【朱凌波】这次咱们正好借这么一个由头，10月4号到13号带了32个人的考察团去日本商业考察。这次我们的考察除了参加大会之外，我们是跟日本运营商协会，日本购物协会联合做的考察。每去一个店，他们运营商都会做至少两个的介绍，日本运营商协会还对整个日本商业做了两天系统的讲座，这次体会比较深。借这个由头，我们谈一个主题。以日本商业做一个主线，台湾也好，欧洲也好，各个国家，中国商业地产的国际化与本土化怎么来做一个很好的结合，使中国商业地产有更好的发展前景。
【朱凌波】我在日本开会时，旅游商协会的官员包括项目方伊势丹的老总也问你们到日本学习什么呢？我说我们学习两点。一个是日本从人的结构、交通，包括一些文化的积淀，有很多跟中国相似的一部分。还有一点你们不断学习欧美，但是都经过本土化消化以后很好的呈现出来的商业业态。今天从这样几个角度去谈。今天无论是做理论还是做实业都去国外看过很多的商业。我们借这个机会把在国外考察的商业谈一下。我们把国际化和本土化的话题谈一下。给我们这个圈子，给业界提供思考的方法，或者一个角度。
国内购物公园：购物休闲的两层皮
【张璋】很高兴我们董秘书长做了这个圈，我是发自内心的拥护者，但是一个迟来者。今天中午跟董主任一起交流的时候，我说这个活动我来参加，不仅仅今天的活动，今后咱们得紧密保持一个同步走。在座的大家大部分认识我，做商业管理顾问的，在中国已经做了整整十年。应该说是整个中国商业和商业地产的批先行者。98年我们就成立这个公司。我们从商业的后期运营管理，到回到前期的商业规划设计，也就是说我们是一个前程商业管理顾问服务工作。包括我们朱老师，对商业和商业地产我们介入的深，应该是深度介入。在中国我做了十几年的商业和商业地产，应该说深切的感受到中国的商业和商业地产跟国外的差距。
【张璋】今年光下半年我出了两次国。次7月份我到了一次新加坡，10月份我刚刚到了一次日本。都是明确的进行商业和商业地产的专题考察活动。我想我从这两个国家都来比较一下，应该说中国目前大陆的商业地产，商业项目都是从香港、台湾、新加坡和日本来的。整个亚洲的商业应该说它的源头，我个人要客观的说一句，是从日本到台湾，到香港，再到大陆。我发自内心是个抗日分子。但是我们觉得日本一方面我们要抗它，要反对它，另外一方面我们也要学它。
国外做实在 国内做概念
【张璋】我这次到日本去，日本给我的感觉还是很深刻。我们就谈商业和商业地产。我去了五个城市，考察了十几个项目。我谈一个项目。我们去大阪，去了南玻购物公园。南玻购物公园是在大阪，应该说是跟城铁结合在一起的一个大型的购物。洛阳有一个新都会购物公园。去年是6月18号开业，到7月份已经不行了。去年8月份我们公司，我们进入，到现在洛阳市新都会购物公园是洛阳市乃至好的购物区，它是一种购物街区。现在我们在洛阳做，这个项目我们做的还是不错的。我们现在在南阳做的项目叫鸿德购物公园，今年2月份开业，5月份关门。我们从6月份介入，我们现在准备12月8号开业。前两天我们刚刚到南阳招商，用四个月招商。我们现在在国内也做了两个购物公园。我们这次到日本看南玻购物公园，我们把三个购物公园拿来比较，
我们从国内的购物公园看国外的购物公园。有几个比较，因为我现在在国内做两个购物公园。我们在日本看了南玻购物公园，有什么差异呢？国内的购物公园叫公园是概念，它是借公园这个概念来做营销，来做销售，来做主题。在这个项目公园的功能，公园的环境，公园它的内涵在国内里面没有。国内比如说我们说洛阳的购物公园，新都会购物公园和鸿德购物公园，全部做商户，打一个公园的概念，开放式的购物。建立以后切成豆腐块，切成西瓜片把它卖了。无非原先一个大的物业下面集中物业管理，集中空调，集中消防，集中各项物业的设施，他们它分离了，开放了。
【张璋】我们这次到日本南玻购物公园，它首先不是公园的概念。把购物和公园两个主题，把概念能够有机的结合在一起。首先建筑的外观还是现代，有购物的概念。从它的入口到它的建筑的步行街，到广场，到内部的餐饮步行街到城铁进行相连。购物购物的概念我认为做的好。也就是说在购物的区域规划，客流动向规划，车流动向规划，它的公园分区，它的主力店，它的品牌店，它的购物内部的空间环境应该说完完全全是按照购物做的。但是又在公园景观、绿化、休闲这方面又做的很足。一个电梯可以把你载到屋顶里面去，梯台一层一层的下来。那个屋顶公园做的别致。
我们现在国内说购物公园是没有绿化，没有植物，没有花园，没有景观。比如说很多建筑物，因为我们现在也在那做商业规划设计。我们现在做一些前期的概念规划，或者方案设计。政府那边控制指标就有一个绿化指标，我们国内当绿化指标达不到的情况下，怎么办呢？想办法做屋顶花园，屋里面做绿化。我们有几个人真正做屋顶花园呢？屋顶绿化呢？没有，这都是糊弄政府的，最后无非是拿小费打发规划部门。
但是南玻购物公园它的屋顶，它每一层梯台上面的园艺、景观、小品、休闲空间，一步一景的这种客流，这种休闲的动线做的好。一直从八楼、七楼、六楼、五楼、四楼、三楼一直做到二楼，一直做到百货里面去，跟大阪城铁的枢纽联在一起。我从上面走下来，再从上面又走上去。确实在它的上面是真正的一步一景，一层一景公园的环境。而从内部来看，又是每层购物的密度空间，商品的布局，客流动线，物流、车流的分区。在城铁做了餐饮一条街。我们在那挨个看，看了以后我的体会最深的就是一个观点。
他们真正把购物和公园这两个概念有机的结合在一起。而在国内我现在是正在做，现在做的还是不错的两个购物公园，在国内的购物公园的概念，我们的概念是两张皮，这是我感触最深的。国内就是做概念，它只是做了个名，它没有做血，没有做肉，没有做内在的内涵。
【张璋】前一段时间长春有一个项目找我们来做，也要做购物公园。购物公园这个概念说句实话，国内我记得2000年的时候，东北那边沈阳新龙大家庭。沈阳的新龙大家庭是在盘锦做起来的。我2000年做项目，他刚刚是接沈阳新龙大家庭。那个时候找我咨询，因为我那个时候在东北做项目。我提出个过年。我说楼上很大，东北做了好几年，我们认为东北气侯是比较有特点的。有半年的时间是冬天。我昨天刚刚从东北回来，外面已经光秃秃了。怎么样把室外环境室内化，室外空间室内化，室外的斜线室内化。
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