价在一段时间的增幅也大，如果单一楼盘进行比较的话，这个增幅达到100%。在广州房价的跌幅也是比较大的，在广州房价跌幅达到15%，这是一个现象，在这个现象之下大家也要另外一些，比如说深圳今年的房地产销售价格跌幅比较大，是下半年，但是它明年会不会继续很大，后年会不会继续很大呢，我们要看这个问题。实际上我认为是不会的，最主要的就是供求关系决定了房价的变化。深圳在平时一年是卖700、800万平方米，今年只卖了400万平方米，所以销售增幅、跌幅很大。但是到了明年、到了后年，深圳在过去的一两年之内所供应的土地都是少的，供应的土地量是多少呢？也不过是一两百万平方米。所以这么小的量和真正的需求来比较，是供不应求的，所以你期望深圳房价要大幅度地下跌这是办不到的。
【凌克】第二在广州，广州也是房价跌幅比较大的城市，但是今年广州的形势比深圳还好，广州的房价是跌了15%左右，销售的量就上去了，在环渤海、东北、华东地区也在出现一些观望的现象，我们会对每个城市的楼盘进行统计，我们可以看到这个观望的现象在逐步地随着价格的平稳逐步淡化。所以我同意大家谈的一个观点就是这个拐点是我们房价不至于大幅提升的这样一种拐点，而不是房价会大幅下跌的拐点。房地产市场主要要看供求关系，为什么我们对房地产市场有信心原因就在于此。
【凌克】我们看大的供求关系不变的情况下，我们的房地产市场是不会出现全面性的调整的，全面性调整就是70%的地产都要倒闭，那个就是全面性的调整。这样我们就要提到城市化的问题，城市化的问题提起来有很多数据，但是说起来简单，在座的我们看到很多做媒体的年轻人，他们都是在各地，从小城市考入到大学，然后进入到北京这座大城市，这样的大趋势在未来十年是不会改变的。现在的需求是大大存在的，我们在美国统计，一个人一生中间换房子是要换3-5套房子，这样的现象在中国随着大家的收入的提高或者随着大家工作的变化，都一定会发生。
【凌克】我们在做过一个统计，如果说是纯粹的需求，在我们整个房地产，在我们整个开发的房地产项目中所占的比重是不高的，所占的比重不过就是10%，这是纯粹的需求。第三个推动这个需求的增长就是中国人口的红利，毛主席把中国房地产这样一个机会留给了我们在座的这一辈人，留给了我们大家。在解放的初期，我们提倡好母亲多生孩子，在文革中间我们大家也是没什么事，多生一些孩子，人口的红利对于房地产的需求是起着至关重要的作用。
【凌克】现在我们人口的抚养率是很低的，我们是好多个小孩抚养几位老人，这样的低抚养率、高储蓄率的现状，是我们房地产发展的一个强有力的基石，但是这样一个数据，这样的一种现象，将在2015年开始改变。另外一方面就是我们人民币汇率的增长，综合人口红利和人民币汇率的增长，我相信在未来相当长一段时间中国房地产不会发展成为一个灾难性的行业。但是如果是到了2015年和到了2020年之间大家就要去考虑一个问题了，那个时候你是不是持有过多的物业或者有过多的人民币的时候，你是不是应该卖掉一些物业，你是不是应该把中国人民币卖掉换成美金？那个时候房地产才会出现真正的拐点，这是我想告诉大家的需求方面的情况。
【凌克】第二方面，从供给方面我们怎么来看。中国18亿亩农耕地的红线，而且从土地的拆迁，成本也是越来越高，长期来看供求还将处在一个失衡的状态。在这样的情况之下，房地产要大跌，这个是不可能的。
【凌克】第二个观点就是金地公司国家采取宏观调控的政策，近几年来国家采用了历次的宏观调控政策，这样的调控政策最近大家看到的有土地政策、信贷政策、按揭政策，在这些政策背后大家应该注意的一个问题是什么？最重要的问题就是公司平稳发展的问题，因为没有一家任何房地产公司最后倒闭是因为拿少了地而倒闭的，而的房地产公司倒闭它的原因都是拿了太多的地才倒闭的，这个是要请大家注意的。大家去设想一下，在这样一种宏观调控的信贷政策之下，这样的政策持续的时间如果是一年或者是两年的情况下，这个公司应该怎么样经营？在这里要提醒大家注意的是这样一个问题。
【凌克】我们可以看到，中国政府对宏观调控将继续一种长期的、常态型的调控，所以在这种宏观调控的政策之下大家应该怎么样去经营？大家原来认为都是拿到的地就是好事，第二就是把房价卖得就是好事，但是我想在这里告诉大家，拿了的地不一定是好事，美国在90年代50%的地产商全部倒闭了，其中的原因就是在银根比较紧缩、利率比较高起的情况下拿了太多的地，最后支付不了，地价下跌的情况下而出现的倒闭。
【凌克】第二大家原来期望把房子不要卖了，这样的情况要引起注意，以前老以为不卖就会，金地公司做了这么久，了解到房子不能老是捂着，要快速滚动地开发，希望引起大家重视，金地公司一直不以土地储备为，也不以房价的顶点，不以卖为，我们以快速滚动开发进行平稳地经营，这是我们放在要领的。
【凌克】第二点就是提醒大家，最近政府要给中产阶级一些优惠型的住房，也就是说今后住房的结构可能会发生一些变化，在这种发生变化的情况下应该怎么办？
【凌克】总体来说中国房地产业的前景是光明的，目前我们也拥护房地产业的政策，同时要使我们产业发展得更长久，更平稳，我们还是应该要注意一些问题。个问题，我们现在的金融政策，对我们改善型的需求影响过大了，我们可以提高首付，但是我们的利润提高得太多，这个对我们改善型的需求影响会更大。我们要拥护国家的宏观调控政策，保护民众能够有保障性的住房居住，要限制那些投机型的需求，这种需求有的要鼓励，有的要抑制，所以关于第二套房的政策是怎么样，这个我们要考虑，关于第三套房的政策是怎么样，我们也要考虑，我们应该要有一个区别对待的政策。
【凌克】第二点是虽然我们国家采取了很多宏调的政策，但是我们看到的在大城市里，土地的供应和每年的开工量和每年的销售量都是大量地不成正比，所以有可能是虽然采用了一些宏观调控的政策，但是两三年之后房价照样是，这样的问题一定要引起大家的注意。
【凌克】第三点，要保证这样的调整平稳地发展，所以我们国家的统计局、央行、管理房地产的相关机构要更加地频，要更加及时地反馈房地产市场上的信息，从而避免我们房地产市场的大起大落。所以如果说在向政府提出了几点建议。
【凌克】总之，我们认为中国房地产的前途是光明和灿烂的。谢谢大家！
【主持人】再次感谢凌先生的演讲，中国房地产经历了20年的发展，在这20年发展历程中我们有很多值得纪念的人物和事件，下面我们将要对这20年的人物和事件进行颁奖，首先我们要揭晓的是中国房地产20年20人，有请揭晓嘉宾中国房地产报社副总编辑兼执行主编胡安东。
| 执行主编 胡安东 |
【胡安东】中国房地产20年20人（1987年——2007年/按姓氏笔划排序）。
1、万科创始人、深圳万科集团董事会主席王石他的当选是因为他成功超越了房地产的行业局限，成为了一位公众公司的杰出代表。
2、大连万达集团股份有限公司董事长兼总裁王健林他的当选是他开创了中国的订单式商业地产，并成功当选工商联副主席。3、海尔地产董事长卢铿他的当选是他提出了城市新文化下的新住宅概念，并把这种成功模式嫁接到海尔身上。
4、万通创始人、万通集团董事局主席冯仑他的成功当选是他在业界享有的“地产思想家”、“地产革命家”的声誉，并让万通成为了中国地产界名副其实的“黄埔军校”。
5、华远创始人、北京华远地产股份有限公司董事长任志强他的成功当选是他的声音始终是房地产行业的“原生带”。如果要说有些企业家是美声唱法的话，任志强是通俗唱法的代表。
6、碧桂园集团创始人杨国强他的成功当选是他开创了现代住宅开发“物美价廉”的模式，把一块块烂地变成了和福地。实现了平民化的连片开发效果。
7、卓越集团董事局主席李华他的成功当选是他创造了的蔚蓝系列地产品牌，并执着而创造性地在深圳CBD开发建设写字楼群。带领卓越逐渐成为的卓越企业。
8、香港企业家、慈善家李嘉诚他的当选是改革开放后他捷足先登，成为香港在中国大陆的地产者之一，是他近年在内地的地产项目，成为了现代商业的符号。
9、中体产业集团总裁、中体奥林匹克花园集团董事长吴振绵他的当选是他创立了体育地产的新概念，其中最响亮的“奥林匹克花园”是他对体育产业深刻理解的作品。
10、上海绿地集团董事长张玉良他的成功当选是他将绿地集团打造成上海的地产龙头企业。
11、鑫苑（中国）置业有限公司总裁张勇他的成功当选是2007年他带领鑫苑（中国）在美国纽约交易所成功上市，成为家在美国主板证券市场上市的中国房地产开发企业。
12、天津泰达集团总经理孟群他的成功当选是他提出“城市运营”理念，让泰达成为天津滨海新区开发的地产标杆。
13、深圳拍的举牌人骆锦星他的成功当选是他的那次历史性举牌，掀开了中国房地产史新的一页。
14、金地主要创始人、金地集团董事长凌克他的成功当选是他领导金地的辉煌业绩，使金地跨越地域和行业成为了一家领袖级企业。
15、星河湾地产董事长黄文仔他的成功当选是他成就了中国高品质的楼盘，并把星河湾变成了一个超越普通房产的国际现代社区新名词。
16、北京朝阳园业主委员会主任舒可心他的当选是他在物业方面的维权行为，成为了民生地产的宣传和鼓吹者。
17、著名经济学家谢国忠他的当选除了他的观点特立独行外，是他对“地产泡沫”的强烈抨击。他一系列的大胆预言无疑是对中国房地产的“清醒剂”。
18、SOHO中国创始人，SOHO董事长潘石屹、张欣夫妇这一对夫妇的成功当先不是他们的上市不是他们的财产，而是他们那种“新地产行为代表”在公众眼中的明星人物效应。
19、重庆钉子户吴萍她的当选不仅生动地体现了中国住房样本的多样性，也让我们看到了捍卫中国私有财产的小人物的力量，以及中国历最神圣的不动产变得有些娱乐化的矛盾冲突。
20、房奴它的当选不是这个名词本身的含义，以及工薪阶层购房的心理画像，而是这种来自民间的智慧光芒，一下就刺破了房地产泡沫的幻景。
【主持人】谢谢胡主编，也向刚才念到的这些人的名字表示祝贺，刚才我们提到的是人物，在这20年当中有哪些事件是值得我们怀念和记忆的呢？有请胡主编。
【胡安东】中国房地产20年20事（1987年——2007年/按时间排序）。
1、1987年，在小平同志提出推进我国住房商品化的指导性意见，以及成立国务院住房指导改革领导小组后，中国土地“拍”诞生。
2、1991年，万科上市。
3、1992年，小平同志发表南巡讲话，房地产业开始迅速发展。
4、1993年，国家首次提出房地产市场宏观调控。
5、1994年，我国建立住房公积金制度。
6、1995年，海南地产泡沫破灭。
7、1998年，商品房按揭政策出台。
8、1998年，金融风暴席卷香港楼市。
9、1998年，我国停止福利分房，推行住房分配货币化。
10、2000年，“新住宅运动”发起。
11、2002年，国有土地使用权实行“招拍挂”。
12、2004年，“8.31大限”。
13、2005年，房价飞涨，引发宏观调控。
14、2006年，“90、70”住房新概念提出。15、2006年，上海查处社保案，上海房地产市场受到牵连。
16、2006年，顺驰被路劲收购。
17、2006年，针对外资房地产的“限外令”出台。
18、2007年，重庆“钉子户”事件在公众瞩目下得到圆满解决。
19、2007年，《物权法》颁布实施。
20、2007年，建设部宣布成立住房保障司，长沙成立住房保障局。
【主持人】谢谢胡总为我们宣读名单。刚才胡总是帮我们回顾了中国房地产20年20人20事，接下来的奖项是2007中国房地产影响力人物，有请揭晓嘉宾中国房地产报社的总经理单大伟先生上台。
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【单大伟】我宣布一下2007年中国房地产影响力人物（按姓氏笔划排序）。
1、王龙乐成地产总经理；2、李战洪业内著名的营销；3、张为耕华宇集团总裁；4、吴岳亚得置业发展集团总经理；5、陈顺中体产业集团股份有限公司副总裁，兼任中体奥林匹克花园集团总裁；6、黄世达裕景地产集团常务副总裁；7、鄂俊宇亿城集团股份有限公司董事总裁；8、梁上燕星河湾地产高管；9、喻惠平福星惠誉房地产有限公司总经理；10、暴雪松中粮集团北京新奥西郡房地产开发有限公司总经理。
【主持人】感谢单总，请您留步，接下来的项目也是由您宣读的。不知道单总平时喜不喜欢读书？
【单大伟】大家应该都很喜欢读书，不是我一个人的问题。
【主持人】今天我们也设立了这样一个关于书的奖项，2007－2008中国房地产年会推荐书目，请您帮我们宣读一下。
2007－2008中国房地产年会推荐书目
【单大伟】我们为什么做这样一个推荐目录呢，我们认为行业的进步是跟我们的学习和思想的交流是密不可分的，在我们的编辑部门的推荐下，我们向房地产行业的各位人士和代表推荐8本书。
1、《标本：地产领导者领先之道》郎咸平著点评：著名经济学家郎咸平关于房地产业的代表性著作2、《城市住房梯度消费》浩春杏著点评：本书对于构建社会主义和谐社会合理公平梯度的城市居民住房消费体系具有重要的参考价值。
3、《道路与梦想》王石、缪川著点评：这是一位中国企业家中领袖人物的人生心路，也是一部企业成长的真实记录。
4、《非建筑访谈》潘石屹、包泡等著点评：一本超越建筑、话题包罗万象的访谈著作5、《美国大城市的死与生》（加）雅各布斯（Jacobs,J.）著点评：城市研究和城市规划领域的经典名作6、《幸福的建筑》阿兰·德波顿著点评：德波顿积数年之功著成的作品7、《野蛮生长》冯仑著点评：冯仑对问企业各类问题的独到见解和思考8、《找魂--王志纲工作室战略策划10年实录》王志纲工作室著点评：国内本集原创性、历史性和故事性于一体的本土战略咨询实战案例作品。
【单大伟】我们向行业的各位人士推荐这8本书。
【主持人】感谢单先生，不知道今天来的嘉宾能不能得到这些书，捧上一堆书走，感觉会比较充实。接下来我们要进行下一个环节，在20年快速发展，一批企业也是随着中国城市化的进程不断发展壮大，成为为土地储备丰富的实力企业，他们是中国房地产20年发展的见证者，接下来我们要揭晓的是中国房地产20年20强企业获奖名。有请颁奖嘉宾中国房地产报社总编辑时国珍女士。
【时国珍】中国房地产20年20强企业名单：
1、万科集团2、中海地产3、中体奥林匹克花园集团4、SOHO中国5、东渡国际集团6、合生创展7、华润置地8、远洋地产9、金地集团10、卓越置业11、茂华控股集团12、保利地产13、绿地集团14、海尔地产15、栖霞建设16、富力地产17、福星惠誉18、碧桂园19、融创中国20、鑫苑（中国）置业【主持人】让我们有请上述获奖企业代表上台领奖。
颁奖现场
【主持人】让我们用掌声再次向各位获奖者表示祝贺！时总请留步，中国房地产业的发展也离不开各地政府机构的领导和服务，所以本次主办方也设置了一个奖项叫做中国房地产20年公共服务机构奖项，也请时总宣布一下。
【时国珍】中国房地产20年·公共服务机构是——成都市房地产交易。
【主持人】有请获奖代表上台领奖。
颁奖现场
【主持人】再次恭喜各位获奖代表和机构，今天年会上午的议程到这里就结束了，中午我们稍适休息以后，下午会有很多的嘉宾进行对话环节。谢谢大家。
上午论坛结束
论坛现场
【主持人】各位嘉宾下午好！不知道大家中午休息得怎么样，我觉得经过我们中午的休整，大家的精神应该更好了，今天下午也有两场我们精彩的对话，有很多业界的代表人士会参与我们的对话。
【主持人】正如我们上午提到的2007年行业政策频繁实施的一年，不管是多次上调存款利率，还是提升存款的准备金率，以及加大力度整顿闲置土地，每一次都引起了反响，尤其是大家关注的房价问题，房价一路上涨，到年底又出现了观望情绪，像今天上午已经有嘉宾在演讲时提到了07年下半年尤其是年尾的时候，有一个热门的词，叫做拐点，大家对拐点的争论很多，一时间沸沸 。
【主持人】在这样的背景下我们迎来了2008年，业界的们，业界的同仁们，还有我们的消费者们，对于08年我们这样一个行业，大家的预测是什么样的，大家的期望是什么样的，所以今天下午我们的两场论坛就要围绕着这两个问题进行。
【主持人】轮我们的对话主题是2008年中国房地产业形势预测。对话嘉宾是：经济管理学院的教授赵晓，天润置地集团副总裁王哲，亿城集团股份有限公司董事总裁鄂俊宇，中体奥林匹克花园集团总裁陈顺，中国房地产报总经理单大伟。有请五位上台。
【主持人】赵教授还堵在路上，我们先开始，话题是2008年中国房地产业的形势预测，听起来像是一个很大的话题，感觉像是我们一个的论坛，时间好像是不太够，我们怎么开始这样一个大的话题的讨论呢，首先我有一个建议，咱不如开场请四位嘉宾每人以一的时间先谈一下自己的观点。
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【陈顺】说2008年，我们先要看2007年，07年国家出台了很多政策，07年和房地产相关的政策几乎都和金融方面有关系，包括6次加息，10次提高银行准备金利率，包括第二套住房的认定，以及包括后来12月18日央行出的转按揭和加转按揭的问题，所以我说07年出台的政策都会在08年的房地产走势中政策会得到一些全面的影响，通过房地产的市场中以及房价各方面的走势会验证这些政策是否有效，以及是否起到了政策的作用，所以我觉得从2008年来看，我个人觉得市场将会越来越规范，涨幅将会越来越有限，品质越来越提升，社会将会越来越满意。
【主持人】陈先生用了4个排比句越来越，来表现2008年是承续了2007年的。王先生呢？
【王哲】去年11月参加了中房报的住交会，参加了两个会的内容都是一样的，都是在谈论08年的房地产经济形势，我想今天的观点跟上次是一样的，我觉得可能今年开发商的日子会比较难过一些，而且现在还有一些我们在业内的一些同仁，包括一些媒体还抱有一些幻想，觉得可能从08年的3、4月以后，下半年会有一些好转和反弹，我的切身感受就是一定要做好打持久战的准备。
【主持人】听起来有很多的忧虑，下一位。
| 鄂俊宇 |
【鄂俊宇】08年的关键词就是差异，08年的政策层面还有新一届政府的执政力度，给整个行业都会带来不确定性，面对这种不确定性，不同的企业，不同的区域，不同的项目，都会面临着新的一种挑战和梳理，我觉得现金流是最决定未来的重要的考量，就是你的现金流是否能够跟这样的一个环境，跟你企业运营的规模能够匹配，能够保证你很良性地、很稳定地运营，我觉得现金流是的一个挑战，因为信贷的紧缩一定带来的就是我们以往做项目过程中的假设前提都会发生大的变化，这种变化有些公司、有些企业可能预计得比较充分，有些企业可能还在以以往的方案来设计各自的经营计划，比如说你的开发贷的问题，比如你的按揭贷款的问题，以往下游企业给你很多的现金流方面的承诺，比如说它可以给你垫资，给你很多的周转，在银行信贷规模紧缩的情况下，不光是影响到你一个企业的现金流，是你整个面对环境的现金流都会发生新的变化，这种变化如果你没有很认真地审视和重视，我认为对很多企业的影响就比较深远了。
【主持人】单先生，在您发表一总结之前，您来自房地产报，可能您主管经营，从某种程度上您也代表了媒体，而且也是行业的专业媒体人士，除了您在做一阐述之后，我也想听听您对他们三位观点的反应。
【单大伟】前面三位讲的我都赞同，讲的是我们08年这个行业要面临的问题。我个人认为在地产理论方面包括一些问题方面，我认为我不是行业的专业人士，专业人士是胡主编，他坐在下面。我认为08年的房地产业会面临几个问题，个就是行业整合会加速，我们这个行业会进行一拨重新洗牌，强者越强，弱者没有核心竞争力的企业在商业模式上、产品竞争方面、企业管理方面，比较弱的企业会在这拨洗牌中迅速出局。
【单大伟】第二我觉得房价将不再那么，房价会回归到一个相对比较理性的轨道上来运行。
【单大伟】第三我觉得政府对于调控的手段和调控的思路会越来越清晰，而且越来越科学，越来越系统，而且这么多政策出台的叠加效应会在08年进一步显现，我们知道07年为了抑制房价的上涨，政府出台了很多强有力的措施，从金融手段、土地供给、房地产供应市场的产品方面都做了很多的动作，那么这些动作的效果和反应我认为在08年，在上半年未必见得会这么明显，但是在08年的中期和年底，会到一个比较集中爆发的阶段，其实08年对于地产行业我认为也是关键的一年，在08年很多的地产公司会回到一个比较理性的角度，来重新定位自己企业发展的战略和规划，同时随着政府调控力度的加强，企业自身不断地自我反省，地产行业我认为会逐渐地走向一个更加健康、更加持续、更加向上的发展轨迹。
【主持人】刚才你提到了整合，四位讲的有很多共性的地方，说08年可不可以用优胜劣汰这个词，会更加规范。刚才我听到第二位嘉宾说到开发商的日子会越来越难过，能不能再给我们展开论述一下，我们想看看底下有没有同行业的人士会不会有同样的感觉？
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【王哲】我想这个关于开发商的话题我不想说太多，我想说两个观点。一个观点，最近我们业内有很多朋友在一起，大家也在探讨今年的房价问题。
【主持人】能问一下，你们探讨的时候最集中的一些话题是什么？
【王哲】讨论比较多的就是目前的紧张形势，能够持续到什么时候？会不会还是像前两年出现的情况一样，是不是宏观调控越调，房价越涨，这是我们目前探讨比较多的，确实现在也有相当一部分业内的开发商或者是媒体、行业内的人，也在认同这个观点，认为08年3、4月之后会出现一个反弹，甚至是反复性的反弹。其实这个对于我个人来说，我觉得这是可怕的事情，如果真的出现了这样的情况，我觉得可能就是两败俱伤的局面了。我觉得提出这种看法的这些人，可能是过于地低估了政府的执政能力，举一个简单例子，我们都是管理者，如果我们在企业里，如果我们提出了一些制度，提出了一些规则，底下的人在不断地耻笑你，笑话你，认为你出的规定、制度，可能你的效果都是反的。从我们的个人来说，可能我就会想我会出台更严厉的政策，我要证实我自己。前两年大家都在骂制度，可能一些制度的出台包括相关的一些手段可能导致了目前房价地上涨，都在把过错强加给政府，我觉得越是这样做，政府的抗力就会越强。我觉得我们不能够再去低估政府的能力，还是按照我们的惯性思维，这种错误它不可能永远犯下去。所以我觉得从去年下半年开始政府陆续出台的宏观调控手段，以及还有一些我们认为更强硬的没有出台的手段，如果我们还抱着这样的态度的话，也是不负责任的，我呼吁媒体以及业内的人士更加理智地看待这些政策，希望我们这个行业平稳地发展，不希望出现报复性的上涨。
【主持人】我想问一下就您刚才说的个问题，身边的两位同行是怎么看的？
【鄂俊宇】实际上我还是想讲差异，我觉得宏观调控这样一个政策的变化，也不要过于紧张，20多年我们房地产同仁一直就在被调控，一直不断地被规范，重新看待这样一个秩序和环境。我觉得差异就是在于你自己，你自己的企业，你是不是有很清晰的认识，然后拿出你跟这个环境在不同的阶段相匹配的一个应对的措施，所以我觉得差异在于你自己的把持，就是你能不能把你的企业跟环境相融，你把你的战略和你的能力相匹配，你把你的现金流和运营相匹配，不能做力所不能及的事情，更不能做违法的事情。你有这样的一份敬畏心，对土地、政策、股东的尊重一定会使你很安然地渡过这个波动，我的观点就是在这种调控下，各自去做各自的选择，你的选择一定会是决定你的未来的。
【主持人】听起来这是成熟企业一个最基本的要求。陈先生呢？
【陈顺】我觉得王哲的观点显得有点低落，有点悲观。我们要看07年发生了什么大事，倒着数12月开了经济工作会议，明确了两防，防止经济过热和通货膨胀，另外秋天时开了十七大，十七大提出了以发展代替了增长的问题，说了国民经济要又好又快地发展，把好提到了前面，用发展代替了增长，不光是数量规模的变化，也有质量上的华，我个人认为08年对于房地产来说，国家宏观调控不是因为你涨了就调控你，现在猪肉还在涨，超乎了人们的想象，十多元一斤，我认为07年发生那么多事情，一定会给08年带来巨大的影响，房地产的开发商会像我一样，在走进酒店门前，感到了冬天的冷风，但是每个人穿的衣服不一样，每个人的身体状况也不一样，每个人可能不会感觉到天气如此之冷，或者有人觉得还没有到达他不可忍受的地步，我个人觉得经济工作会议提出的货币从紧的口径应该肯定会在08年上半年会得到方方面面的，尤其是在金融和各个方面都会得到落实。由于房地产和金融太近了，年初的时候看新京报登了一篇文章叫做房地产有三个三分之一的问题，房地产三分之一是宏观问题，三分之一是金融问题，三分之一是自身的问题。所以我觉得货币从紧的政策必然会在08年上半年尤其是年初会得到全面的证实，由于房地产和金融这么近，其中有三分之一都是金融的问题，所以我觉得从开发带来的紧张的问题，包括按揭款的回款问题，涉及到银行的方方面面问题，都会全面地体现出来。
【主持人】单先生，不知道你感觉怎么样，轮他们几位的观点有一些共性的东西，经过第二轮的谈话，我发现他们三位其实是有三种风格，按照陈先生的比喻来说，就是穿的衣服和季节的问题，我不知道他们三位说得对不对，一位像是穿着薄的衣服，感觉到了寒冬，另外一位穿着厚一些的衣服，感觉好一些，另外一位是四季如春，找到了差异和平衡。你对他们三位哪位表示比较赞同？
【单大伟】这三位我都同意，这三位我都了解，两位是上市公司，另外一位是今年准备上市的公司，企业在发展过程中，身体的免疫能力是不一样的，有的人放在冬天，他依然会感觉像春天，有的人在春天还是会感冒，大家在这一轮调控中，不要低估政府的智慧和调控手段以及决心，这个大的原则，过去很多的开发商抱有侥幸心理，觉得我们是支柱产业，一调控我们的产业，国家就会遭受很大的打击，这个观点我觉得是错误的。三家企业的开发产品模式以及商业模式、产品的品质都不太一样，比如亿城的鄂总是开发中高档的楼盘，是为财富阶级开发的，中体奥林匹克的陈总开发的是大众精品的楼盘，对于天润企业来说是一个综合性开发企业，又开发酒店还有住宅以及别墅，这种企业面对的抗风险性就相对大一些，不是上市公司，房地产开发的两个重要因素，一个政策一个金融，随着国家货币从紧政策的出台，银行对于开发贷款的收紧，必然就显现在融资能力比较差的企业身上，所以他觉得寒冬的到来是根据公司的性质和情况而言的，因此三位的观点都是对的。
【主持人】你这样解释给了自己一个很好的理由，三个朋友都不得罪，但是解释得很清楚，这样我也明白了为什么三位可以穿不同的衣服，生活在不同的季节，在我们的聊天当中，赵教授也来到了现场。首先给您重复一下，我们今天的话题是对2008年房地产形势的预测，刚才几位谈到了自己的观点，有人谈到差异化，有人提到整合要加速，也有人提到开发商的日子会越来越难过，您先谈一下自己的观点吧。
| 赵晓 |
【赵晓】刚才听到大伟谈自己的观点，我们有一些是相同的。2008年，我们最近也做了一些分析和展望，总体上我认为就房地产行业来说，应该说仍然是有很大的发展空间，我们最近做了一个研究就是对中国的国民经济发展阶段进行判断，是对所谓的后奥运效应做分析，因为很多的国家奥运会是一个大PARTY，办完以后经济会由盛转衰，中国会不会出现这样的情况，我们需要做一些分析。分析下来的结果总体上是认为房地产的发展前景仍然很广阔，因为我们发现中国的工业化进程完成50%，然后城市化进程大概完成了40%，而房地产如果从住宅来看我们大概只完成了三分之一。所以中国的房地产供不应求的格局没有任何改变，也就是说它还应该有一个很长的未来，那么这是个判断，但是在这个判断下，并不以为这的开发商都有未来，刚才我前面提到了整合、分化、差异化。
【主持人】刚才他们提到了优胜劣汰的问题。
【赵晓】这个是对的，按照07年出现的的提示，比如招拍挂的土地不断地创出天价，圈钱和圈地的游戏开始了，就是你圈不到钱就圈不到地，只有圈钱才能圈地，这样才有更多的钱，如果这样的模式延续下去80%的开发商都会消失，句话中国的房地产业依然有很长的未来，第二句话是中国的很多开发商不见得有未来，在目前的开发模式下是这样，第三点就是中国的消费者、买房人面对着很暗淡的未来，大家买不起大房子、买不起好房子，的盼望是希望政府把住房保障体系从穷人延伸到中产阶级，中产阶级要跟无产阶级争经济适用房，我们概括是这么几点。
【主持人】几位对赵教授的观点有什么评价？
【陈顺】我觉得我很赞成，我觉得房地产的发展还是很有市场的，赵先生刚才说到房地产的发展很有前途，但是每个企业不一定有前途，要看自己的抗风险能力了，每个人有自己的免疫力，一场寒流来了，十个人可能有三个人感冒，什么人会感冒呢，就是平常不太注意保健的，不太爱锻炼身体的。最后赵先生讲了一句话，就是国务院发的24号文件问题，提出来了住房的保障机制的问题，以前实际上住房没有保障机制，停止福利分房以后，全部是商品房的问题，后来提出了经济适用房的问题，经济适用房由于产权不够明晰，在实施时遇到了软性和硬性的障碍，24号文件提出了住房保障机制的实施和建立问题，后期建设部又提出了50、60的问题，就是50%的房子要建60平米以下的，商品房有一个70、90的问题，社会保障房有一个50、60的问题，实际上是一个新的机制建立问题，我个人还是很赞同赵先生刚才讲的。
【主持人】王先生呢？
【王哲】我觉得刚才赵老师说到从房地产的发展来看，还是很有前景，这是大家的共识，真正从长远的角度来说，从十年、二十年来看，房地产的行业肯定是朝气蓬勃的行业，这是大家的共识。但是我们探讨的是今年、明年到底是什么样的情况，昨天我专门上网查了一个数据，就是2000年的时候当时北京四环以内的平均房价是4600多元。
【主持人】8年前了。
【王哲】对。实际上我们现在，07年国家统计局公布的数字五环以内北京的平均房价是13000多元，四环以内是15000元，如果真是按照国家每年的经济增长率的指标同等往下算的话，07年的房价每年是10%-12%的情况走的话，07年底房价也就是9千多元，不到1万元，这种涨幅的话就不会出现现在的情况。可现在的均价在这个基础上又50%地往上涨，这里面就出现了一个问题，就是需求的问题，为什么说到08年感到寒冷？很多人都在提刚性需求，说现在出的房子，不管多贵的房子一出来就没有，这肯定是刚性需求，供小于求。现在我希望媒体仔细地去分析，这种刚性需求到底是什么样的刚性需求，可能是一个假象，是预期的。
【主持人】您觉得真相是什么呢？
【王哲】可能大多数的经济适用房，廉租房的群体确实没有房。现在像北京四环以内均价到一万五，我们在算这笔帐，一百平米一套房，一万五，就是150万，我们说首付提到40%，也就60万，剩下90万你全办按揭，25年你办按揭是什么概念，你的月工资要到1万5以上，每月还8千多元，北京、上海、深圳、广州一线城市，人均的收入水平也就一万元，这里面可能有一些隐性收入或者灰色收入，这个不探讨，一般的人这样的房子是买不起的，说北京、上海是国际化大都市，可能有很多外来人口买，这里面有很多的假象在里面，这里面大多数可能是怕以后买不到房子，或者是买了三四套的，这是建在沙滩上的房子，一旦政府更加严厉的措施出来，你会发现这种需求突然没有了。
【主持人】我前两天听到一个说法，就是有房的人还是有房，没房的人还是没房。
【单大伟】最近一年深圳的房价是最的，增长的幅度，过去可能是1万5的房子，半年就涨到了2万5、3万，招商地产有一个楼盘一个星期之前我们开了一个会，就是招商地产在北京有一个项目也要开盘，找了业内媒体的一些代表做一些交流。其实贺总就讲到了一个例子，很多中介机构对未来表示乐观，说北京的楼盘没有问题，现在2万5、3万一样卖，建议招商地产项目开盘的时候就奔周边的楼盘差不多，2万、3万去开，但是贺总讲了一个案例好，我觉得这个案例在中国具有普遍代表意义的。招商的一个项目在深圳要开盘，当时没开盘之前大概是300套房子，可是来订房子的是3千人，也就是说10个客户抢一套房，这个是在深圳房价没跌之前的故事，可是当深圳的房价出现下滑，银行把二套房按揭提高的时候，再通知开盘的时候，贺总说了一句话觉得像传染病一样，三千人一夜之间就没有了。这说明什么问题？这是真实的需求吗？在这一轮的调控下，我赞同王总的观点，就是我们开发商不要把市场的预期依然得看得那么好，依然把追求利润的欲望放得那么大。还有一点，我们真的不要低估政府的决心和政府调控的智慧和手段，过去调控政府也出台了很多的政策，但是没有形成一个连贯性，没有形成产业链的运作。
【单大伟】现在的调控我们看一下，从金融、从土地、从税收，从各种政策，它是形成了产业链的调控手段，这种手段的叠加效应，不是说07年12月公布，1月就可以看到，它是有周期性的，而这种周期性的东西一旦显现出来，对于地产行业的影响是极其巨大的。而且很多大的企业都感受到了这一轮调控对他们公司战略发展的影响，所以最近网络上面争论说拐点，包括业内人士发表一些不同见解的大企业领袖的观点，我也看了一下，我认为他们是低估了大企业对政府政策深入研究的能力和对市场的敏感性。
【主持人】刚才赵教授在听前两位嘉宾发言的时候，您带着微笑频频点头。
【赵晓】他们有一些观点我是赞成的。
【主持人】想听您不赞成的观点。
【赵晓】比如他用个案进行分析，他们举了北京和深圳的例子，北京和深圳并不代表宏观，这些是一线城市、重要城市，但是这两个城市都属于前一轮里涨得比较多，涨得比较快，涨得比较乱的城市，你用这两个典型城市不一定代表宏观。宏观基本面上来看供不应求应该是不会错的，我们知道40几岁到50几岁，这样一个处于消费高峰的人群，在未来几年这个状况仍然要持续，基本面上供不应求没有问题。第二点是资金面上，流动性过剩的环境在08年不会有所改变，除非你相信08年中国的外汇储备会下降，现在没有看到任何这种迹象，我们相信外汇储备还会上升，外汇储备增长，就意味这整体流动性过剩的环境不会改变，流动性过剩的环境不会改变，就会导致需求，需求主要是资产的需求，跑哪去？就两个地方，股票市场和房地产，当然有一些资金可能不愿意再选择北京和深圳，因为这两个城市会有一定危险了，别的城市可以。北京和深圳来说，就是这个股票前一轮涨过头了，再买其他的股票，其他二三线城市没有经过房地产重估的过程。如果从资本面、资金面来看没有问题，还可以从技术面来看，涨得很高的城市，我刚才讲涨得过高、过急、过乱的城市，当然技术上有一些调整，是北京和深圳。北京的房价刚才这位朋友讲到差距1万4了，我相信这个数据没有问题。我前一段去美国，美国纽约的住宅每平方米1万8千元人民币，我们说北京将来是全的北京，没错，中国将来人口也很多，经济总量也会很大。所以北京的房价该会有上涨的空间，没有问题，但是就目前中国的经济水平，人均收入2千美元，美国纽约早就是全的CBD了，北京还在说要打造成全的CBD，你的房价直逼纽约，它的房价还会上涨，像韩国首尔的房价相当于韩国其他城市的4、5倍，亚洲的特点就是人群喜欢扎堆，不像美国一样大学可以建在小镇上，北京的房价还会有上升的空间。但是我认为北京可能已经严重透支了未来十年的发展，所以这些城市就要调整，技术面上要进行调整。深圳更离谱，新开的楼盘2、3万，香港也不过才3万，深圳能跟香港比吗？如果能比齐，为什么不在香港买房？
【赵晓】对于另外一些城市来看，他们技术上要进行重新估值，他们城市化刚刚兴起，他们的情况不一样。从来看，我们认为整体上应该是可以成立的。刚才两位强调了一个，不太清楚的，比较模糊的，容易变化的就是政策面，但是我有一点不同意大伟，大伟说政府很有决心，我不认为政府有决心，如果有决心早就一步到位了，政府真的想调控房价，有的是手段。就像股票一样，的庄家就是政府，政府想把它的价格玩到什么地步，就到什么地步。
【主持人】这个观点好像很大胆。
【赵晓】我跟你讲房价是怎么回事，你说需求是真实的吗，这个需求是流动性过剩环境下旺盛的需求，只要流动性过剩，房地产的需求就会很旺盛，可能是政策性的、刚性的，可能是性、投机性的，这个需求会波动，但是只要是流动性过剩的外部环境不改变，需求就会很旺盛。供给是什么呢？供给是政府把的土地垄断在自己手里，每次像挤牙膏一样挤出去一些，我们从供给来看，需求很旺盛，供给人为地减少，而且不断地在减少，你看看土地供给的面前，从2002年一度供应的增长跟上年相比可以增长到80%-90%，土地增长为零，2001年为什么房地产上涨最快，供应跟上年同时期相比是负20%，需求无比旺盛，供应是不断地往下降。政府如果真的有决心是可以把房价调控下来的，但是我们看到现在地方政府没有决心，他们希望房价涨得更高才好，房价涨得高，地价才高，小金库才充实。政府没有决心去调控。
【赵晓】政府有决心吗？他们有一点点决心，希望房价可以稳定，所以它提出是稳定房价的增长，但是也不是完全真心的，因为房地产的发展跟我们整个经济的增长有高度相关，中国经济增长直接和间接的三分之一和房地产有关，如果房地产真的出现了大问题，整个经济增长就没有了，从理性方面来看，每个领导人上台之前都说我要闯地雷阵，要闯万丈深渊，但事实上我死后哪管洪水滔天，总是给下一任埋地雷的，房地产千万不要在我这崩盘，以后再说，我不认为政府有决心，有算大伟当总理，我也不一定有决心。我把话说得比较直，我没有说皇帝没穿衣服，我只说皇帝穿得透明一些了。
【主持人】单先生怎么认为。
【单大伟】政府对于民生的关注和决心是大的，我们不要怀疑政府对于保障民生的决心和手段，地方政府我们都可以看得到，很多、经济学家、从业人员也都在强调一个问题，地方政府的利益和的博弈是永远存在的，至于说地方政府和的博弈，就是体现在地方政府希望我们的房地产市场越来越红火，土地价格越来越高，带动政府的财政收入。现在回到一个基本的原点，当一个行业引起一个执政党在人众心目中的执政地位和执政形象的时候，我相信无论是地方政府还是政府，都会痛下杀手。就像我们一个人一样，我的手臂对一个人来说，作为人体的一个器官是重要的，但当他生了一个毒疮，如果不斩断这个手会对我的生命造成威胁的时候，我一定无所谓，但当关系到我的生命攸关的时候，我会痛下杀手把手臂砍断。现在的地产的确是给社会大众和民众很大的生活压力，剥夺了我们很多百姓幸福的感觉。所谓的需求我认为真实需求是有的，你说12、13亿人民，每个人都想坐上自己的汽车，住上自己的房子，但是每个人的能力和价值是不一样的，工人可能只能住50、60平方米的房子，资本家就要住上别墅、豪宅，你的个人价值不一样，所以造成了资本配置的结果不一样。不能说普通大众不能实现的需求是真实的需求，可能他的需求是真实的，但是不能转化为现实的真实需求，而这个时候我们是有一些学者和一些开发商的代表是过渡地放大了这个需求的真实性。最近我们国家的政府在住房保障方面出台了很多更加完善和更加具有操作性的措施和手段，而且我们也很欣喜地看到一点，市场就由市场决定，该保障的地方政府也加大了很多的力度，也加大了具体的工作措施和方针。我相信08年的两会开完，中国地产的格局会画上新时代的一个符号。
【主持人】我先把你们二位博弈的局面，感觉已经有一点气氛了，而且都已经带上血光了，什么砍手臂，我们给生长在温室里的鄂总一点机会。
【鄂俊宇】刀光剑影的，我还是觉得应该平和一些，做企业就是这样，你监听百家，独立思考。地产这个大势波动是正常的，你波动的过程中别震出去，很多年我说胜者为王，中国的经济和未来是一片光明，但是这片光明轮不轮得着你分享，能不能在不同的阶段都能跟着经济走，每年十几的GDP增长，你可以做得更好。做自己的企业的时候，就想需求有没有？一定有，所谓刚性的柔性的两类需求都有，我们判断是必然的，一是消费升级类的，GDP这么多年高速增长，这么多好的企业家、这么多好的企业营利的状况，政府也在提居民财产性的收入增加，这跟几年前的判断是不一样的，不能用简单的工资收入量比，还是有大量的购买能力。第二在这样的发展过程中，现在的中国人，比如说其实你是拿60年代的一批人去来衡量这个社会的主流观念，就是60年代的这些人现在大概都在40、50岁，他们过去这二十年赶上了中国的成长周期阶段，付出了很多的辛苦，创造了很多的价值，也取得了很多的财富，这些人一定要享受生活、善待自己，我们都在反思这个事情，我们要善待自己，享受生活，那他一定要消费升级，这种消费升级的愿望实际上是很刚性的。万城华府的客户不能说是二次置业，八次都不过，面对新的二套房的政策出台以后，额度比较大的话，有一些企业家希望按揭，按揭的过程中它的首付可能要达到六成，然后他每有一套房子，现在的银策就是不管你贷款还没还，只要有一套房就加一个点的利息，他的利息达到十个点。当时我还在想他会有购买的欲望吗，但是他内心对于改善自己生活品质的要求强烈，他依然有能力去做这种支付，我觉得虽然是消费升级，虽然是第8、9套，他有刚性需求的愿景，有购买力就买。
【鄂俊宇】第二我觉得次置业的群体，刚才大伟介绍说亿城在做中，我们在苏州工业园区做了亿城新天地的项目，是05年苏州工业园区为了调控整个社区购房结构的项目，位置相对偏一些，大家要求我们30万平米必须要做100平米以下的户型，当时国家还没有出台70、90的政策，它主要是面对园区白领和蓝领一次置业的项目，我们做的产品定位包括我对一次置业人的尊重，我可以把我的姿态放下来，我的环节都是他们这些群体参与进来的一，最后我们的业绩也取得不错的成绩，市场认知度也很高。
【鄂俊宇】这两类需求都是很刚性的，看你找没找到，你做的区域和项目是不是和刚性需求匹配了。我记得以前巴教授提过，说台风来了，猪都飞起来了，现在就是这样，在这样的市场环境下，它永远有需求，看你找没找到，做没做到。我们今年在做的一些事情，就是发展商反而要静下来做好自己的企业和服务，服务曾经是我们地产界最倡导的，但现在这股声音听不到了，大多数听到的是规模、百亿、周转、营利、增发，这些关键词充斥在整个行业里，看不到服务了。我们在检讨自己的时候，以这个行业发展到这个阶段的时候，我们发展商做了多少反补于客户和社会的事情，我举一个微观的例子。像亿城新天地的项目，市场预期的实现售价比我预期高了很多，我获取了这一块的营利，我一定要反补给我的业主，我会设立创业基金，因为他们次置业的年轻人有强的创业计划，他们希望自己能够开一个属于自己的餐吧，希望提早开一个属于自己的书吧，我就在底商里就拿出很多的面积免租给他们，你拿你的方案，不是我评，你们的业主自己评，谁的方案，我就给谁提供创业基金。像项目，我们成立了华府会，我们要做大量的服务的东西，你把这些事情做到了，寒冬也罢，北极来了也罢，你还有很好的生存空间。
【主持人】我终于知道鄂总为什么能够活在温室里了，刚才他在提到服务的时候，我觉得很温暖，大家应该给他一点掌声。
【单大伟】如果房地产盖出来就卖的话，你觉得还会做好服务吗？
【主持人】在这样的情况下，你们能够做到这种服务，怎么能做到这么理性，怎么回归这种本质？
【王哲】我赞同单总说的，如果还是07年的这种的情况下，服务你还能提出来吗，可能一个领导者可以意识到，但是你提品牌、服务、质量不是一个人的事情，这是一个团队在做。
【主持人】你刚才说领导者可以意识到，为什么不能领导一个团队呢。
【王哲】举一个例子，一个很好的朋友买了一个房子，这个房子里没有烟道，没有窗户，我去找他，这个项目也是名气很大的一个项目，都是朋友，说算了王总你也别提意见了，我给你留一套房子不错，说你买的时候7千元，现在无理由退房。现在人的想法和这个氛围就造成了无所谓，这个房子你不要，有的是人要，这样服务是很难形成的。
【主持人】刚才你们提到08年有优胜劣汰的形势。
【王哲】你有生存的压力了，这种情况才会有所改观。
【主持人】您觉得08年会有这样的迹象吗？
【王哲】肯定会有，我觉得今年会有更多的企业更加注重产品、品牌以及服务，这是我们大家的共识。
【主持人】陈总刚才给我的印象是比较乐观的，王总比较悲观，现在你们两个掉个个儿。
【陈顺】我在想还是08年的事情，08年房价最根本的因素还是供需的问题，假如一百个人去选择一千套房子，去挑一百套，这个房价将会低下来了，如果是一千个人选择一百套房子，房价就涨上去了。从大的方面来看，明年供需会遇到什么样的情况，供就是开发商会遇到什么样的情况，我觉得会遇到资金紧张的情况，有思想、有准备地过好冬天的问题。如果开发商的股东是很也实力的，有资金后方的保障，如果你还有子弹，你还有房子没有卖，你通过良好的市场可以去把房子卖掉，换来资金，如果你和银行有良好的关系，有良好的资信基础，你可以贷款。另外一个就像资本市场包括上市、定向增发等等，我觉得供方的情况是这样的。需方08年遇到什么样的情况呢？一是市场供应的结构发生了根本的改变，原来没有廉租房，现在廉租房出来了，原来没有保障房，保障房出来了，这两部分人就从原来买商品房的队伍中出来了，市场的格局发生了一些改变。根本的变化还是第二套住房的问题，第二套住房使首付要从30%增加10%，变成40%，还有就是贷款的利率要增长10%，如果你要是套住房在标准的利率下，下浮15%，一个下浮一个上浮，差距已经到达了25%，者在选择的时候，只要是认定为第二套房，我个人认为需方这边的情况观望的情绪会多一些。
【主持人】这个题目真的是一个很大的题目，我们要做一个好几天的讨论可能都会有说不完的话，由于时间的关系，我们只能到此，最后给我们各位嘉宾一的时间，做一个总结性的发言。
【赵晓】我觉得2008年前景依然不乐观，07年透露出的信息是销售的面积相当于这一年竣工面积的两倍，这说明什么呢？说明供不应求的格局还在恶化，我们还知道，目前像大伟刚才讲的真正的政策没有出来，我们虽然可能增加了一些住房保障，如果总供给没有变化，只是结构的变化，供需的格局也不会有根本性的变化。真正能够改变我们目前住房走势的政策是有的，比如你的利率上调到6%甚至8%以上，如果是这样，住房倒下去之前，中国的其他产业先会倒下去，这个政策政府不敢出。还有就是物业税，是彻底地歼灭、投机性需求，让你买得起，住不起，这个政策要推出三年以后，先试点，而且起先你物业税到底多高，不是很高效果也不大。还有就是增加供应，增加供应不仅仅是说政府增加土地供应，更主要的是改变目前的土地供应方式，国务院开一个会说叫止小产权房，那个会议之后第二天我就写了文章，我说真正要叫停的是政府对土地的垄断，而不是小产权房，要有多种房屋的形式。刚才大伟说了断腕，这是在中国启动第三次土地革命，土地是中国的命根子，中国的起点就是把地分给了农民，农民铁了心跟共产党干，政府把农民在地上种粮食的权利还给农民，然后就有了现在的成就。这一轮的房地产发展是建立在作为的产权基础上，是跟中国改革开放成功的起点背道而驰，所以才出现了大伟刚才提到的问题。假如要解决这些问题，不是靠住房保障体系，这只是补充性的，而是坚定不移地推动中国住房产业化进程，住房产业化进程最关键的是住房产权基础，如果没有产权基础，就像一个人穿了很多衣服，没有穿裤子一样，如果不给中国的城市化进程穿上裤子，你说的断腕，我就没有看到什么东西叫断腕。
【主持人】陈先生。
【陈顺】我觉得08年涨也好跌也好，我们都要拨开迷雾看清楚，保持清醒的头脑，作为开发商来说还应该做一个有社会责任感的开发商，要做好每一个楼盘，做好每一套房子。谢谢大家。
【主持人】王总。
【王哲】我们天润置地集团应该说是目前房地产行业里很多类似企业的一个典型的代表，我们企业目前的生存状况代表了很多的企业，所以我们希望08年的形势不要再恶化，我们也希望这个行业能够平稳地发展，大家都能够好好地去工作，今年的严冬可能会稍微长一些，但是我是希望类似于天润这样的企业都能够生存下来。
【主持人】冬天已经到了，春天还会远吗。鄂总。
【鄂俊宇】08年我觉得变数还是挺大的，赵教授可能也会研究，就是一季度还有一个台海问题，就是对整个经济的影响也是很重要的，因为我们要看这个趋势。还有一个就是我觉得作为发展商来讲，无论是在哪一个阶段，大伟也在说，如果不调控，你就不会讲服务，但是不调控的时候也有人在讲。作为行业的从业人员来讲，我觉得一定要心怀敬畏，不可以不尊重政府的立场，不可以不尊重市场的变化，不可以不尊重变化对你带来的影响，在正确的时间做正确的事，把项目做好，把企业做好，我相信不管是多紧的环境下，资源、资本都会向倾斜，你做到，你就有上升的空间，你做得不，你跟着台风上天飘了一段，早晚还会回来的。
【主持人】大伟。
【单大伟】最后我希望的地产企业都能够可持续、和谐地发展，另外我也希望地产企业能够在兼顾自己发展的同时，多想想社会其他的行业，要跟其他的行业共生共融，共同地和谐发展，同时要摆正一下自己企业发展的心态和商业模式调整。我们很多企业应该学习一下不同的榜样，榜样的力量是无穷的，其实万科、中体、万通也好，这些的企业，每个企业的模式都有一类相似的企业，08年还是现金为王、落带为安，把资金迅速地回流，蓄势待发，相信08年会为这些准备充足的企业重新发展提供一个很好的机会，也希望地产企业在这拨调控中获得市场的认可，获得民众的爱戴。
【主持人】我们再次用掌声感谢台上的几位嘉宾，谢谢。
【主持人】刚才是我们部分的论坛，关于08年的展望，很有意思，我们几位嘉宾有一点半开玩笑，但是用四季来形容，我们经历了春夏秋冬，大家虽然有很多的担忧，但是在他们结尾的时候，各位对08年充满了各种期许和期盼，刚才的话题听起来有些部分有点沉重，接下来的环节我们轻松一下，我们进入下一个环节的颁奖。20年来中国房地产出现了很多的企业，这当中也有很多不同的模式，这次我们的年会也选出了20个成功的模式。接下来我们有请我们的颁奖嘉宾，中国房地产报社的副总编辑兼执行主编胡安东先生。
【胡安东】中国房地产20年成功模式20盘，我先念前10个楼盘。
1、星河湾中国房地产20年20盘·中国品牌开发模式2、深圳四季花城 中国房地产20年20盘·郊居化开发模式3、国奥村中国房地产20年20盘·环保生态开发模式4、奥林匹克花园中国房地产20年20盘·连锁品牌开发模式5、观澜湖高尔夫大宅中国房地产20年20盘·高尔夫物业开发模式6、万达广场中国房地产20年20盘·商业地产开发模式7、金海湾花园中国房地产20年20盘·滨海社区开发模式8、合生创展中国房地产20年20盘·综合开发模式9、泛海国际居住区中国房地产20年20盘·城市综合体开发模式10、大连·裕景中国房地产20年20盘·综合开发模式
【主持人】有请以上获奖的十个获奖企业的代表上台，由胡主编为十位获奖企业代表颁奖。
颁奖现场
【主持人】我们有请获奖企业的代表，星河湾的梁上燕发表一下获奖感言。胡主编也是媒体出身，现在由您客串一下主持人。
【胡安东】好的。刚才我们也交流了一些意见，我觉得08年应该放弃开发商这个概念，因为城市不是一个开发的概念，我想我们应该做一个和谐的建筑商，我想在这个问题上星河湾做得很好，不光是有外在的品质，更多的是内在的品质，梁总就从开发商转换为建筑商的角度来发表高见。
【梁上燕】感谢大会给我们这样的荣誉，这是我们20多年来的一种模式，到了08年星河湾新的目标星河湾地产要做一个受尊敬的企业，从建筑商、开发商我们向企业、受人尊敬的企业所努力，我们在所在的几个城市中会争取一些更好的资源，为一些有着需求的人群去打造他们所需要的产品，共同提升我们行业标准的品位，提供给我们社会里更多有对生活平台和物质平台的企业，我相信未来的20年，我们更多的应该是和谐、责任、共赢的局面。
【主持人】谢谢梁上燕。我想再请上我们的胡主编，为我们开下一轮奖。
【胡安东】现在我宣读中国房地产20年成功模式20盘中的后10个楼盘获奖企业。
11、半山半岛中国房地产20年20盘·海滨地产开发模式12、卓越时代广场建筑群中国房地产20年20盘·CBD写字楼群开发模式13、Peking House首府中国房地产20年20盘·CBD低密度豪宅开发模式14、乐成公馆中国房地产20年20盘·人居社区开发模式15、上海海派青城中国房地产20年20盘·青年置业开发模式16、金隅·时代城中国房地产20年20盘·宜居生态园林开发模式17、翠屏湾花园城中国房地产20年20盘·舒适人居开发模式18、天泓山庄中国房地产20年20盘·园林社区开发模式19、南昌凤凰城中国房地产20年20盘·自然与双生态开发模式20、时代花生中国房地产20年20盘·创意地产开发模式
【主持人】有请获奖企业上台领奖，由胡主编为他们进行颁奖。
【主持人】感谢胡主编。接下来我们要颁出中国房地产20年成功模式特设奖项，有请颁奖嘉宾中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌，有请顾会长。
| 顾云昌 |
【顾云昌】我宣布中国房地产20年成功模式特设奖项：
1、碧桂园集团中国房地产20年·企业开发模式2、鑫苑（中国）置业有限公司中国房地产20年·轻资产开发模式3、南京新城发展股份有限公司中国房地产20年·区域开发模式4、北京天润置地集团中国房地产20年·竞争力综合开发企业5、时代地产中国房地产20年·创新价值企业宣布完毕，祝贺他们！
【主持人】下面有请会长为获奖企业代表一一进行颁奖。
【主持人】颁完我们刚才的奖项，接下来要进行我们今天的第二个对话环节，我们一直在说中国房地产经历了20年，我们也一直在回顾这20年，接下来我们关注的话题就是下一个20年会是怎样的，接下来就有请我们对话的嘉宾上台，他们是：中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌，中国规划协会副秘书长、五合国际建筑设计集团副总经理赵云伟，中体产业集团总裁吴振绵，万科集团执行副总裁丁长峰，星河湾地产高管梁上燕，江苏一德集团董事长、南京新城发展股份有限公司总经理陈俊。有请几位上台。
颁奖现场
论坛现场
【主持人】大家可以看到我们这个环节的对话人数增加了，同样还是一个的对话，可以说这个话题仍然是一个很大的问题，我们刚才在说08年，现在的话题我们是说未来的20年，我们一个人谈个几年，6位加起来就20多年了。我在想开场的时候，想听几位先谈一下自己对下一个20年自己的观点。
| 赵云伟 |
【赵云伟】我是从事城市规划和设计工作的，刚好如果各位有兴趣的话也知道，我们国家新时期开始以后，城市的新规划正好是下一个20年，不管是从中等城市还是小城市，都已经走向了集约用地的阶段，未来20年作为房地产企业和房地产建设，作为城市建设的主角它的发展应该是和城市的发展是同步的，也应该是走向集约，走向高效发展，迅速提升的阶段。
【主持人】赵总的话提醒了我，可能台上的几位嘉宾主攻的方向不太一样，台上有很多的同仁在一起，大家有什么问题可以写小纸条，及时送到台上来。下一位陈总。
【陈俊】讲到未来20年，一个国家和一个企业都一样，前面经历的这段时间突出的就是一个快，大家都有快速转变的愿望，现在国家提出来把好放在前面，我既不像大家想的那么悲观，也不那么乐观，我想应该是逐步地平均，这样竞争也有序了，好的、坏的、差异化的，需求方面都会分类，这样才会走向政党竞争的状态。现在要么利润过高，要么就不同，所以才有混乱的现象，未来20年应该是健康、快速发展的20年。
【主持人】梁上燕，未来的20年房地产行业会不会出现更多的像您这样女性的代表。
【梁上燕】过去的20年出现的多。
【主持人】会不会更多呢？
【梁上燕】我相信会有。
【主持人】您手下有没有女弟子？
【梁上燕】我知道在座的很多老总下面都有女将。
【主持人】会不会有竞争？
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【梁上燕】压力肯定会有的，冬天来了，春天还会远吗，刚才上一轮谈到的都是宏观的，从政策、民生、财经等等，如果作为开发企业的话，无非离不开几样，我们对未来20年星河湾是这样看的，品质和规模以及国际视野。我说说规模，并不是大家说的过去在大城市里拥有多少个盘或者怎么样的开发，应该更多地考虑到我们的责任、和谐、共赢，我们和这个城市、行业，我们的业主以及企业员工共赢，这里面如果可以构造和谐环境，我们企业的影响力、规模，而不光是要开发规模，反过来应该关注我们影响力的规模。
【梁上燕】在品质上，我想从中国的房子基本的建筑一直到品质，品质和质量只相差一个字，像星河湾这样的项目往走的时候，还有一个词就是品位，现在人们的生活品质都在往上提，我们的房地产会从质量到品质更会向品位有大的跃进。
【梁上燕】最后是视野，无论是2008还是2010上海世博会，我们我们的父辈没有经历过的，我们房地产企业努力的方向就是更公开、更透明。谢谢。
【主持人】顾会长。
【顾云昌】前面20年我一直在参与，希望后20年我可以一直参与到底。过去20年有一个字来概括，中国房地产的发展就是快，快字当头，以后的20年也可以用一个字，就是好字当先。我想中国还是处在社会主义初级阶段，我们的房地产业在社会主义的初级阶段仍然是一个重要的支柱产业，如何把支柱产业又好又快地发展，我想有四个层面的问题。个层面我们的市场应该是又好又快发展的市场，第二个层面我们的制度应该建立一个好的制度，一个好的住房制度和房地产的制度建设，第三个方面我们的产品应该开发出好的一代产品，第四个层面我们的企业将越来越成熟，也就是房地产业由成长型逐步向成熟型转变，但是还在成长过程中，我们到成熟还很远，人家都一两百年了，我们的房地产成长起来才20多年，不到24年，再过20年，我们的产业还是生机勃勃的产业，要有好的市场，好的制度，好的产品，好的企业将会在未来20年中产生。
【主持人】有请吴总。吴总今天我们的话题更加宏观，想听听您的看法。
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【吴振绵】按照今天的话题，前20年我只参与了9年，还不到10年，从开发到建设我们参与了9年的周期。对今后20年的判断，前20年我们的房地产发展速度很快，后20年应该是又好又快。根据我在国外、国内的一些考察和看法，是国外的沟沟坎坎的小乡小镇我都去了，我们的差距很大。现在经济好的一些城市和国外的一些城市对比起来，不断地在缩短，但是你们去看看二线城市，我们二三线城市有800多个，800多个拉得还很远，如果跟国外的小村小镇就不是一点的差距了，我们要做出40倍的努力，1年要赶上2年，我们才能追上国外比较发达的城市，我们才能进入发达国家房地产的状况。
【主持人】丁总，我们也是第二次在论坛上对话了。您参与了多长时间？
【丁长峰】我是92年进万科，差不多15、16年。
【主持人】未来20年，您打算全程都跟踪吗？
【丁长峰】我前两天看到单大伟这个题目，我就琢磨这个20年怎么办，我想20年后，我五十好几了，按照中国传统的观念，那个时候就基本退出了历史舞台，但是王石有一句话说男人五十岁才刚开始，六十岁准备再爬一次珠穆朗玛峰，我觉得到那个时候我的精力还是很好的，还不用退。
【主持人】您对未来20年的预测，如果总的概括一下的话，您希望是什么样的？
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【丁长峰】我想不出来，20年以后怎么样，万科做的的是十年战略，我们2004年到2014年的十年战略是达到收入一千个亿，前两天公布的数字我们到2008年我们的收入已经到了523个亿，很快一千亿的数字就会实现。通过这个事情给我们的教训就是一个人过程一个公司，你永远是对你的未来看得不是那么的清楚，但是往往你会高估你的现在。我这两天回顾了一下士兵突击，就是要好好地活着，多做一些有意义的事情。
【主持人】什么是有意义的事？
【丁长峰】人活着就是做有意义的事，有意义的事就是好好活着。
【主持人】前一个论坛我们刚才用春夏秋冬四季来形容了一下08年，丁总在回答问题的时候我就在想，如果回答这个问题用具体的词比较难的话，可不可以用一种色彩，比如说未来20年房地产行业的发展，如果用颜色代表的话，我想你们会选择什么样的颜色，我想大家先都选择一个颜色，然后再做解释。
【赵云伟】我觉得应该是多色彩的，不是单色。
【陈俊】我觉得越来越会是一个透明的颜色。
【梁上燕】我们这里刚好是七个人，七色彩虹。
【主持人】你会是哪个颜色呢？
【梁上燕】我们都希望是多色的。
【主持人】那您跟赵总一样。会长呢？
【顾云昌】我希望是多一点绿色，绿色发展、可持续发展是的潮流。
【主持人】吴总。
【吴振绵】会长没说的时候，我就想说是绿色，我赞同会长说的。
【主持人】绿色有两票，丁总呢？
【丁长峰】我们都跟领导跟得比较紧，会长这么说，我也跟着。
【主持人】这个有点什么什么的嫌疑。
【丁长峰】跟党走，永远不会错。
【主持人】会长说要发展绿色事业，二位对绿色有没有其他的补充？跟着会长说是没错的，但是帮助会长多一些解释，是更好的。
【丁长峰】王石前几天讲话说万科要给自己戴四顶绿帽子，万科现在在做全装修房，我们以后不再提供毛坯房了，因为万科现在每年竣工的房屋差不多有6、7万套，每1套如果可以节约一吨多的建筑垃圾的话，如果全行业不再提供毛坯房，我们的能源也不会有更多的浪费。万科也正在制订自己的节能标准，这个标准会使万科以后生产的住宅会成为绿色、环保、节能的住宅，这个标准会大于行业标准，更大于国家标准。第三大家可能都知道王石现在在全力推进，包括每天鞭策我们在推进住宅工业化的生产，我们希望万科的房子到2012年基本上可以实现在工厂能够生产部件，到现场去组装，如果这个可以实现，对于中国的整个房地产行业是一个革命性的变化，它不但生产方式变了，生产性质变了，质量、性能也会得到很大的提高。第四个，万科现在发展得越来越快，住宅区也越来越多，我们也希望能够帮助国家将环保、节能的概念推广到整个社区文化和社区居民里面来，万科的标准是绿色的，但是我们现在的标志是红色。
【主持人】难怪今天的领带有点是偏绿色的。吴总呢？
【吴振绵】我本身就是一个绿色的奥林匹克工作者，无论是绿色的球场还是绿色的奥运，包括我们生产的绿色产品，所以我有理由，我也确实很喜欢，所以我选择绿色。
【主持人】您有绿色情结。梁上燕，这三位嘉宾都选择了绿色，而且听起来有说服力，你现在会不会对你的答案做出一些改变，比如说7种颜色里面多偏一种绿色呢？还是会坚持你的多彩？
【梁上燕】会坚持。刚才我在获奖感言里也说，企业的责任是要和谐，在责任里面一直以来为星河湾为例的话，我们已经两次获得国际花园社区金奖，它就要尊重地脉、人脉的结合，我们认为生活是多色彩的，就像刚才我们所说的，我们从关注到钢筋水泥、建筑品质，到一个品质的楼盘，我们希望今后是一种品位的生活，无论在各个城市，各方面我们都应该是追求多色彩的，这个才更美丽。
【主持人】不愧是女性的发言，生活就是缤纷多彩的。我先问一下赵先生，因为他也选择了多色彩，您在生活中应该是一个感性的人。
【赵云伟】我是从城市的角度来看的，05年的时候欧洲做了欧洲城市空间发展战略，它的发展目标就是多色彩的，多元的，和城乡结合的共同体。它提到的多色彩和多元，有两个含义，个就是繁荣，不管是大城市还是小城市，发达城市还是不发达城市，都应该是多彩的，是共同繁荣的。
【赵云伟】第二个它的文化一定是多元的，我们现在大部分城市只有中国人，欧洲的发达城市不光是有欧洲人，也有亚洲人。中国也是一样，我们有众多海外资金进来的结果，就是我们有大量的就业，也是服务于整个的人。我想未来的发展目标，从城市繁荣的角度来说也是一个多色彩的。
【主持人】陈总，您的选择我真的没有想到，因为说到颜色，您选择了透明色，能给我们解释一下吗？
| 南京新城发展股份有限公司 总经理 陈俊 |
【陈俊】一个国家在讲绿色的时候，大家都拼命在讲绿色，刚才讲到环保的问题我赞成，如果说园林和绿化作为我们的追求的话，这是有一点点问题的，因为一个国家靠整体的环保来解决生存环境的问题，不是把大树种在你的小院里，这就是环保了，我一直持否定态度，我认为这个思维是有问题的。我不赞成社区移大量的树种，死掉后来，把你的小环境搞得很好，还是有一点欠缺的。
【陈俊】讲到透明的事，跟环境没有什么关系，主要是因为民众对房地产不是了解，我觉得应该让大家更了解，它是怎么运作的，它的利润到底是多少，大家把房地产妖魔化了，这是一种不平衡的心态。在未来的时光中，要有责任把透明度做高，让大家理解这就是为大家提供住宅的产业，它就是一种功能性的机构，这样就会逐步地让大家形成对房地产的理解，而在大家对房地产真正理解的情况下，一切都会和谐起来。
【主持人】礼仪小姐送上来一个问题给陈总，获悉陈总正在开发扬州运河，请您谈一谈20年后的运河新区和2500年历史的关系。我们还说从1年到20年，再说到2500年。
【陈俊】我们公司原来是搞开发园区的，主要做高新技术开发区，我们觉得这个模式可以做成商业模式，现在主要在扬州帮助做扬州新城，规划有十几万平方米，我们做基础设施建设，扬州是的历史文化名城，我们就建议政府保留老城，基本上不要动了，重新做一个新城，扬州也是得到了联合国人居奖，我们的扬州老城改造就全停了，彻底地做做新城，在古运河和江州之间我们拿了7.6万平方米，扬州这几年在这样的指导思想下发展得好。以前都是政府不是商业机构推动，都是政府在推动新城建设，开发商进去已经晚了，以后你再有抱负，已经对配套、设计、环境无能为力了，我们在想能不能政府开始之前我们就介入。后来跟泰达一起成立了新城股份，从一开始定位策划开始就介入了开发，我想以后有机会可以跟大家介绍一下这个模式。
【主持人】不要等到2500年以后再给我们介绍。刚才您在谈到这个项目的时候，就想起了另外一个话题，就是关于城市化的问题，这个问题我想请会长谈一下，但是我怕会长一发言，其他人就会跟着您说同意会长的答案。关于城市化的问题，先请问其他几位嘉宾，然后由会长总结。丁总开始，怎么看待未来20年中国房地产城市化方面的影响或者趋势。
【丁长峰】正是中国还是在高速的城市化过程之中，我们这些人才有饭吃，城市化停了，中国就从快好变成慢了。
【主持人】中国的城市化进程现在我们处于什么样的阶段？您刚才提到万科做了十年的规划或者计划，从现在到未来的十年，中国城市化的进程会发展到什么样的阶段呢？
【丁长峰】我们去看过去20年，当然有一个大的进步和变化，我们也知道其实作为房地产行业能够成为支柱性行业和快速增长的行业有一个前提的条件就是国家处于快速城市化的过程之中，我想如果我们去说未来20年这也是一个关键因素，未来的20年除了中国的宏观经济在成长，城市化的进程、居民财富的增加、本币的以及我们能够继续享受过去的人口红利，都是支持中国房地产进步的一个重要因素。
【主持人】吴总，为什么眉头锁起来？是有质疑吗？
【吴振绵】今天这个题目比较长，一说就要说20年，我们过去20年的问题考虑得比较少，眼前的问题考虑得比较多，目前很多问题要解决。未来20年，我们跟其他发达国家比，我们和他们相比还差很多，未来20年应该是建设周期的20年而且是城市发展的20年，这20年我们还会有饭吃，这20年的建设速度和建设规模很可观，因为我们需要改革、建设的地方确实多。
【吴振绵】目前来讲，大家对于房地产行业各种舆论都不一样，说什么的都有，但是总的来讲，大家可能感觉到有一些风险和危机逐步地到来，上午我还听说北京最近两天霜降，最起码是销售速度、销售比例、销售价格都在不断地下降，我们把眼前的事情做好，像我作为一个企业的主要负责人，就应该把企业风险控制好，控制好资金、控制好现金流，发挥好自己的，把自己公司的事情按照自己自身的资源来做好，防范好风险，来适应房地产整个周期和整体的发展，能够和谐地发展，找到自己的发展方式。
【主持人】您在轮回答时提到了差距，一个是国内和国外的差距，还有就是一线城市和二三线城市的差距，您在这个问题上可不可以再展开一下，20年可能有些远，但是您能谈一下目前国内二线城市，不说20年，5年、10年它的发展空间在什么地方？趋势怎么样？
【吴振绵】05年年初中体就提出口号避开大路走两乡，走向二线城市发展，一线城市利润率很高，我们也挺羡慕人家几十亿几十亿地去拿地，我们拍拍自己的口袋没有那么大本事，所以我们要寻找自己合适的出路。我们这种国有企业当我们的自有资金不足的时候，贷款还不可以贷的时候，配股不让你配的时候，包括不让你增的时候，你只能用自己现有的资金去运作，重点就是放在二线城市，二线城市比较适合我们，第二就是严格控制负债，要求几个项目公司负债不要超过20%，20%就是黄线，30%就是红线，不准超过，现金流35%，保证现金和资金上是流畅的。
【吴振绵】第二，我们想重点地向二线城市拓展，找适合我们的，我们有三大资源，我们接触了很多城市，只要各地市长请我们，我们就去，我们有一个品牌就是中体奥林匹克花园，目前在中国40多个城市的社会效益和经济效益都好。第二就是我有体育资源，无论说各个地方政府的体育场馆建设这方面需要，我帮助他管理体育场馆，建设体育场，我是国家体育总局中国奥委会控股的公司，第三我有政府背景，我比较可靠，我在成都谈项目，成都市的李书记直接跟我说找你们我放心。这是我们的。二线城市主要是找有发展的，这个城市的油田，旅游前景好，这个城市是重要的产铜基地，这些城市都是我们挑选的条件之一。在发展过程中，我们目前的利润率也是比较好的，也没有什么暴利，但是每年都是保持着可持续增长，不断地有很好的提高。还有一点我们定了一个规矩，就是不占不，因为我们有这么多，到各个城市谈，各个城市找我们的也比较多，我说的占的就不是说占地方政府多大，但是最起码我不去参与你的招拍挂，前几次从昆明参加一次，我节觉得我多余去，起价就是7、8个亿，拍到最后20多个亿了，我们很少参加这些。我们把我们的总结好了，资源总结好了，然后去做适合我们自己做的事，把风险排除掉，无论房地产形势面对如何恶劣的环境，我们都可以做好。
【主持人】就是给自己一个准确的定位。我们想听听这边的三位针对于吴总提出的思路以及二三线城市的思路你们有什么看法？赵总先来。
【赵云伟】城市化就是国家政策方面，从专业角度来理解，城市能够提供多少就业人口，就意味这城市发展的有多大，比较典型的例子就是深圳，深圳的总体规划一共做了四轮，轮预计的人口是从79年开始发展到2000年，预计的是80万人，当时已经是很厉害的数据了，到底那个时候有没有那么多人。实际上到那个时候已经发展到七倍的样子，前几天我们又做了一次预测，大胆的预测，做了一个深圳2030年的发展策略，其中有一条就是关于人口，就是想预测未来深圳市的人口能不能达到1千万，我去年年底去深圳的时候，统计数据已经达到了1200万人，城市规划工作就是一个预测，对未来20年城市发展的一个捕捉，为什么我们还老落后，实际上就是深圳提供的就业机会太多了，它足以使的人到深圳就业，这是城市化最根本的精髓，你能提供就业，就可以解决城市化的问题。现在目前真正能够承担中国城市化的核心地区就是我们的珠三角、长三角、京津冀地区，因此这些地区的产业是无限的。
【陈俊】讲到城市化，前面20年我们形成的新城主要是工业化带动的都是以开发区先做，做完以后发现没有生活配套，要人居，然后做住宅，然后做酒店、做，实际上是工业化的布局带动城市化。现在往后走，各个城市都完成了土地整体规划的修边，基本上是城市化和产业化并举，做得比较好的城市，基本上产业布局和扩张做了比较好的组合，如果比较差的城市，仍然是住归住，产业归产业，造成了城市交通的问题，现在规定比较好的城市，基本上是以限制出行解决交通问题，我们也在倡导产业集群，住宅在这工作在这。
【陈俊】我们现在参与的思路，我们基本上层面的开发都有产业用地。南京有2千多亩的产业用地，2千多亩的商业和住宅用地，扬州的项目本来政府也是想做一个新城，我们无论如何希望它修边，这样才会让和谐的社区形成。未来对于城市化来讲，我们还是充满着信心，如果用科学、理性的思维思考房地产和城市化的接轨，我觉得未来还是一个主流的方向。
【主持人】梁上燕。
【梁上燕】我想跳开这个，就像我刚才说规模不是占有多少，而是影响力有多少。同样对城市化问题以及就业问题，我有一些不同的看法。不是说有差异，我们已经走了20年，我们以后的20年是否可以换一个思维去思考，从06年的10月到现在，从广州到北京，在城市里做房产，我离开了一年，到了一个很偏远的地方——贵州，这是一个二三线的城市，但是可以发现是生机无限的，很多的企业在过去五年里已经涉及到了旅游、文化开发，我们发现贵州是否是一片净土呢，我们发现当地有很多的少数民族，这么多资源里我们的开发商如果要做到一种责任，那边的城市化率低，我们过去做的是小城，我们现在能否在大地中跨这个城呢，在每个村寨里保留了浓郁的少数民族，我接触了一帮学者，他们要做中国的富民政策，符合的富民政策，在做乡落开发，村寨进行观光旅游，是否能够保证生态，进到里面，是现代化的抽水马桶、现代化的服务，这些我们可以帮助他们，他们也可以提升生活质量，几百户村落全部火烧的就没有了，县城里可以接待各地的游客，就像西南区每个省，都有扶贫办载帮助他们做培训、就业，本身这些服务员、演员就是当地的农民。现在在二三线城市已经有很多的开发商在这样做，服务的工人都是采用当地的。很多集团在新疆大片地拥有土地，在黄山大量地拥有土地，这一点能否也学学国外乡村的保留。我想我们的开发商也可以多一条路子走，也可以为这个地球、为这个社会多做一些贡献。
【主持人】我觉得大会以后不管什么样的论坛，男性居多的行业的论坛至少要有一位女士。
【梁上燕】我认识丁总、吴总，我经常看到丁总就是打球，很丰富的，可能今天我是戴了彩色的围巾，才有这样的效果。
【主持人】刚才五位谈了自己的观点和看法。会长终于轮到您了。
【顾云昌】首先我想声明和更正一下，中国特色的城市化叫做城镇化。中国的城镇化未来的前程应该是很广阔的，每年有1%的人进入城市，未来20年就有2亿5或者3亿的人进入城市，城市要解决今后2亿5或者3亿的农民在城市里就业。在城镇化过程中，伴随着工业化、信息化等五化，我们是五化之一，如何用科学发展观来指导中国的城镇化。第二个问题就是中国的房地产业如何为城镇化的科学发展做出贡献。
【顾云昌】个问题我们房地产人士可能够不着，但是我们应该关心促使它的科学发展、健康发展。第二个就是房地产业人士如何来促进城镇化的科学发展，我们应该担负起责任。刚才几位无论是还是企业家，都从自己的企业责任角度出发谈了一些。我把我刚开始说的题目重复地得说一些，要促使中国城镇化的科学发展必须从四个方面着手。个方面就是从市场着手，我觉得中国的城镇化道路，将来那么多人口进了城市，给中国提供了广阔的房地产市场，这个市场如何健康地发展，均衡地发展，我讲到均衡的发展。我想各位都清楚，我们不仅把眼光盯着大城市，也盯着二三线城市，大中小城市的均衡发展。
【顾云昌】为了市场开拓，把握好它的供求关系，现在上有两个题目，一个叫做如何防止房地产泡沫的催大和破灭，绿色发展是性的课题，一个是难题一个是课题。作为一个市场来说，如何保持健康的发展，建立一个好市场，经常要防止房地产泡沫的吹起，要把它洗手，不要让它破灭，我们要有一种忧患意识。
【顾云昌】第二个问题我们为了让城镇化过程中，让人人享有适当住房，中国现在还是不发达的国家，农民进入城市以后，人口不断增加，政府财力有限，我们如何使进城的农民不仅有工作，还要有住所，这个应该负起我们的责任来。
【顾云昌】第三个问题就是我们的产品，我们现在的产品还没有达到绿色发展，是灰色发展，节能、省地、环保是我们永远追求的目标，性的课题就是节能减排，在大规模发展过程中，供不应求的过程中如何做到节能减排，如何做到节能、省地、环保这是一个很大的挑战。
【顾云昌】最后一个问题就是我们的企业，20年以后我们的万科、中体奥林匹克花园、星河湾等等，我们要做一个长青的企业。
【丁长峰】我们没有人能够真正预测未来，无法说20年后我们是什么样子。但是有一点可以肯定，房地产行业得益于整个中国经济的增长，中国经济今年要超越德国，成为第三大经济体了，明年我们会超过日本，什么时候超越美国我们不清楚，得益于这样的经济前提下，中国的房地产行业会是上的房地产行业，在房地产行业中一定会诞生的房地产公司，万科我们卖的楼是全球，市值一度是全球的，但是我们今天不敢说我们是全球最强大的房地产公司，对于我们来说要走的路还是很长的。
【主持人】下面请我们几位嘉宾做一个总结性的发言。
【赵云伟】未来20年，主要还是从房地产产业化的角度来规范，不管怎么说，我们20年有3亿人要进入城市，这些人的衣食住行是基本保证的，这个是从质到量主要的变化，这个也是最需要政府和开发商关注的。
【陈俊】我觉得未来不管外部环境怎么变化，对于一个企业和一个个人来讲，你始终要掂量一下你到底能为社会产生什么样的价值，你只要产生一个价值，甚至是高于平均水平的价值体现，你才能生存得好，发展得好，未来还是要集中精力研究企业本身的事情，宏观经济不是不要看，大家看来看去，环境是一样的，竞争环境就是一致的，中间还是优胜劣汰的格局。所以我觉得做强自己还是一个最终的追求。
【主持人】梁上燕。
【梁上燕】刚刚过去的20年媒体都在说我们走过了西方200多年的历史，我想未来的20年一定会更精彩，只要我们在从业中一直抱着敬畏的心，把责任、和谐、共赢摆在欣赏，我们的行业一定会更健康，我们每个人也一定会更健康、更开心。
【吴振绵】未来20年房地产行业肯定是良性发展的20年，我希望我所带领的企业能够在未来20年当中有着更好的发展步伐，盖出更好的房子，去年中体企业被屏为中国企业公民排在前十名，这也是我们很欣慰的。我们在十多年的开发当中，奥林匹克花园做的各种运动城和体育设施，室内的已经达到20多万平方米，室外已经达到10多万平方米，总20几个亿，这是为老百姓健身做的措施，这是中国企业公民协会看重的。一开始我们丁总说到的，我们活着要多做一些有意义的事。
【丁长峰】对未来一定要有足够的想象力，虽然我们并不清楚20年之后到底是怎么样的，我们相信无论是这个国家的政治、经济以及我们的人身在20年后都会发生大的变化，你有足够的想象力，就会有足够大的目标。
【主持人】请会长做本场总结性的发言。
【顾云昌】中国房地产业发展，过去20年快字当头，成就辉煌。今后20年，好字优先，前程灿烂。
【主持人】谢谢会长，也谢谢各位嘉宾。希望20年后的今天我们再来重聚，回顾今天。
【主持人】今天我们的论坛活动到了一个尾声了，聊得开心，尤其是刚才论坛两个话题，不管是针对08年1年的展望也好还是未来20年的展望也好，刚才我们用了四个季节还有不同的颜色，围绕着我们的话题在讨论，四个季节就像我们的人生一样，是丰富多彩的，不管是什么颜色。上一场论坛里有嘉宾提到了对未来20年的展望，提到了和谐、责任和共赢。我想大家的心愿都是一致的，这个过程中我们要经历不同的季节，有会经历寒冬的时候，也会经历夏天的火热，各个企业在这个过程要坚守的一份责任也要做好自己的准备，我们希望未来十年二十年三十年，我们希望在房地产行业当中看到更多的绿色长青的企业，谢谢各位，也谢谢我们的主办方中国房地产报，联合主办方新浪网，协办单位海尔地产。感谢各位！
本次论坛结束
牵手幸福·2007中国地产慈善之夜
——暨幸福工程主题曲《牵着你的手》首发式
主持人 徐涛、芮成钢
【主持人芮成钢】尊敬的各位领导、各位来宾。
【主持人徐滔】各位亲爱的朋友们。
【主持人（合）】大家晚上好！
【主持人芮成钢】欢迎各位出席今晚的“牵手幸福·2007中国地产慈善之夜”，我是电视台的主持人芮成钢。
【主持人徐滔】我是北京电视台的主持人徐滔，今天晚上的牵手幸福·中国地产慈善之夜到今年已经是第二届了，刚才大家看到的回顾片里，400多位朋友汇聚一堂，在去年活动现场以拍卖募集善款数额超过了200万元。
【主持人徐滔】以去年的活动为起点，中国地产行业的媒体和机构纷纷响应，2007年度以各种不同形式的慈善活动号召行业人群关爱社会，共筑和谐。
【主持人芮成钢】是啊，可以说牵手幸福地产慈善之夜，是中国房地产报同仁用爱心点亮了中国地产行业整体慈善意识的星星之火。
【主持人徐滔】就是去年的这星星之火所募集到的善款，就让幸福工程帮助到西部的几百位贫困母亲。
【主持人芮成钢】随着中国地产行业发展的日益规模化、规范化，更多的地产企业和个体对于弱势人群的关注逐渐增强，其实这样现象的本身，比慈善之夜拍卖所得的数字更具意义。
【主持人徐滔】说得太对了！爱是种责任，爱需要传承，数字总是有局限的，爱心的影响和传播是无限的，让我们汇聚一堂用行动去表达爱，用行动去播散爱。
【主持人芮成钢】有了传播、有了影响才有了牵手幸福的活动二度举行，并得到了社会各界人士的热烈而积极的响应。
【主持人徐滔】好的，那么首先让我们大家一起来看看今天在百忙之中亲临的各位领导和来宾的代表，他们是：常委会副委员长、农工民主党主席蒋正华，国家人口计生委的副主任王培安，幸福工程组委会吴景春副主任，中国人口福利基金会理事长、幸福工程组委会副主任赵炳礼，军事科学院曾庆尧，中国人口福利基金会副理事长兼秘书长、幸福工程组委会副主任苗霞，中坤集团总裁焦青，中国交响乐发展基金会理事长郭珊，中国佛教协会秘书长刘宇，中国佛教协会的仝仁及果道法师、淳一法师，幸福工程形象代言人、北京 高级时装有限公司董事长、艺术总监 ，中国房地产报总经理单大伟，京汉集团副总裁梁建，另外还有众多的明星来到了我们的现场，他们是岳梅、陈明、 、石兰、王子鹏、孙海英、吕丽萍、六小龄童等。
【主持人芮成钢】牵手幸福·2007中国地产慈善之夜，是由中国房地产行业最的媒体《中国房地产报》联合幸福工程组委会和新浪网共同举办的，今晚的活动不仅有为贫困母亲募集善款的慈善拍卖，幸福工程形象代言人 小姐发起制作的幸福工程主题曲《牵着你的手》也将在活动现场隆重首发。
【主持人徐滔】在这里我要向大家透露一个小秘密，《牵着你的手》是由八位明星一起为我们演唱的，这八位同时也是母亲，在这里我向大家保证,这八位母亲当中有两位唱的是跑调的，但是大家听不出来，因为都被这首歌浓浓的感情所感动，相信这首歌的推出，将对幸福工程救助贫困母亲的理念起到起到更大的传播推动作用。让我们在期待这首好歌出炉的同时，首先请出几家主办单位的代表为今天的活动致辞。
【主持人芮成钢】首先，我们请出主办方的代表，中国房地产报社总经理单大伟先生为我们致辞。
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【单大伟】尊敬的蒋正华副委员长、尊敬的王培安副主任、尊敬的赵炳礼理事长，女士们、先生们，今晚是群星璀灿的夜晚，今晚也是温暖如春的夜晚。虽然北京的冬天已经接近了“三九”严寒，但我们每个人都能够感受到此时此刻心中的激荡和安慰，以及我们投身到这项公益活动的幸福和快乐。
【单大伟】什么是幸福？什么是责任？什么是分享？在今晚的这次活动中，我们都已经表现出了足够弥足珍贵的情感和实际行动。我们高兴地看到，已经有越来越多的地产企业和社会精英，投身到了我们这项有意义的幸福工程中去。
【单大伟】公益事业不是一时的心血来潮，慈善也不是一朝一夕的事情，地产企业的公民责任更不是年终岁首的宣言和口号。我们中房报和幸福工程组委会希望这场公益活动，能够像涓涓小河那样，变成一股社会的洪流。
【单大伟】今年，中国又一次站上了历史交汇处：奥运盛景、纪念改革开放30周年、选出新一届国家领导人。在这三个决定中国未来5年走向的大事件面前，我们期待更多的人心系我们的公益事业，进一步缩小城乡差距和贫富差距，在建立和谐社会的目标下携手前行，让我们大家都能得享受到积极、向上、乐观的文明成果。
【单大伟】最后，祝大家在新的一年里平安幸福，安康如意！谢谢大家！
【主持人芮成钢】感谢大伟，下面我们将要请出请幸福工程组委会吴景春副主任致辞。
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【吴景春】尊敬的蒋正华副委员长，各位来宾，女士们，先生们，晚上好！今天晚上由中国房地产报、幸福工程组委会联合新浪网主办，优博传媒承办的牵手幸福·2007中国地产慈善之夜在各界人士的鼎力支持下，成功举办了！在此我代表幸福工程组委会对大家的出席表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
【吴景春】幸福工程以救助贫困母亲为宗旨，至今已有19万贫困母亲经幸福工程救助，摆脱了贫困，汇集近88万家庭人口在我们每个人的心目中母亲是最伟大的，而生活在偏远地区的贫困母亲们更是如此，他们总是辛苦在前、享受在后，付出的、享受的。救助一位贫困母亲就等于救助一个家庭，幸福工程就是在社会与母亲之间搭起一座爱的桥梁，把爱心者的奉献通过我们转达给贫困母亲们，消除贫困，创建和谐，需要全社会的关心和支持。
【吴景春】今天，众多地产界的代表和社会名流以及精英聚集在这里，就是爱的奉献，再一次感谢你们的到来！感谢你们对幸福工程的支持。去年1月10日举办的首届牵手幸福慈善晚宴上共募集善款208万元，如今这些满载爱心的善款已投放到贵州省金沙县、甘肃省天竺县、榆中县，救助了460位母亲，我相信有你们的帮助一定有更多的贫困母亲摆脱贫困，走向幸福。
【吴景春】在晚宴的筹备过程中，中国的房地产报和中国的传媒界付出了艰辛的劳动，诸多的地产企业家和爱心人士捐助了珍贵的拍品和善款，幸福工程的支持者 做出了很多的贡献，他们为了贫困母亲的明天做着默默无闻的奉献，在这里我也代表的贫困母亲向你们表示衷心的感谢！
【吴景春】本次善款将用于西部贫困省份，我们一定不辜负大家的期望，管好、用好这些善款，请大家放心，方便的时候请各位到幸福工程项目点去参观、考察，分享因得到救助而脱贫的母亲们的幸福与欢乐。我衷心地希望和感谢社会各界人士参加到扶贫的事业中来，再次祝贺晚宴的成功举办！谢谢大家！
【主持人徐滔】谢谢，感谢吴主任。吴主任的发言让我们回顾了一下幸福工程发展的历史，也展望了幸福工程美好的未来。吴主任的发言让我们想到了王光美老人，她在晚年时辞谢了很多的活动和名誉称号，然而在1995年彭佩云同志请王光美同志任幸福工程组委会主任的时候，她说我也是一位母亲，我要为中国的贫困母亲尽我的全力，我要做幸福工程的志愿者。王光美老师是这样说的，她也是这样做的，有两件事情给我们人留下了深刻的印象。
【主持人徐滔】在2003年的时候，王光美老人腿部骨折了，只能坐在轮椅上，谁能没有想到在一个盛大的幸福工程晚宴上，她坐着轮椅出现了，看见她的身影，多少人的眼里滚动着泪花。还有2005年12月，在人会堂幸福工程的发布会上，王光美老人从医院来到了人会堂，那时她已经没有多少力气说话了，她深深地向每一位代表鞠躬，深深地向每一位代表拱手致谢，他说谢谢大家。这是嘱托，这是祝福，望着她深情的背影，人都在想，她永远不会离开我们，她的名字已经和幸福工程连在一起，王光美老人的爱心永筑，真情永存。我建议我们现场响起热烈的掌声献给王光美老人。
【主持人芮成钢】感谢徐滔为我们讲述了王光美老师感人的故事，今天我们荣幸请到了徐滔老师，徐滔老师也是我的偶像，今年她也获得了我们的主持人的奖项金话筒奖，我希望我们全场响起热烈的掌声献给徐滔老师。
【主持人徐滔】十二年来，幸福工程的足迹遍及各地，为承担家庭重任的贫困母亲们送去关爱、送去最实际的支持，最重要的是，温暖了母亲们的那颗疲惫的心。
【主持人芮成钢】去年的活动现场共募集到善款数额200多万元，这是中国房地产行业一次自发的群体爱心行为。
【主持人徐滔】这数字的背后，是地产行业和各界爱心人士用爱心铸就的一份赤诚。
【主持人芮成钢】下面我将要请出的几位是给予牵手幸福中国地产慈善活动大力支持的代表，让我们掌声有请他们。
【主持人徐滔】有请中坤集团总裁焦青，北京 高级时装有限公司董事长、艺术总监 ，中国房地产报总经理单大伟，京汉集团董事局主席田汉的代表京汉集团副总裁梁建，有请各位。
【主持人芮成钢】今天我们荣幸地请到了常委会副委员长、农工民主党主席蒋正华先生在百忙之中来到了现场，下面让我们有请蒋正华副委员长以及吴景春、王培安先生、赵炳礼先生为热心慈善、积极支持牵手幸福中国地产慈善活动的代表颁发爱心证书。
颁发证书
【主持人徐滔】感谢颁奖嘉宾，感谢几位领导，同时也感谢几位人士。
【主持人芮成钢】得知今天的慈善之夜活动，各界人士的积极响应，活动募集到了众多各界爱心人士无偿捐赠的拍品，由于时间的关系，今天现场拍卖的善品仅仅是其中的一部分，在这里我们感谢、感激的同时，在每件拍品拍卖结束后，今天到场的明星们和幸福工程组委会的领导也将为您颁发捐赠证书。
【主持人徐滔】在这里让我们首先用热烈的掌声向他们表示感谢，感谢他们无私的善举！
【主持人芮成钢】接下来，今天赶到现场的著名歌手 ，将给大家带来一首《爱在心间》。
【主持人徐滔】只要爱在心间，幸福已经离我们。
演唱《爱在心间》
【主持人芮成钢】感谢 的精彩演唱，在这动人的歌声中我们的晚宴进入了拍卖的华美篇章。
【主持人徐滔】想要了解今晚拍品的情况，大家可以翻阅手上的拍品手册，锁定您的爱心目标。
【主持人芮成钢】是的，如果哪位在座的爱心人士对哪件拍品有意，可向我们的工作人员示意，我们将提前为您爱心预约，今天的拍品只是一部分，还有很多到场的嘉宾带来了一些的拍品。
【主持人徐滔】今晚活动结束前，我们将公布捐助总金额并现场正式移交幸福工程。
【主持人芮成钢】的现场竞拍获得者，将得到由幸福工程组委会颁发的纪念证书、并在善款到位后，收到幸福工程开具国家正规的慈善捐赠。
【主持人徐滔】今晚的活动得到近百家媒体的广泛关注，我们在感谢他们关注慈善热心支持的同时不得不说一声抱歉，毕竟这么冗长的媒体名单我们实在无法一一列举。
【主持人芮成钢】今晚我们的活动将有一百多家媒体进行现场报道，并通过新浪网、和讯网、人民网、搜房网、网易五大网站进行网络现场直播，同伙们，你们辛苦了。如果朋友们不能到现场来拍卖，可以发短信到13911269565、13901218228这两个号码参加我们今天活动的竞拍。
【主持人徐滔】今晚的拍品个个精彩，我们预计大概需要2个半的时间。
【主持人芮成钢】在这里还要事先给大家透露一个的情况，今晚的最后一件拍品，是来自著名书法家董凤树先生的书法作品，一幅18米的长卷《般若波罗蜜多心经》。
【主持人徐滔】今天来到我们活动现场的中国佛教协会的仝仁及果道法师、淳一法师，届时将现场为拍品及拍品拍得者加持，同时还会为现场在坐的各位富有爱心和慈悲心的朋友们送去新年的祈福。
【主持人芮成钢】这样的机会真是太难得了，用这样的形式回馈富有爱心的人也最有意义。
【主持人徐滔】牵手幸福，奉献爱心，让我们一起行动。
【主持人芮成钢】牵手幸福·2007中国地产慈善之夜，现在正式开始！
【主持人芮成钢】活动一开始，我们就迎来的一个好的开始。
【主持人徐滔】是的，在去年的慈善活动当中，中坤集团现场向活动捐赠现金人民币拾万元整，今天中坤集团又首当其冲的为我们带来了他们的心意，捐赠现金人民币拾万元整。
【主持人芮成钢】让我们有请中国人口福利基金会理事长、幸福工程组委会副主任赵炳礼来接受中坤集团总裁焦青先生代表中坤集团的捐赠。
捐款现场
【主持人徐滔】中坤集团把“让我们为社会再多做一些”作为企业的座右铭，足见得这样的企业是怎样的胸怀。
【主持人芮成钢】让我们再次用掌声感谢他们的善举。
【主持人徐滔】现场的朋友们，在网上正在看直播的朋友们，我们的拍卖正式开始！
【主持人徐滔】我们首先要拍卖的是1号拍品，是六小龄童书法《金猴如意》及六小龄童签名《西游记》DVD，捐赠者是六小龄童，去年的地产慈善之夜，六小龄童和父亲六龄童专门共同创作了国画《美猴王》，并以7万元的价格拍出，今天看看能不能超过这个价格。
【主持人徐滔】六小龄童书法《金猴如意》及六小龄童签名《西游记》DVD的起拍价是3万元。
1号拍品拍卖现场
【主持人徐滔】好的，4万2千元成交！现在请六小龄童上台将拍品颁给这位女士。大家注意到一个问题了吗，六小龄童的父亲是六龄童，他的儿子就是六小小龄童，孙子就是六小小小龄童，到N个小的时候，还会参加我们幸福工程的晚宴吗？
【六小龄童】会的，我以后每一年都会来参加这个慈善晚宴。
【主持人芮成钢】接下来我们要推出2号拍品，拍摄品是佛手雕塑《福寿富贵》，捐赠人是中国工艺美术大师刘远长。这个雕塑是全球限量发行2010尊，拟定将1997、1999、2008、2010号分别献给香港、澳门、北京和上海，以此表达对祖国繁荣昌盛，人民幸福安康的祝福。刘远长先生是中国工艺美术大师，景德镇雕塑研究会秘书长。“五一劳动奖章”获得者，工艺美术大师，多件作品被中国工艺美术馆、中国历史博物馆、人会堂、中南海收藏。这尊雕塑的起拍价是1万元。
2号拍品拍卖
【主持人芮成钢】8万元成交！有请单大伟先生上台，有请刘远长老师向单大伟先生颁发这件拍品。
【刘远长代表】感谢大家，由于刘远长老师年纪大了，我们专门从上海赶过来捐赠这一尊佛手，这件作品是在1997年也就是香港回归的时候他已开始酝酿这个创意，这个创意的手是佛手，谐音是福寿，上面的花是牡丹花，牡丹代表富贵，这件作品是2006年中国佛教协会的会长看到它很惊讶，他开始以为是玉的，在2007年9月份的时候英国女王伊丽莎白二世60年金婚也是选择的这件佛手作为纪念品。感谢单大伟先生的爱心。
【单大伟】感谢刘老师对贫困母亲的一份爱心，08年能够把佛手带回家，也是有缘分的一件事情。
【主持人芮成钢】感谢单大伟。
我们接着看我们的3号拍品，是由岳成律师事务所捐赠的岳成律师事务所全年法律服务。全年的法律服务费用相当于10万元人民币，而北京岳成律师事务所是首届“十佳律师”岳成创办的大型合作伙伴制律师事务所。现有执业律师100余名，设有刑事、民事、、新闻传媒、房地产、涉外等12个业务部门以及顾问事务部。现担任200余家政府机关、社会团体、新闻机构、企业单位的常年法律顾问。现在法律服务不仅仅是刑事诉讼，买写字楼、卖写字楼都是需要法律服务的，我们全年的法律服务起拍价格是10万元。
3号拍品拍卖
【主持人芮成钢】成交价3万5千元！有请岳成律师事务所的代表向拍得者赠送我们的拍品。
【主持人芮成钢】请问你为什么拍得这件拍品？
【拍得者】主要是想问慈善事业做一点事，另外企业也有这方面的追求。
【拍得者】岳成律师事务所代表：感谢这位朋友，我们也高兴岳成律师事务所能够参加这次的晚会，来为贫困母亲献一点爱心，这一年的服务除了赠送仲裁以外的，其他的法律事务都是免费的，恭喜这位朋友。
【主持人芮成钢】再次感谢岳成律师事务所，也感谢这位朋友。
【主持人徐滔】现场的各位朋友，拍卖进行到这个时候，又有感人的一幕出现了，今天我们很荣幸地请到了中国佛教协会淳一法师，法师说他准备把自己佩戴多年的和田的白玉观音，在现场捐赠出来，参加拍卖，我们用掌声把我们淳一法师请到台上来。
【主持人徐滔】您跟我们介绍一下这块玉已经跟随您多少年了？
【淳一】和田的白玉，是观世音菩萨像，背面是普渡终生，跟了我三年了。
【主持人徐滔】这块玉应该是无价的，这块玉代表着爱心。这块玉我们不说起价，让大家自己说价格。
【淳一】自古有有价玉无价，再有价也没有今天各位企业家、各位艺人和诸位有爱心的朋友所付出的全部爱心，我觉得这是最有价的，是金钱无法交换的，今天我感动的就是大家的爱心，能够让我们感觉到的人都是菩萨，都是闪耀着光芒的菩萨。
拍卖和田玉
【主持人徐滔】50万成交！我们请这位拍得者上台！由淳一大师为其戴上这块玉。
【拍得者】我想把这块玉传给我女儿，一代一代传下去，谢谢。
【主持人徐滔】我想把这份祝愿送给各位每一位来宾，祝愿大家年年好运，祝愿大家无论是一岁两岁还是一百岁，都能岁岁平安。
【淳一】祝大家新春愉快，诸事吉祥，阿弥陀佛。
【主持人徐滔】说了观世音菩萨，那是替天行道，我想每位有爱心的人士都是一座观世音。下面我们就要请出幸福工程的代言人 。 有多高啊？
【 】1.78米。
【主持人徐滔】跟她在一起我显得很渺小，我觉得你的身高早就超过了1.78米，因为你的行为已 过了一切，05年你成为了幸福工程的代言人，后来你们来到了甘肃榆中县，后来歌手陈明去了甘肃省天柱县，我们现在就来看一下那次西部行的短片。
（大屏幕播放 西部行VCR）
【主持人芮成钢】刚才我们通过大屏幕看到的画面，是 小姐作为幸福工程的代言人深入西部和幸福工程贫困母亲在一起的感人的场景。有些故事在大屏幕里还没有展现出来， 他们到了一个家庭，这个家庭生了两个女儿，家里离县城远，经济困难，都是丈夫替他们剪的脐带，没有剪好，两个孩子都死了。这个场景我们印象深。
【 】去年是次，我也说了很多心里话，今天我同样有一个请求，因为今天的主题是幸福工程，我想幸福这两个字在我们这边，我们可能随时都可以感受到，我们可能提得很多，像希望工程、幸福工程，还有很多的工程，但是我觉得今天最重要的有幸福有工程，但是最重要的是母亲，我相信在座的每一位你可能没有自己的兄弟姐妹，但是你一定有自己的母亲，有自己的孩子。但是我想请问大家一个问题，我的一个心里话，你们有哪一位能记得住自己母亲的生日？可以告诉我吗？有哪一位可以清晰地记得母亲的生日。
【 】你们有哪一位能够记得你们次给母亲过生日是什么时候？能够坐下来安安静静地和你的母亲一起聊聊天，陪她一起喝杯酒。还有谁记得你给你母亲做得最让人感动，最让人难忘的一件事情又是什么，可是我相信上任何一个母亲在为子女付出的时候，一定会把她的给她的子女，而我们呢？我有一个请求，我们现在可不可以每个人用3秒钟的时间在脑中回想一下自己的母亲的面容，让我们的母亲在我们的记忆中更加深刻。
【 】我还有一个想法，因为在中国我们不善于说我爱你这三个字，是对自己的父母，我不知道今天有没有勇气大声地说出来，妈妈我爱你！来表达我们对母亲的爱。说到这里我们都有自己的母亲，我也是一个母亲，刚才拍到的西部的母亲，他们也是母亲，但是他们没有办法为自己的孩子过生日，在孩子生病的时候都没有办法给孩子拍一个片子，所以他们需要你们，需要你们伸出你们的手，把你们的爱心让他们感觉到，谢谢你们。
【主持人徐滔】我们要把我们的爱心给自己的母亲，也要把爱心给天下的母亲，有这样一个真实的小故事，有一个男孩出生以后没有双耳，这个男孩自卑，不愿意跟别人交往，他对生活没有信心，突然有一天，爸爸跟他说你快去医院吧，有人愿意为你捐赠，后来他成为了上有名的外交家，我一定要见到我的捐赠者，这时候爸爸让他的妈妈坐到了镜子前，他说儿子你注意到了吗，自从你有双耳以后，你的妈妈再也没有剪过短发，这就是上最伟大的爱，这就是上最无声的爱，这是最值得我们每个人去奉献和回报的爱母爱最伟大！
【主持人徐滔】这次跟 一起到甘肃得步进有我们著名的歌手陈明，还有我们的志愿者，现在请我们的志愿者一起走上舞台，他们同样在我们的心目中是最可爱、最伟大的人。
【 】这次跟我们一起去西部，在路上也经历了艰难险阻，我们经历了各种各样的故事。
【主持人徐滔】我请每位志愿者每人用两句话，来说一下自己到西部去的感受。这个团队回来的时候，路上口渴想买一瓶水，大家发现身上一分钱都没有了，的钱都给了贫困的母亲。
【志愿者】我没有任何话要说，我们是用心来做公益活动。去年的8月份我跟 女士一同到西部走了五个县，十户家庭，在这个过程中我感受很多，感受到了她的爱心，感受到了她对慈善和公益的执着。在这里我不想多说，我只想讲一个小故事。在西部快要结束的头一天晚上，我们在西部的边远县城里，大家在路上走的时候，这时候 的孩子给她打了电话，她故意到一边去接电话，听她接电话的时候问孩子，和谁在家里，孩子说和阿姨在家，马老师说你在做什么，她说我想妈妈，这个时候我发现她已经泣不成声了，我们过去劝她，事实上我们认为，在这个时候我们说什么都没有用，因为她是一位母亲，有自己的孩子，她作为母亲，有权利，有责任、有义务把爱给孩子，但是她没有，她却走了那么多路把爱给了贫困母亲。
【主持人徐滔】谢谢 。
【 】因为我也是一个做母亲的。
【志愿者】希望大家更多地关注我们的幸福工程，帮助那些贫困的母亲们。
【志愿者】在座的幸福母亲的孩子们，大家晚上好，首先在这里我要感谢幸福工程给了我们这样的机会，感谢他们对这些贫困母亲的贡献，在这里要感谢马姐，给了我们这些70年代末、80年代初孩子们好的机会，让我们在人生中做了一件永远不会忘记的事情，有意义的一件事情。在这里我还要呼吁幸福母亲的孩子们，希望明年我们去甘肃有你们一份，你们和我们一起去好不好？
【志愿者】通过这次西部之行让我们这些自以为很幸福的80后的年轻人们知道了什么才是幸福。
【志愿者】各位晚上好，我是从上海来的，我有幸地能成为这次去西部的志愿者，我从来没有做过志愿者，也不知道志愿者该做些什么，因为我没有很多的金钱和物力财力帮助其他的人，但是我去了以后才知道，我能尽的是一份微薄的力量，我能够给他们爱和关心，哪怕是给他们一个拥抱也好。今天在座的每一个人可能有很多这样那样的故事，但是今天在一个爱的呼唤下，我们来到了这里，我想感谢大家，我们这些人到了西部去组成了一个大家庭，我们有一个共同的心愿就是让天下的母亲都幸福。
【志愿者】我刚刚在晚会开始之前，有一段杨澜女士的VCR，有一句话感动，说今天晚上我们每一位的善行会改变多人的命运，谢谢大家。
【志愿者】我是以一个导演的身份加入这个团队，这次的拍摄让我看到了很多很多以前自己从未看到过的，我也希望通过我的镜头让更多的人了解贫困母亲他们的生活。我希望更多更多的人能够加入到我们的行列中，也祝愿天下的母亲。
【主持人徐滔】感谢每个幸福工程的志愿者为了幸福工程所做出的一切。今年是幸福工程——救助贫困母亲行动创立第12年，为了让更多的人了解和关注幸福工程，加入救助贫困母亲的行列， 和幸福工程组委会共同发起了“群星闪耀，共唱幸福”——明星妈妈支持幸福工程爱心唱响行动，陈明、李静、 玉、王艳、 、杨澜、 、岳梅八位明星妈妈联袂为幸福工程录制了主题曲《牵着你的手》。
（大屏幕播放MV）
【主持人徐滔】现场的各位朋友，让我们用掌声有请出岳梅、陈明，有请这首歌的词作者崔恕老师，曲作者殷文琦。
【主持人徐滔】首先请岳梅说说你唱这首歌时的感受吧。
【岳梅】当时我们去看望灾区的母亲们、贫困母亲们我由于工作在外，没有得到这个消息，当我回来的时候，觉得遗憾，虽然自己唱歌很上不了大场面，但是还是咬牙上了。
【主持人徐滔】说说自己的心愿。
【岳梅】我的心愿就是希望的朋友们都能够像马姐一样，想到就做到，去救助困难的母亲们大家都有心，但是拿出行动的少之又少，希望大家能够跟我们一起行动起来。
【主持人徐滔】付出自己的行动，这是一个号召也是一个倡议。陈明说说。
【陈明】我们一起去了甘肃，路上我们一直在听这首歌，琅琅上口，我觉得这首歌写得很好，希望唱这首歌。
【主持人徐滔】结果梦想实现了。
【陈明】对，我希望这首歌能够让更多的人听到。
【主持人徐滔】说起这首歌的曲作者和制作人台湾音乐制作人殷文琦的名字，在座的也许陌生一些，但说道家喻户晓的 的《吻別》、 的《依依不舍》、 《宁愿我伤心》、 《一生何求》等等曲目都是他的作品的时候，大家可能觉得一下和他的距离近了。
【主持人徐滔】殷文琦老师，讲一下这首歌的创作过程吧。
【殷文琦】这首歌由很多的感动组合起来， 告诉了我去西部很多感人的故事，我把这些场景都表现了出来。
【主持人徐滔】崔恕是词作者，我一直以为崔恕是个女孩，因为 说这首歌写得细腻。你又不是母亲，怎么能够写出这么细腻的感受？
【崔恕】我觉得要感谢我的母亲。拿到这个旋律的时候，听到这个旋律我就会被感动，就想到自己的母亲。这是一首告诉大家关怀贫困母亲的一首歌，我想到的是用一个母亲的角度来唱这首歌，大家唱这首歌的时候都会想到自己的母亲是怎样为自己在付出，我就在回想我母亲曾经给过我的一切，刚才 小姐说一个呼吁，我就要说出来，母亲我爱你。
【主持人徐滔】这个掌声也送给在座的的人。前一段时间 和陈明到北京电视台做了一个节目，节目结束时 和陈明把蜡烛点燃了，送给在座的每一位。在幸福的工程中我们奉献的可能仅仅是一根火柴的力量，但是这股力量现在已经汇集了29个省市自治区和直辖市，有80多万人受到了帮助，希望我们能够永远牵手，共同祝福的幸福工程。现在我们要请国家人口计生委的副主任王培安先生走上我们的舞台，为我们的志愿者、演唱者、词作者、曲作者颁发证书，他们将被幸福工程组委会授予“幸福大使”的称号，他们当之无愧。
【主持人徐滔】现在 老师要把这首歌的母版送给我们的幸福工程组委会。
【主持人徐滔】让我们共同见证这个激动人心的时刻，感谢每一位为幸福工程所作出的努力和爱心。接下来我们继续我们的慈善拍卖，下面有请我们的男主持。
颁发证书
【主持人芮成钢】4号拍品是“坐”的装置，捐赠人：王晖，著名设计师、北京有限设计有限公司合伙人，起拍价5万元。这部拍品的起拍价本来应该是15万元，现在以5万元起拍。表现“座（n.）”的身体反应之一，可作为进食量的量器。单纯的金属几何形体，具有仪器、容器和时计（沙漏）的雕塑感外形。该作品为限量级作品，曾经参展“微微观”当代艺术展。
4号拍品拍卖
【主持人芮成钢】恭喜这位拍得者。有请王晖上台颁发这件拍品。
【王晖】我想说能够参加这样一个慈善活动荣幸。
【主持人芮成钢】组委会递上来一张纸条，又有几位明星来到了我们的慈善晚宴现场，他们是宁静、艾敬和索妮。接下来要拍卖的是5号拍品，是两部航拍《八达岭长城》的作品，捐赠人：中国报业协会书记处书记、中国摄影家协会理事、商业摄影委员会主任魏铭祥，起拍价2000元人民币。长城是中国民族的象征，是祖国的瑰宝，有幸参加了难能可贵的首都航拍，特精选了两幅最为精彩的八达岭长城作品参与慈善拍卖，两幅作品均从不同的俯瞰角度展示长城的宏大气势和雄伟状观。作者魏铭祥，曾任长城出版社总编辑，人民日报社广告部主任，中国广告协会副会长，报纸委员会主任，中国记者协会书记处书记。现任中国报业协会书记处书记，中国摄影家协会理事，商业摄影委员会主任。
5号拍品拍卖
【主持人芮成钢】请魏铭祥老师讲一下这幅作品。
【魏铭祥】几年前我有一次机会在和国外合作拍摄的时候，我有机会乘坐飞机，拍了北京的名胜古迹，借这个机会我选择了两幅长城八达岭的作品进行拍卖，主要是谢谢各位老总能够给幸福工程献上这份爱心。
【主持人徐滔】接下来是6号拍品，中国男篮主力 和NBA太阳队纳什签名篮球。捐赠人：亿城集团董事总经理鄂俊宇。 ，人称“遮天小巨人“。1997年， 进入国家青年队，2001年，亚洲篮球锦标赛上，帮助中国国家队夺得，2002年在NBA选秀大会上，休斯顿火箭队顺利挑到了中国的中锋 ,他也成为联盟历个在首轮位被选中的外国球员。纳什，加拿大人，1996年被太阳队选中加入NBA，经过几次转会之后，再次回到了凤凰城，并在2004-05赛季时获得常规赛MVP称号，然后在2005-06赛季再次蝉联这个奖项。是继奥拉朱旺后，第二位来自非美国本土的最有价值球员。2007年10月，亿城集团鄂俊宇先生在三亚慈善拍卖会上拍得此品。
6号拍品拍卖
【主持人徐滔】有请竞拍者和鄂俊宇先生，以及宁静上台。首先感谢您的付出，您是从事什么工作的？
【拍得者】我也是做房地产的，荣幸受到中国房地产报和幸福工程组委会的邀请来到这里，我正好是到北京上课，来参加这次晚会，希望在更多的日子里能够有更多的机会参与幸福工程的活动和慈善事业。
【宁静】现在我这个主持人暂时交给小伙子。你采访一下宁静。
【拍得者】喜欢宁静的表演，我看过你的很多片子，我母亲和我太太都喜欢你，我代表他们问您一句话，作为2008年，您的慈善计划是什么？
【主持人徐滔】如果有点像王志的《面》了。
【宁静】一些慈善的公益活动需要我做的都会参加，以前做过的慈善活动会继续做。
【主持人徐滔】还有什么问题吗？
【拍得者】没有了。
【主持人徐滔】感 静，宁静是专注来参加今天晚上的晚宴，今天晚上是群星闪烁，闪烁的是各位的爱心。
【主持人徐滔】7号拍品是周国良水墨画《荷美鱼乐》140cm×70cm（四尺横幅），捐赠人：国画大师周国良。周国良,著名国画大师周怀民幼子，擅长山水、花鸟，尤以“鲤鱼”"著称。作品做为国礼被中外政府首脑收藏,多次参加海内外展出并录入《当代中国名家书画宝鉴》、《海峡流殇》等书画专集.出自周国良先生笔下的《春江锦帆远，山色夕阳红》、《荷塘鱼美》、《荷美鱼乐》、《大吉大利》、《竹林晨曲》、《鱼乐图》等多幅作品被人会堂、统战部、民革、毛主席纪念堂及多家博物馆和驻外使馆等收藏。周国良先生现任东方文化艺术研究院副院长,中国和平统一促进会书画联谊会理事。起拍价是3万元。
7号拍品拍卖
【主持人徐滔】有请周国良的女儿和竞拍者上台。
【周国良女儿】今天我父亲没有到现场，他让我把慈善工程的祝福带给现场观众，并对大家的爱心表示感谢，同时他希望拍得这幅作品的朋友能够像这个鱼一样。
【主持人徐滔】主持人：接下来我们的作品是有特色的，这个作品是 高级时装定制提供的小披肩，这件小披肩有一个故事，有一个客户想要定制一套衣服， 在说今天晚上有一个慈善的晚宴，那位女士说就用她所提供的材料做一个披肩，送给有爱心的人。黑色是永恒的经典色，MARYMA此款专为慈善晚宴定制的黑色水貂皮立领小披肩，面料采用丹麦哥本哈根皮草供应的哥本哈根白金质量貂皮，是上的貂皮原料。是品牌专用的皮草。黑色水貂光泽闪耀，手感如丝绸；而在衣身前用白色水貂镶嵌上去的MARYMA标识，证明这是一款全球的作品。采用拼皮工艺，由六件貂皮拼接而成。，整身皮草拼合完美，是今年最为流行的皮草款式。此款披肩延用MARYMA一贯的风格，隐忍中奢华尽现。经典的黑白、质精而致美，一如MARYMA自创立之初,始终秉承品牌创始人 女士热心公益慈善事业的传统，将爱心献给那些需要帮助的人们。恒久经典的品牌形象与恒久的爱心，是MARYMA的品牌精髓所在，也是品牌致力追求的目标。这部作品的起拍价是5万元。
8号拍品拍卖
【主持人徐滔】请拍得者和 上台。这位先生，你准备把这件披肩送给谁？
【拍得者】送我的母亲。
【主持人徐滔】我建议这件拍品由 为这位先生披上，然后走回座位上。
【 】（笑）这个衣服没有大号的。
【主持人徐滔】好的，就不难为你了，感谢两位。
【主持人芮成钢】下面让我们欣赏北京 高级时装有限公司带来的MARYMA模特带来的高尔夫系列时装秀。
（时装秀）
【主持人芮成钢】再次感谢我们的模特，也感谢 高级时装有限公司推出的高尔夫系列。
【主持人芮成钢】我们的拍卖即将进行，我们的下一个拍卖产品是一个现代的雕塑作品，9号拍品《夜·猫头鹰》，捐赠人：包泡，著名艺术家、雕塑家。作品是80年星星美展时期创作的石雕作品之一。起拍价2万元，它的市价至少10万元。
9号拍品拍卖
【主持人芮成钢】有请艺术家包泡把这件艺术品颁给这位竞拍者，我们大家一起用掌声送给叙利亚的朋友。谢谢！
【主持人芮成钢】我们的拍卖继续进行，10号拍品是 签名T恤，捐赠人：中体奥林匹克花园集团总裁陈顺。起拍价5千元。
10号拍品拍卖
【主持人芮成钢】我们有请中体奥林匹克花园集团的总裁陈顺向拍得者捐赠拍品。
【陈顺】这是我在上海，他在训练时留下的签名， 是我们中国的光荣，在04年雅典奥运会上以12秒91打破了奥运会记录，追平了纪录，在2006年7月12日在瑞士洛桑天井超级大奖赛时以12秒88获得了，打破了沉睡13年之久、由英国名将科林·杰克逊创造的12秒91的纪录。我送你两张2008年110米栏的决赛，我们也衷心祝愿，这两张票是我用身份证定的，已经确定性取得了。
【主持人徐滔】我们的11号拍品，水墨画《山静钟声远》，捐赠人：金连经。金连经，原名爱新觉罗连经，现为中国美术家协会会员，北京市政协常委，北京画院山水创作一级画师，北京画院艺委会委员，北京中山书画社副社长。这幅画让我想起了克蕾莎修女，她说过心的慈善才是真正的慈善。起拍价1万元。
11号拍品拍卖
【主持人徐滔】有请金连经先生以及拍得者上台。金先生说几句祝福的话。
【金连经】为母亲捐献是我们义不容辞的责任，也感谢拍得我这幅画的主人。
【主持人徐滔】这位先生您有什么样的感想？
【拍得者】这是一幅很好的美术作品，同时拍得这幅画也可以为幸福工程做出贡献。
【主持人徐滔】我要跟您握握手，您占了相当大的，目前这幅画在画市的市价已 过了50万。多少风雨，多少寒暑春秋，母亲们用辛劳撑起了自己的家园，今天赶到现场的著名歌手陈明，将给大家带来一首她的新歌，将用一首《春秋》表达她对母亲的爱。
陈明演唱《春秋》
【主持人芮成钢】感谢陈明的精彩演唱。我们的拍卖继续进行，12号拍品是歌碧堡1988（法国波尔多红酒），捐赠人：乐成集团北京达义北方置业有限公司总经理王龙。歌碧堡1988是一款法国红酒，产于1988年，至今典藏20年，是法碧庄园的杰出代表。歌碧庄园，位于法国波尔多的波亚克产区，历史悠久，是荣膺1855年分级的酒庄之一。所产的歌碧堡红酒是全球的红酒之一，由两种葡萄混合酿制，以酒体淡雅、早熟闻名于世。酒评家罗伯特·帕克给予歌碧堡1988高度评价：酒体颜色深红，明亮有光泽，入口柔顺，有很浓的果香和橡木香气，是一款轻盈平顺、容易欣赏的波亚克酒。该酒市面售价3-4万元，起拍价1万。
12号拍品拍卖
【主持人芮成钢】请乐成集团北京达义北方置业有限公司总经理王龙以及拍得者上场。
【王龙】这瓶酒是乐成集团所珍藏的比较好的一瓶酒，这瓶酒也是我们集团献给今天慈善活动的一份爱心，谢谢。
【王龙】我们的拍卖继续进行，13号拍品是雕塑《恐龙》，捐赠人：雕塑系主任隋建国，这件拍品的特殊性就在于隋建国先生的作品还没有被出售过，它是玻璃钢喷漆雕塑，高75厘米，创作于2007年。起价2万元人民币。
13号拍品拍卖
【主持人芮成钢】有请我们的拍得者和我们的作者上台。
【主持人徐滔】我们继续要拍卖的是14号拍品，刘春华水墨画《柿柿如玉图》，谐音取意为事事如意，捐赠人：刘春华。刘春华先生是中国的奇迹，为什么这么说呢，1967年创作油画《毛主席去安源》。文革期间该画共印9亿多张，超过了当时的总人口数，即平均每人一张还多。这在绘画，也是的奇迹。1977年创作油画《周总理永远活在我们心中》。刘春华先生曾任北京出版社副总编辑，1979年入北京画院，有中国文联“97中国画坛百杰”称号。历任中国美协理事、北京画院院长。现任北京美协副主席、北京市文联理事、北京市版权协会理事、国家一级美术师等。
14号拍品拍卖
【主持人徐滔】有请作者刘春华先生和拍得者上台。刘春华先生拿着画册上面写着事事如意。刘先生说一下这幅作品的寓意。
【刘春华】借这个柿子寓意天下人事事都如意，他今天的这个数也吉祥。
【主持人徐滔】刘先生，感谢您。
【主持人芮成钢】在推出我们今天最辉煌的两件拍品之前，我们要请出著名的小提琴演奏家陈曦为大家打来精彩的表演，曲目《马刀舞》，钢琴伴奏赵婉婷，陈曦本来要9日去美国的，但是为了奉献自己的爱心他一直等到了今天，让我们有请他上台表演。
陈曦小提琴独奏《马刀舞》
【主持人徐滔】现在我们要进行慈善晚宴的华彩篇章，还有最后两件拍品，15号拍品是女排五连冠全体球员、教练签字排球，捐赠人：中体产业集团总裁、中体奥林匹克花园集团董事长吴振绵。中国女排1986年成就女排“五连冠”佳绩。八十年代的中国百废待兴，女排以拼搏精神赢得三连冠和五连冠的成绩，成为中国人的永远骄傲。“五连冠”的王者们聚首香港留下了这个排球，签名者包括：当时的主教练袁伟民（原国家体育总局局长），副教练邓若曾，主要队员：孙晋芳、张蓉芳、 、陈亚琼、杨希、朱玲、曹慧英、陈招娣、周鹿敏、张洁云、梁艳。
15号拍品拍卖
【主持人徐滔】中体产业集团股份有限公司副总裁、中体奥林匹克花园集团总裁陈顺陈总上台。为什么要下这么大力气得到这个排球呢？
【 】因为我从10岁的时候打过四年的排球，那时候 和袁伟民是我有生以来个偶像，最重要的是他们的精神，影响到我们国家的排球事业，我想每年在室里都能看到它。
【主持人徐滔】现在拍卖进入了激动人心的时刻，刚刚天地控股集团副总裁付文丽女士捐赠了书法作品《蝶恋花》。
（拍卖）
【主持人徐滔】4万元成交！这位女士，全场向你敬意，感谢您的爱心。您会生活得像蝴蝶一样浪漫和美丽，感谢您奉献的爱心。
【主持人徐滔】各位的现场朋友们和网络上面正在看直播的网友们，现在我们进行竞拍的是今天晚最隆重的拍品，我们拍卖的是当代著名董凤树书法《般若波罗蜜多心经》，有请董凤树先生和佛教协会代表上台。汉隶体，260字，卷长18米，幅宽53公分，董凤树我国当代著名书法家，收藏家。中国书画艺术研究院副院长，中国环球首席书画导师，农民日报大地书画院院长，中国书画艺术研究院副院长、研究员。早年拜书法泰斗王遐举先生为师，几十年是新书艺。作品一直是国家领导人在对外活动中做为国礼送给外国领导人及贵宾、朋友的珍品。2000年国庆，为江泽民主席书写《为促进祖国统一大业的完成而继续奋斗》，在中国革命博物馆大厅展出。此作品曾被中国佛教协会推荐为中国四大名山：峨眉山、九华山、普陀山、五台山；两大明寺：北京灵光寺、陕西法门寺的镇寺之宝而收藏。南非南华寺台湾的佛光山慕名万里请董先生为他们书写长卷，造成了千人跪拜的感人场面。此卷在两岸三地成为众生祈福，盼吉，谋求家庭社会和谐的吉祥之物。
【主持人徐滔】今天参加拍卖会，在拍卖之前您有什么祝愿？
【董凤树】在这我希望的母亲都能够生活得幸福。
【主持人徐滔】这件拍品的起拍价是60万元。
16号拍品拍卖
【主持人徐滔】108万成交！有请拍得者上台。我想请问一下作者董先生，您有什么感言吗。
【董凤树】我的作品想献给母亲，我就希望天下的母亲都能够幸福。
【主持人徐滔】祝福您。
【单大伟】这件拍品不是我拍的,我只是代替我的一位朋友代拍，我只是一个代言人，我的这位朋友今天不方便来到现场，他也是从事房地产开发的，他是一个有爱心的人，为公益事业累计捐款也有几千万了，他对今天的活动支持，其实之前谈的预计额度是200万以内将这个长卷迎回家，刚才打电话告诉他了，108万也是一个吉祥的数字，希望这个作品能给他的善心带来好运。
【主持人徐滔】让我们感谢他。今天两位法师专程来到了现场，刚才知道这部作品已经开过光了，吉祥，您想对在场的来宾说什么？
【法师】在座的朋友，我想对你们的母亲说，健康、幸福。
【法师】是我们佛教三部教典中最核心的一部经典，是剥落经里的核心，一共286个字，代表着整个佛教的思想就是慈悲和智慧，希望这部经的名字是好的心经，这部好的经，好的字，大家的心也是好的。
【主持人徐滔】现在由董凤树与佛教协会代表向拍得者赠送拍品并现场加持。
【主持人徐滔】活动进行到这里，现场的慈善拍卖全部完成，工作人员正在紧张的统计今晚通过现场拍卖所募集到的善款总额，我们一会将在现场填写支票，由活动的主办方正式移交给幸福工程组委会，去年是200多万，不知道今年是多少钱。我们的幸福工程捐助的三个方向，就是必须要治愚，治穷，治病。
【主持人徐滔】好，今晚募集的总金额已经出来了，我们还是先从个位数开始填写支票。幸福工程的款项都是公开的，欢迎社会各界的监督，他们今天要在现场把募捐的款项写在支票上，并且能够交给幸福工程的组委会。
【主持人芮成钢】今晚募集到的现金总额是272万2千元！
【主持人徐滔】有请主办方代表将善款捐赠支票，正式移交幸福工程组委会。
【主持人芮成钢】让我们感谢今天在场的各位来宾，正是有了你们的支持和帮助，有了你们的爱心参与，使我们今天募集到善款。
【主持人徐滔】衷心感谢在座每一位朋友的参加，经常有人问我一个问题，徐滔什么是慈善，我想说慈善不是钱，是在座每一位的爱心。
【主持人（合）】让我们用爱心、用行动、建设一个更加美好、幸福、和谐的明天。
本次活动结束
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