【主持人 郑薇】感谢曲总。我觉得曲总刚才讲的也概括了城市周边区域的特点，宜居性比较强，离城比较远，不像咱们城的项目离城比较近，通达性比较好。但是咱们上上城项目有了自身的班车，交通也是很方便的。下面请陈总讲一下他的项目的情况，银安集团主要是以打造旅游地产为主，陈总最开始我们拿房山地的时候是看中了这块地的哪些价值？
 银安集团策划总监 陈玉贵 |
【陈玉贵】我们拿房山的地是一个偶然的机会，在北京来说剩下这么大的有历史沉淀地块并不多，包括我们这一块有一些皇陵，还有一些比较好的景观。这一块我们未来在北京发展的目标，是像北京的故宫、十三陵、颐和园这个方向的。我们目前规划的三期公馆，还有三期的度假楼、别墅项目。我们拿这个地块面临的问题就是村民拆迁的问题，我的解决方式就是把村民原有的有文化风味的房屋保留下来，成为一种度假屋，同时满足了村民的居住需求，这个既实现政府的社会效益，也实现开发商拿地的经济效益。同时在北京房价快速攀升的时候，房价达到一定程度的时候，消费者的购买力达到区域饱和，必然向郊区选择宜居的地方进行居住。除此之外，我们这一块也有它不好的地方，就是燕山石化，它是在燕山石化到周口店这一块。因为随着奥运会的，燕山石化他的空气、排放指标也在进行逐步的优化。所以说未来居住的状况是比较良好的。
【主持人 郑薇】谢谢几位的介绍，我想听了几位老总的介绍，网友才真正的了解到原来开发商拿地的时候也不是一帆风顺的，我们也遇到了很多的问题，像拆迁的问题是各位都提到了。我觉得咱们拿地的时候不顺利是很正常的，最主要我们怎么样投入项目的规划和项目的配套，使这个区域更加的成熟，使区域的配套更加完善，使咱们的业主和周围的居民生活品质有进一步的提高。我们进入第二个议题是地产项目进驻促区域配套成熟。我们这个议题分三个小块，一个是地块整体规划，一个是挖掘地块价值，还有一个是项目对区域的影响。几位可以把这些都放在一起说，几位在规划我们项目的时候是怎么考虑到我们的配套、绿化、公建等等都可以谈。
【杨昆】我们当初也有在亚运村操盘的经验，那个项目从开发到销售都是我们公司独立完成的，反响也好。我们结合青年路这一块的特点，这块地总占地是14万平米，是一个长方形的地块。我们从规划来讲就是想把它建设成为一个宜居的社区，我们一开始就分成东西两个区域来规划。基本上已经确定了一定要做板楼，另外我们在社区中间可以说我们是拿出一部分土地做配套的公建，这个公建不仅对我们项目对整个青年路区域的板块都是有很大的促进作用的。我们在中间划了1.3万平米的土地做了一个公园，这个公园是由我们开发商建设的，建成之后由我们来管理，但是是面向青年路、朝青板块免费开放的，周边只有我们一家这么做的。另外是在我们社区南面做了一个制的，这个占地是2.1万平米，我们在周边基本上也是一家。这个不仅可以满足我们社区业主以后孩子的问题，同时对于周边社区孩子的问题也有圆满的解决。而且我们现在正在跟有资质、经历的名校谈，力求把我们做的很好。
【杨昆】另外我们地块规划了四条市政路，我们又结合我们项目特点，我们主要出入口就在市政路的旁边，这几条市政路的规划不仅方便了社区居民的出行，而且跟周边的社区也是紧密的联系在一起，丰富了周边社区的路网。我们当时规划是要同期开发，你知道一般项目要开发的话有一个分期开发的进度，我们当时就确定了同期开发的目标。你也知道同期开发要花费很大的人力、物力、财力，但是当时我们就有这个实力把这个项目进行同期开发，我们现在基本上也达到了这个效果，在业内产生了很大的反响。我们项目后期还有很多的配套建设。
【主持人 郑薇】杨总的介绍好，体现出咱们润枫水尚是一个负责任的地产商。他在土地这么稀缺的情况下，拿出了2.1万平米做社区，还有1.3万平米做社区公园，而且这个公园是面向整个朝青板块居民开放的，我觉得是体现了咱们开发商负责的心态。贾总最近国美城也搞了“京东商业大道”的活动，请贾总介绍一下你们怎么有这么一个想法？
【贾玉鹏】国美城初期建筑了12万平米的商业，我们进驻的时候包括罗马家园、华纺都没有设计商业，只有社区的配套商业，商业的体量缺乏。这个区域今后的发展，包括星河湾、天河湾、润枫水尚、华纺、罗马、国美城，这么多北京明星楼盘，这个区域的居住氛围是比较浓厚的，但是这个区域的商业配套是比较缺乏的。当时我们认为配备10万平米的商业体量是比较有前瞻性的，到现在来看我们这商业体量确实是弥补了区域的商业空白。我们当时做了京东商业大道的宣言，也是请了周边的项目到现场，是我们一起打造京东商业的发展，而且一起做责任地产，包括拿出自己一定的精力，要把这个区域打造的更好一些。现在这12万平米的商业比较大的亮点，是1万多将近2万的国际商务酒店，这个商务酒店里面有桑拿、电影院、游泳馆、还有一些健身的设施，就是它不是纯粹的商务酒店概念，是一种商务、娱乐、休闲综合的业态。而且大家知道东部的区域包括餐饮、休闲、娱乐是缺乏的，所以这个酒店的进驻，应该说对这个区域商业价值的提升，包括这个区域的生活、居民消费的多样化，包括生活节奏的、生活样式的多样化都有很好的作用。我们还规划了一个3万平米的餐饮街，我们提出的口号是打造北京第四条餐饮街，北京的餐饮方庄、亚运村和簋街是比较出名的。而且我们京东要请客吃饭的话，就是要去四环还有一些比较有档次的，要吃一些有特色的可以说根本没有。我们这个餐饮街的定位就是包括满足区域人群消费为主，还要有一些特色的餐饮。我们商业整个投入使用是明年，这时候对整个区域的提升是有很大作用的。
【贾玉鹏】明天城我们也规划了11万平米的明天商业。因为那个区域本身就是一个商业氛围浓的区域，虽然他是一个集贸市场但是说明了他原来就有商业体量在里面。我们明天商业现在招商是好的，我们跟蓝戴签约，他要把慢摇吧、迪厅引入到我们的项目里面。我们周边的项目都是以年轻人居住为主，但是以满足他们消费的地方是比较少的，所以我们就针对他们的消费能力做了这样的项目。同时，我们当时做了明天城之后，把周边的绿地都拆平，政府现在是投入大量的精力在做周边的绿化，整个22万平米把绿化做的好。我们做规划的时候就是这样考虑的，因为这个项目周边全是绿化，而且还有清河，环境是好的。所以我们想要把我们项目内的绿地跟周边的绿地结合，同时还要把我们项目跟周边的环境结合。我们后期做绿地的时候才知道，那里叫奥林匹克绿地门，是整个奥运都重视的。我们处在这样一个位置，还有他的体量和建筑色彩就重要了。所以内外环境融合还有建筑环境融合方面我们考虑很多，包括色彩的搭配。这一块我觉得明天和国美两个项目，点我觉得商业这一块配套完善确实是起到了一定的作用，再一个对周边环境的改善也是起到很大的作用。同时国美这一块我们有2千多平米的幼儿园，有一个4千多平米的，也是弥补了周边的。润枫水尚的体量更大一些，我们是作为一个补充，也是对周边的配套发展起到了促进的作用。
【主持人 郑薇】我想朝青板块的居民都感谢这两个项目的进驻，这两个项目进驻了以后我们不但有了公园、、，还有了商业街，这对这个区域的居民来说是大的利好。我们关注一下城市周边的地块，首先请曲总介绍一下上上城的情况，我记得上上城在推出的时候是说我们要“先配套后建房”，这个概念推出的时候对地产界也有很大的影响。大家看到在燕郊有一个负责任的地产商出现，有一个体量大的项目出现，也请曲总给我们介绍一下最开始的规划。
【曲靖】整个上上城建筑面积是400万体量，它的一期已经有一部分入住了。2期是204万，现在是正在建设当中，也是我们今年年底要开的这部分。我重点说一下这部分的规划。住宅这部分是67栋，商业是20栋。他的配套我来重点说一下，为什么上上城一开始推出的时候就说先建配套后建住宅呢？因为前几年的时候地产商说的话很多没有兑现，把老百姓对买房的热情和对地产的信心打消了，所以我们提出了这么一个概念。我们是在上上城一期、二期的时候，我们之前就有一个三星级的酒店会所，那个会所是99年建成使用的，当时在本地也是、的一家酒店。这个三星级酒店已经作为历史被淘汰的，我们现在在上上城二期没有入住之前，我们用的是五星级大酒店，也是燕郊的一个五星级大酒店，也是我们项目配套的一部分。这个酒店建设的周期需要两年左右，现在是从十一开始施工，应该说是燕郊的，是北京很多吃饭、住宿、会议、家庭消费都在这边。也不仅是作为社区配套的一部分，另外也是整体燕郊配套的补充。
【曲靖】另外就是连锁超市还有商场、医院、幼儿园、品牌店，这个大概占了20万平米以上，这个配套的体量在本地来说也是的，我们规划了3条商业街，现在有一条已经开始营业了，有两条是在我们上上城二期的部分。这部分的配套不仅是对项目本身是一个配套、面向客户的，另外也是对燕郊区域，为我们项目周边居民配套的。
【曲靖】另外园林景观绿化这一块，我们项目规划了3个5千平米以上的休闲广场，还有一个1.5万平米的以上的公园。这个体量在土地利用上我们也下了一定的工夫，把土地建成水系、绿化，也是要下一定的决心的。另外我们的建筑风格，当地原来都是5、6层的建筑风格，我们上上城一期的时候把12层的阳光板楼带到了燕郊，我们也是次在燕郊区域建造这样的高板。二期的时候我们上上城要把32层的地标性建筑带到燕郊，就是在建筑风格这一块富城地产对区域的项目品质也做了一定的尝试。
【主持人 郑薇】真的可以说是由于有了上上城，燕郊才有发展，而且北京人这么认可燕郊，希望到燕郊买房，也是因为上上城，而且上上城创造了很多燕郊的次，包括个五星级酒店，还有现配套后建房的概念。下面请银安集团的陈总介绍一下他们项目的情况。
【陈玉贵】我们这个分两个项目，一个是周口店项目，就是我们在规划时主要是从集团的战略出发。我们集团秉承的是景观地产，构建精品生活的角度。第二个角度我们项目规划的时候首先是考虑地块资源的整合与周边资源的利用。在这样的前提下，我们在周口店就是通过对中国文化的发源地十字寺，还有周口店连接来带动周边的旅游区域发展。第二我们整个项目规划，内部规划分成七个功能区，包括商务功能区、商务会议。第二个就是旅游区。第三个就是民族风景街，主要是对一些民族的民风复古。还有是针对中青年人户外的野营，这个在北京也是空白点，比如说我们在城市旅游资源配套的时候，他是城市旅游资源的弥补。除此之外，我们这个区域在房山这个地方还做了一些包括别墅这样的项目，我们把它叫做商务叫做VILLA酒店。这个是他工作的时候是住在国美城、明天城、润枫水尚，到周末的时候到房山享受一下回归自然的感觉。
【陈玉贵】第二个是月坨岛，这个规划的时候我们考虑到很多的国家，包括日本、荷兰、泰国的岛，我们最后是选择了荷兰主题风格作为整个项目的主题风格。我们做这个岛的时候，我们的月坨岛、金沙岛，还有我们修的一个旅游码头，对房山经济有很大的带动。我们感受到当我们月坨岛和金沙岛发展的时候，已经带动周边住宅市场的发展。其次，我们月坨岛整个内部的规划是分成九大功能，有的、中端的、大众化的消费，包括高尔夫运动场的、微缩景观城、酒店、会议的规划，都是建造了一个休闲、养老比较好的地方。我们整个海岛上没有工业污染，必须适合退休以后到那里去养老。
【主持人 郑薇】几位就我们第二个议题还有没有想发言的，比如说如何怎么限度展现我们地块的价值？没有的话咱们进入第三个话题，我这个PPT也可以从几个方面看到咱们负责任的地产商进驻对区域的影响，会从配套、文化、商业、交通、绿化方面有很大的影响，也会为这个区域的居民提高他们的生活品质有很大的帮助。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
