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论坛:责任地产入驻——旧区改造的强心剂

——香港地产周系列论坛

房地产门户房天下  作者:郑薇   2007-11-08 17:10

直播现场
直播现场

一个的负责任的地产项目不仅能为成千上万的业主提供高品质生活,更能带动区域的繁荣。从房地产开发商到区域运营商,从单纯的“盖房子”到完善区域内的市政配套,带动当地经济发展,地产开发对城市发展的影响日趋显著。

同时,市政配套设施的优劣会直接影响地价水平的高低。区域规划通过对配套设施的控制来改善区域经济发展的软硬件环境,使区域发展的未来溢价增加,从而使区域总体地价水平提高,进而促进企业盈利。

一个地产项目中公建配套的比例有多大,开发企业的投入与盈利怎样达到平衡,敬请关注搜房网大话地产。

▲论坛时间:

2007年11月9日上午10点

▲论坛地点:

搜房新闻大会议室

▲主持人:

搜房网新闻记者 郑薇

实况报道:国美商街美食街推介会隆重举办(组图)对此次活动进行了现场直播,敬请广大网友关注。

▲以下为本次活动的图文实录:

【主持人  郑薇】各位搜房网的网友大家好!欢迎大家在周末的早晨关注我们大话地产论坛。今天我们话题是责任地产入驻对于区域改造的影响。我首先介绍一下今天的嘉宾,今天到场的嘉宾有润枫水尚销售总监杨昆先生、策划姜坤先生,还有我们国美商街的业务总监贾玉鹏先生,还有我们上上城销售部总经理曲靖小姐。欢迎大家的到来。

【主持人  郑薇】我们之前谈论区域也好、项目也好,可能我们对项目本身关注的比较多,或者是对项目自身高品质谈论比较多,对业主的影响也比较大。今天我们想把关注点放在项目对区域的影响,对周边环境的影响,可能这样的影响会惠及更多的居民。尤其我觉得房地产对经济的拉动作用,还有对社会和生态环境的作用都是大的,他能够更好的优化一个区域的资源配置。今天我们论坛的议题主要有三个,个是想讲一下项目进驻之前拿到地块的时候所面临现实问题。我觉得咱们开发商在现在土地这么稀缺的情况下,是不可能挑选地块的,不能选择那种地块配套很成熟、居民很多,或者是各方面的条件都很好的地。所以可以首先讨论一下我们面临的现实问题。第二个问题是项目进驻之后对区域的影响,还有他可以促进区域的配套更加成熟。第三个我们讲一下反作用力,就是区域、地块的价值提升了,对项目本身是不是也有促进的作用,或者是对我们开发企业盈利是不是也有一定的促进作用?

【主持人  郑薇】大家可以看一下PPT,我们讨论个话题。在PPT上我们分了两个方面,一个方面是地块位于城区域的,可能是像今天的润枫水尚和国美商街,都是处于城市朝青板块这样的区域,另外一个是城市周边区域,就是咱们上上城所在的燕郊区域。我们先请润枫水尚的杨总给咱们介绍一下,咱们项目拿地时候的现实情况是什么样的?

润枫水尚销售总监 杨昆
润枫水尚销售总监 杨昆

【杨昆】大家好。今天这个论坛我们朝青板块两个项目的负责人在这,也说明我们板块的重要作用。我们这个地块是04年下半年通过招牌挂拿到的。我们当时拿地的时候主要性质还是仓储用地,当时朝阳北路是刚刚全线贯通,青年路的拓宽和改造工程还没有完成,只是一条小土路。周边无论是商业配套和其他的配套都不是很好。周边也有一些项目在售,像华纺一期和罗马在售,国美也是05年1月份即将开盘。我们当时拿这个地的时候从几个方面分析了一下,一个是分析了一下以后政府对这个地块的导向,肯定是积极的发展这个板块,朝青板块是重点。另外一个是区域项目的特点,像华纺的一期,还有国美的前期开发工作都是不错的,所以我们对整个市场的销售前景是有信心的。同时我们想到如何在朝青板块当中脱颖而出,这是我们项目比较大的难题,我们就在此后一年的时间做了项目规划,力求我们项目可以在整个板块成为一个标志性的项目。当时主要的运营情况就是这样。

润枫水尚策划 姜坤
润枫水尚策划 姜坤

【姜坤】我们这块地做规划的时候,是考虑到华纺在朝青板块比较早,我们前期规划的时候考虑到要做一个领先的产业,所以我们开发商结合我们自身的实力和做了最后这样的规划。

【主持人  郑薇】请贾总讲一下国美商街拿地的时候怎么想的?

【贾玉鹏】国美在北京做了两块比较大的,一个是国美城是一百万,明天城是50万。这两个项目拿地初期我们是对这两个地块比较看好的,虽然是初期的现状不是好,包括国美开始拿朝青那个地的时候,当时那个地方只有华纺和罗马,区域的情况不是很好。明天城我们是在立水桥,那里是一个城乡接合部的集贸市场,人员的混杂,同时当时5号线也没有开通,整个区域是混杂、乱的。我们当时拿地的时候虽然现状不是很好,但是对未来是充满信心的。立水桥那块地是13号线和5号线交汇的地方,而且还有很多的规划绿地,所以我们觉得前景好的。国美这一块是在CBD核心区,所以我们觉得区域也是好。包括华纺和罗马家园,李嘉诚在这里也拿了一块地,一直没有开发,所以那个区域是大家比较看好的区域,而且那个区域的整体规划发展也比较乐观。

国美商街的业务总监 贾玉鹏
明天地产业务发展总监
贾玉鹏

【贾玉鹏】我们当时拿明天那一块地的时候,是要待征22万平米的拆迁,这个拆迁的难度和工作量都是大的。国美我们进来的时候也是有一些拆迁的工作,包括现场仓储、库房的拆迁。在每个项目开发前期的时候,土地肯定是面临各种样的问题,关键是你怎么看待这块地的后期发展,关键是你对这个产品怎么营造这是比较关键的。前期土地的问题是每个项目都遇到的问题。

【主持人  郑薇】我觉得城的地块,可能像拆迁问题或者是地价比较高的问题,都是大家共有的问题。但是可能这几位老总都是看中了地块未来,包括区域未来得发展情况,所以才决定把项目建在这里。也是由于这几个项目的出现,现在无论是明天城的,还是咱们润枫水尚都已经看不到以前的样子了,已经发生翻天覆地的变化,包括咱们青年路、朝阳路的板块也发生的很大的变化。咱们看一下城市周边的区域。首先我们先欢迎稍微晚来了一点的银安集团的陈总,银安集团主要是以旅游地产为主,最近也在准备开发住宅地产。咱们先说一下上上城,可能北京人都是因为有了上上城才认识到燕郊这个区域,请问曲总当时咱们那这个地块的情况是什么样的?

上上城 曲靖
上上城销售部总经理 曲靖

【曲靖】各位网友上午好!我说一下我们的项目情况,我们项目的土地主要是房地产开发用地主要是来源于城中村改造,这个涉及到的问题有几个。一个是拆迁的问题,拆迁是房地产开发商比较头疼的问题,但是作为我们这个项目来讲拆迁的难度不是很大,我们大概是拆了一个村,土概是近800亩,用了不到半个月的时间全部拆除完毕。主要是两个因素,个是让村民住上楼房,这是他首先比较感谢政府和比较感谢开发商的,得到了土地出让金,还住上了楼房。

【主持人  郑薇】等于他的居住品质有很大的提升。

【曲靖】对。第二个是让城市面貌得到了改观。本来就是农村的那种平房对城市的市容市貌有很大的影响,所以政府对我们这一块的工作也的支持。所以这个一个是得到了百姓和政府的认可与好评,所以我们以这么快的拆迁速度就把地块清了。我们现在是200万平米已经全部动工,已经到了底商一层,我们预计今年元旦左右就可以销售。整个环境还是比较好的,整个区域的绿化率达到40%以上,是比较适合人居住的,是空气比较清新、天比较蓝的。从北京到燕郊有一个心里上的改变,就是它离城市远了,但是它离自然更近一些。

【曲靖】配套这一块,本身燕郊开发区属于一个发展中的小城镇,离北京比较近,销售这方面还是比较顺畅的,除了930我们社区还配套了班车,交通是没有问题的。我们项目比较大400万平米,整个配套是占了30万平米,所以整个的配套我们是比较完善的。比如说五星级酒店、大型连锁超市、商场,所以说我们本身项目的配套对区域也做了一定的补充。

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