国内应考虑商业问题
【冯新】我们也都做了一些考察。刚才说的问题说几句，我们从国内商业地产项目比较的话，有几个值得我们学习和借鉴的。一个项目周边环境跟交通的对接。这块我们看到很多国内的项目都是跟结合。在做规划设计的时候基本上不考虑商业的东西。我们国内项目除了上海在做做了很多商业规划以外，包括北京这样城市做开发的时候基本上不大考虑商业的问题。因为和商业带来大量人流，跟商业产生紧密的价值链。包括在天津也是一样，在整个城铁公司做规划的时候，是不会去考虑跟商业怎么对接的考虑。我们站在商业项目的角度来讲，考虑怎么跟交通对接。不把它割裂开。
招商是做给人看
【冯新】第二个层面跟商业之间的对接。我们现在国内一个商业的项目做完之后，跟商业之间表面看起来是招商招的不错，但实际上存在着很多的问题。很多时候招商是为了做给人看，包括两个层面。一个是买商铺的人，比如说有的开发商做商业地产项目的时候，我在中间销售，提前就把商铺租出去，这也是跟商业的对接。但是在这种对接的时候，做的很多是表面文章。比如签一个合同，这个租金很贵，但事实上这个商铺进来的时候不用交租金，就是为了给客看。一个给客看，第二个给银行看，因为银行贷款。让客看完了之后这个商铺做给谁谁谁，租金是多少。做到这个之后，商家说实话，进来根本不是交这么多租金。有虚假成分在里面。这种商业项目跟地产的对接存在一些问题。
【冯新】还有地产的项目和其它一些元素的对接。比如刚才提到南玻公园，真的是把公园和购物的东西结合在一起。很多是属于休闲、游乐功能的设计在里面。但是我们更多的时候都是做一些表面文章。说是有公园，但事实上公园的内涵、要素什么都不具备。这里面做的比较差的。如果要分析每个层次嫁接上出的问题，归根到底我们国内做的商业地产项目。如果从运营主体现在基本上是以开发商为。开发商做的时候追求运作方式，开发的利润这是一个致命的利润。倒过来追求短期的利润，融资的瓶颈。另外对我们国家来讲，从土地的制度，包括产权的保护来讲，还没有把长期的自由产权能够根深蒂固的植入到整个国家运作的过程当中去。所以的利益集团做一件事的时候都是考虑短期的操作，追求短期利益。所以我们国内做很多东西，表面文章的东西多。表面文章做完之后就是赶快捞钱就出去了，不会考虑长远事情，在每个事情对接就出现问题。这是我自己看的问题简单说一下。
【朱凌波】今天话题既然叫学习，就像人交朋友一样，既然是学习的人就尽量少谈缺点，够看别人的长处，看别人的优点。包括老朋友能够做长也不是因为看到别人的优点，是能够容忍老朋友的缺点。今天就本着学习的态度，多谈点国外的好处。开发商自己的问题，我想不管我们知道，开发商自己也清楚，这些问题将来随着时间，随着行业的进步，随着每个企业家的努力，随着共同的进程都会慢慢的得到改变。我们商业地产实际上真正发展也就这么十几年。跟人家几十年，上百年来比我们也有很大的进步。接下来从老叶开始。站在更客观中立的角度考虑。
做好商业 卖地产
【叶国梁】我很久没有出现了，叫做闭门思过。在做功夫的修炼。现在负责50万平米的大项目，所以刚好跟今天的主题应该有些接近，也是因为基于这个原因，所以特地抛开很多事情赶过来。他山之石我先放在大型商业地产项目说这个看法。
【叶国梁】我们跟外国商业地产开发有四个流程，一个是在开发阶段，第二个是在市场定位。第三是在商业布局。第四在运营准备的四个阶段。这四个阶段我们可以学习的，跟几位老师的概念很相似，是日本经验。我的过去经验跟日本Mall的体系都有过学习的过程。实践经验是北京中友百货，这是我在商业的经验。所以在今天说商业地产的关系，可能觉得应该是属于个人的经验。不见得是放诸四海而皆准。开发的理念是出发点不一样。国内开发商卖商业地产。在国外是把商业做好又卖地产。所以商业根本不卖，他会把商业做好。尤其是大型项目更应该如此。台湾的星光三月，在北京是星光天地。在台湾一般开发大型的地产，商业底本上不卖的。卖的是商业进去以后对周遭地产的。商业本身并不能卖。
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