论坛：责任地产入驻——旧区改造的强心剂

——香港地产周系列论坛

房地产门户房天下  作者：郑薇  2007-11-08 17:10

直播现场

一个的负责任的地产项目不仅能为成千上万的业主提供高品质生活，更能带动区域的繁荣。从房地产开发商到区域运营商，从单纯的“盖房子”到完善区域内的市政配套，带动当地经济发展，地产开发对城市发展的影响日趋显著。

同时，市政配套设施的优劣会直接影响地价水平的高低。区域规划通过对配套设施的控制来改善区域经济发展的软硬件环境，使区域发展的未来溢价增加，从而使区域总体地价水平提高，进而促进企业盈利。

一个地产项目中公建配套的比例有多大，开发企业的投入与盈利怎样达到平衡，敬请关注搜房网大话地产。

▲论坛时间：

2007年11月9日上午10点

▲论坛地点：

搜房新闻大会议室

▲主持人：

搜房网新闻记者 郑薇

对此次活动进行了现场直播，敬请广大网友关注。

▲以下为本次活动的图文实录：

【主持人 郑薇】各位搜房网的网友大家好！欢迎大家在周末的早晨关注我们大话地产论坛。今天我们话题是责任地产入驻对于区域改造的影响。我首先介绍一下今天的嘉宾，今天到场的嘉宾有润枫水尚销售总监杨昆先生、策划姜坤先生，还有我们国美商街的业务总监贾玉鹏先生，还有我们上上城销售部总经理曲靖小姐。欢迎大家的到来。

【主持人 郑薇】我们之前谈论区域也好、项目也好，可能我们对项目本身关注的比较多，或者是对项目自身高品质谈论比较多，对业主的影响也比较大。今天我们想把关注点放在项目对区域的影响，对周边环境的影响，可能这样的影响会惠及更多的居民。尤其我觉得房地产对经济的拉动作用，还有对社会和生态环境的作用都是大的，他能够更好的优化一个区域的资源配置。今天我们论坛的议题主要有三个，个是想讲一下项目进驻之前拿到地块的时候所面临现实问题。我觉得咱们开发商在现在土地这么稀缺的情况下，是不可能挑选地块的，不能选择那种地块配套很成熟、居民很多，或者是各方面的条件都很好的地。所以可以首先讨论一下我们面临的现实问题。第二个问题是项目进驻之后对区域的影响，还有他可以促进区域的配套更加成熟。第三个我们讲一下反作用力，就是区域、地块的价值提升了，对项目本身是不是也有促进的作用，或者是对我们开发企业盈利是不是也有一定的促进作用？

【主持人 郑薇】大家可以看一下PPT，我们讨论个话题。在PPT上我们分了两个方面，一个方面是地块位于城区域的，可能是像今天的润枫水尚和国美商街，都是处于城市朝青板块这样的区域，另外一个是城市周边区域，就是咱们上上城所在的燕郊区域。我们先请润枫水尚的杨总给咱们介绍一下，咱们项目拿地时候的现实情况是什么样的？

润枫水尚销售总监 杨昆

【杨昆】大家好。今天这个论坛我们朝青板块两个项目的负责人在这，也说明我们板块的重要作用。我们这个地块是04年下半年通过招牌挂拿到的。我们当时拿地的时候主要性质还是仓储用地，当时朝阳北路是刚刚全线贯通，青年路的拓宽和改造工程还没有完成，只是一条小土路。周边无论是商业配套和其他的配套都不是很好。周边也有一些项目在售，像华纺一期和罗马在售，国美也是05年1月份即将开盘。我们当时拿这个地的时候从几个方面分析了一下，一个是分析了一下以后政府对这个地块的导向，肯定是积极的发展这个板块，朝青板块是重点。另外一个是区域项目的特点，像华纺的一期，还有国美的前期开发工作都是不错的，所以我们对整个市场的销售前景是有信心的。同时我们想到如何在朝青板块当中脱颖而出，这是我们项目比较大的难题，我们就在此后一年的时间做了项目规划，力求我们项目可以在整个板块成为一个标志性的项目。当时主要的运营情况就是这样。

润枫水尚策划 姜坤

【姜坤】我们这块地做规划的时候，是考虑到华纺在朝青板块比较早，我们前期规划的时候考虑到要做一个领先的产业，所以我们开发商结合我们自身的实力和做了最后这样的规划。

【主持人 郑薇】请贾总讲一下国美商街拿地的时候怎么想的？

【贾玉鹏】国美在北京做了两块比较大的，一个是国美城是一百万，明天城是50万。这两个项目拿地初期我们是对这两个地块比较看好的，虽然是初期的现状不是好，包括国美开始拿朝青那个地的时候，当时那个地方只有华纺和罗马，区域的情况不是很好。明天城我们是在立水桥，那里是一个城乡接合部的集贸市场，人员的混杂，同时当时5号线也没有开通，整个区域是混杂、乱的。我们当时拿地的时候虽然现状不是很好，但是对未来是充满信心的。立水桥那块地是13号线和5号线交汇的地方，而且还有很多的规划绿地，所以我们觉得前景好的。国美这一块是在CBD核心区，所以我们觉得区域也是好。包括华纺和罗马家园，李嘉诚在这里也拿了一块地，一直没有开发，所以那个区域是大家比较看好的区域，而且那个区域的整体规划发展也比较乐观。

明天地产业务发展总监 贾玉鹏

【贾玉鹏】我们当时拿明天那一块地的时候，是要待征22万平米的拆迁，这个拆迁的难度和工作量都是大的。国美我们进来的时候也是有一些拆迁的工作，包括现场仓储、库房的拆迁。在每个项目开发前期的时候，土地肯定是面临各种样的问题，关键是你怎么看待这块地的后期发展，关键是你对这个产品怎么营造这是比较关键的。前期土地的问题是每个项目都遇到的问题。

【主持人 郑薇】我觉得城的地块，可能像拆迁问题或者是地价比较高的问题，都是大家共有的问题。但是可能这几位老总都是看中了地块未来，包括区域未来得发展情况，所以才决定把项目建在这里。也是由于这几个项目的出现，现在无论是明天城的，还是咱们润枫水尚都已经看不到以前的样子了，已经发生翻天覆地的变化，包括咱们青年路、朝阳路的板块也发生的很大的变化。咱们看一下城市周边的区域。首先我们先欢迎稍微晚来了一点的银安集团的陈总，银安集团主要是以旅游地产为主，最近也在准备开发住宅地产。咱们先说一下上上城，可能北京人都是因为有了上上城才认识到燕郊这个区域，请问曲总当时咱们那这个地块的情况是什么样的？

上上城销售部总经理 曲靖

【曲靖】各位网友上午好！我说一下我们的项目情况，我们项目的土地主要是房地产开发用地主要是来源于城中村改造，这个涉及到的问题有几个。一个是拆迁的问题，拆迁是房地产开发商比较头疼的问题，但是作为我们这个项目来讲拆迁的难度不是很大，我们大概是拆了一个村，土概是近800亩，用了不到半个月的时间全部拆除完毕。主要是两个因素，个是让村民住上楼房，这是他首先比较感谢政府和比较感谢开发商的，得到了土地出让金，还住上了楼房。

【主持人 郑薇】等于他的居住品质有很大的提升。

【曲靖】对。第二个是让城市面貌得到了改观。本来就是农村的那种平房对城市的市容市貌有很大的影响，所以政府对我们这一块的工作也的支持。所以这个一个是得到了百姓和政府的认可与好评，所以我们以这么快的拆迁速度就把地块清了。我们现在是200万平米已经全部动工，已经到了底商一层，我们预计今年元旦左右就可以销售。整个环境还是比较好的，整个区域的绿化率达到40%以上，是比较适合人居住的，是空气比较清新、天比较蓝的。从北京到燕郊有一个心里上的改变，就是它离城市远了，但是它离自然更近一些。

【曲靖】配套这一块，本身燕郊开发区属于一个发展中的小城镇，离北京比较近，销售这方面还是比较顺畅的，除了930我们社区还配套了班车，交通是没有问题的。我们项目比较大400万平米，整个配套是占了30万平米，所以整个的配套我们是比较完善的。比如说五星级酒店、大型连锁超市、商场，所以说我们本身项目的配套对区域也做了一定的补充。

【主持人 郑薇】感谢曲总。我觉得曲总刚才讲的也概括了城市周边区域的特点，宜居性比较强，离城比较远，不像咱们城的项目离城比较近，通达性比较好。但是咱们上上城项目有了自身的班车，交通也是很方便的。下面请陈总讲一下他的项目的情况，银安集团主要是以打造旅游地产为主，陈总最开始我们拿房山地的时候是看中了这块地的哪些价值？

银安集团策划总监 陈玉贵

【陈玉贵】我们拿房山的地是一个偶然的机会，在北京来说剩下这么大的有历史沉淀地块并不多，包括我们这一块有一些皇陵，还有一些比较好的景观。这一块我们未来在北京发展的目标，是像北京的故宫、十三陵、颐和园这个方向的。我们目前规划的三期公馆，还有三期的度假楼、别墅项目。我们拿这个地块面临的问题就是村民拆迁的问题，我的解决方式就是把村民原有的有文化风味的房屋保留下来，成为一种度假屋，同时满足了村民的居住需求，这个既实现政府的社会效益，也实现开发商拿地的经济效益。同时在北京房价快速攀升的时候，房价达到一定程度的时候，消费者的购买力达到区域饱和，必然向郊区选择宜居的地方进行居住。除此之外，我们这一块也有它不好的地方，就是燕山石化，它是在燕山石化到周口店这一块。因为随着奥运会的，燕山石化他的空气、排放指标也在进行逐步的优化。所以说未来居住的状况是比较良好的。

【主持人 郑薇】谢谢几位的介绍，我想听了几位老总的介绍，网友才真正的了解到原来开发商拿地的时候也不是一帆风顺的，我们也遇到了很多的问题，像拆迁的问题是各位都提到了。我觉得咱们拿地的时候不顺利是很正常的，最主要我们怎么样投入项目的规划和项目的配套，使这个区域更加的成熟，使区域的配套更加完善，使咱们的业主和周围的居民生活品质有进一步的提高。我们进入第二个议题是地产项目进驻促区域配套成熟。我们这个议题分三个小块，一个是地块整体规划，一个是挖掘地块价值，还有一个是项目对区域的影响。几位可以把这些都放在一起说，几位在规划我们项目的时候是怎么考虑到我们的配套、绿化、公建等等都可以谈。

【杨昆】我们当初也有在亚运村操盘的经验，那个项目从开发到销售都是我们公司独立完成的，反响也好。我们结合青年路这一块的特点，这块地总占地是14万平米，是一个长方形的地块。我们从规划来讲就是想把它建设成为一个宜居的社区，我们一开始就分成东西两个区域来规划。基本上已经确定了一定要做板楼，另外我们在社区中间可以说我们是拿出一部分土地做配套的公建，这个公建不仅对我们项目对整个青年路区域的板块都是有很大的促进作用的。我们在中间划了1.3万平米的土地做了一个公园，这个公园是由我们开发商建设的，建成之后由我们来管理，但是是面向青年路、朝青板块免费开放的，周边只有我们一家这么做的。另外是在我们社区南面做了一个制的，这个占地是2.1万平米，我们在周边基本上也是一家。这个不仅可以满足我们社区业主以后孩子的问题，同时对于周边社区孩子的问题也有圆满的解决。而且我们现在正在跟有资质、经历的名校谈，力求把我们做的很好。

【杨昆】另外我们地块规划了四条市政路，我们又结合我们项目特点，我们主要出入口就在市政路的旁边，这几条市政路的规划不仅方便了社区居民的出行，而且跟周边的社区也是紧密的联系在一起，丰富了周边社区的路网。我们当时规划是要同期开发，你知道一般项目要开发的话有一个分期开发的进度，我们当时就确定了同期开发的目标。你也知道同期开发要花费很大的人力、物力、财力，但是当时我们就有这个实力把这个项目进行同期开发，我们现在基本上也达到了这个效果，在业内产生了很大的反响。我们项目后期还有很多的配套建设。

【主持人 郑薇】杨总的介绍好，体现出咱们润枫水尚是一个负责任的地产商。他在土地这么稀缺的情况下，拿出了2.1万平米做社区，还有1.3万平米做社区公园，而且这个公园是面向整个朝青板块居民开放的，我觉得是体现了咱们开发商负责的心态。贾总最近国美城也搞了“京东商业大道”的活动，请贾总介绍一下你们怎么有这么一个想法？

【贾玉鹏】国美城初期建筑了12万平米的商业，我们进驻的时候包括罗马家园、华纺都没有设计商业，只有社区的配套商业，商业的体量缺乏。这个区域今后的发展，包括星河湾、天河湾、润枫水尚、华纺、罗马、国美城，这么多北京明星楼盘，这个区域的居住氛围是比较浓厚的，但是这个区域的商业配套是比较缺乏的。当时我们认为配备10万平米的商业体量是比较有前瞻性的，到现在来看我们这商业体量确实是弥补了区域的商业空白。我们当时做了京东商业大道的宣言，也是请了周边的项目到现场，是我们一起打造京东商业的发展，而且一起做责任地产，包括拿出自己一定的精力，要把这个区域打造的更好一些。现在这12万平米的商业比较大的亮点，是1万多将近2万的国际商务酒店，这个商务酒店里面有桑拿、电影院、游泳馆、还有一些健身的设施，就是它不是纯粹的商务酒店概念，是一种商务、娱乐、休闲综合的业态。而且大家知道东部的区域包括餐饮、休闲、娱乐是缺乏的，所以这个酒店的进驻，应该说对这个区域商业价值的提升，包括这个区域的生活、居民消费的多样化，包括生活节奏的、生活样式的多样化都有很好的作用。我们还规划了一个3万平米的餐饮街，我们提出的口号是打造北京第四条餐饮街，北京的餐饮方庄、亚运村和簋街是比较出名的。而且我们京东要请客吃饭的话，就是要去四环还有一些比较有档次的，要吃一些有特色的可以说根本没有。我们这个餐饮街的定位就是包括满足区域人群消费为主，还要有一些特色的餐饮。我们商业整个投入使用是明年，这时候对整个区域的提升是有很大作用的。

【贾玉鹏】明天城我们也规划了11万平米的明天商业。因为那个区域本身就是一个商业氛围浓的区域，虽然他是一个集贸市场但是说明了他原来就有商业体量在里面。我们明天商业现在招商是好的，我们跟蓝戴签约，他要把慢摇吧、迪厅引入到我们的项目里面。我们周边的项目都是以年轻人居住为主，但是以满足他们消费的地方是比较少的，所以我们就针对他们的消费能力做了这样的项目。同时，我们当时做了明天城之后，把周边的绿地都拆平，政府现在是投入大量的精力在做周边的绿化，整个22万平米把绿化做的好。我们做规划的时候就是这样考虑的，因为这个项目周边全是绿化，而且还有清河，环境是好的。所以我们想要把我们项目内的绿地跟周边的绿地结合，同时还要把我们项目跟周边的环境结合。我们后期做绿地的时候才知道，那里叫奥林匹克绿地门，是整个奥运都重视的。我们处在这样一个位置，还有他的体量和建筑色彩就重要了。所以内外环境融合还有建筑环境融合方面我们考虑很多，包括色彩的搭配。这一块我觉得明天和国美两个项目，点我觉得商业这一块配套完善确实是起到了一定的作用，再一个对周边环境的改善也是起到很大的作用。同时国美这一块我们有2千多平米的幼儿园，有一个4千多平米的，也是弥补了周边的。润枫水尚的体量更大一些，我们是作为一个补充，也是对周边的配套发展起到了促进的作用。

【主持人 郑薇】我想朝青板块的居民都感谢这两个项目的进驻，这两个项目进驻了以后我们不但有了公园、、，还有了商业街，这对这个区域的居民来说是大的利好。我们关注一下城市周边的地块，首先请曲总介绍一下上上城的情况，我记得上上城在推出的时候是说我们要“先配套后建房”，这个概念推出的时候对地产界也有很大的影响。大家看到在燕郊有一个负责任的地产商出现，有一个体量大的项目出现，也请曲总给我们介绍一下最开始的规划。

【曲靖】整个上上城建筑面积是400万体量，它的一期已经有一部分入住了。2期是204万，现在是正在建设当中，也是我们今年年底要开的这部分。我重点说一下这部分的规划。住宅这部分是67栋，商业是20栋。他的配套我来重点说一下，为什么上上城一开始推出的时候就说先建配套后建住宅呢？因为前几年的时候地产商说的话很多没有兑现，把老百姓对买房的热情和对地产的信心打消了，所以我们提出了这么一个概念。我们是在上上城一期、二期的时候，我们之前就有一个三星级的酒店会所，那个会所是99年建成使用的，当时在本地也是、的一家酒店。这个三星级酒店已经作为历史被淘汰的，我们现在在上上城二期没有入住之前，我们用的是五星级大酒店，也是燕郊的一个五星级大酒店，也是我们项目配套的一部分。这个酒店建设的周期需要两年左右，现在是从十一开始施工，应该说是燕郊的，是北京很多吃饭、住宿、会议、家庭消费都在这边。也不仅是作为社区配套的一部分，另外也是整体燕郊配套的补充。

【曲靖】另外就是连锁超市还有商场、医院、幼儿园、品牌店，这个大概占了20万平米以上，这个配套的体量在本地来说也是的，我们规划了3条商业街，现在有一条已经开始营业了，有两条是在我们上上城二期的部分。这部分的配套不仅是对项目本身是一个配套、面向客户的，另外也是对燕郊区域，为我们项目周边居民配套的。

【曲靖】另外园林景观绿化这一块，我们项目规划了3个5千平米以上的休闲广场，还有一个1.5万平米的以上的公园。这个体量在土地利用上我们也下了一定的工夫，把土地建成水系、绿化，也是要下一定的决心的。另外我们的建筑风格，当地原来都是5、6层的建筑风格，我们上上城一期的时候把12层的阳光板楼带到了燕郊，我们也是次在燕郊区域建造这样的高板。二期的时候我们上上城要把32层的地标性建筑带到燕郊，就是在建筑风格这一块富城地产对区域的项目品质也做了一定的尝试。

【主持人 郑薇】真的可以说是由于有了上上城，燕郊才有发展，而且北京人这么认可燕郊，希望到燕郊买房，也是因为上上城，而且上上城创造了很多燕郊的次，包括个五星级酒店，还有现配套后建房的概念。下面请银安集团的陈总介绍一下他们项目的情况。

【陈玉贵】我们这个分两个项目，一个是周口店项目，就是我们在规划时主要是从集团的战略出发。我们集团秉承的是景观地产，构建精品生活的角度。第二个角度我们项目规划的时候首先是考虑地块资源的整合与周边资源的利用。在这样的前提下，我们在周口店就是通过对中国文化的发源地十字寺，还有周口店连接来带动周边的旅游区域发展。第二我们整个项目规划，内部规划分成七个功能区，包括商务功能区、商务会议。第二个就是旅游区。第三个就是民族风景街，主要是对一些民族的民风复古。还有是针对中青年人户外的野营，这个在北京也是空白点，比如说我们在城市旅游资源配套的时候，他是城市旅游资源的弥补。除此之外，我们这个区域在房山这个地方还做了一些包括别墅这样的项目，我们把它叫做商务叫做VILLA酒店。这个是他工作的时候是住在国美城、明天城、润枫水尚，到周末的时候到房山享受一下回归自然的感觉。

【陈玉贵】第二个是月坨岛，这个规划的时候我们考虑到很多的国家，包括日本、荷兰、泰国的岛，我们最后是选择了荷兰主题风格作为整个项目的主题风格。我们做这个岛的时候，我们的月坨岛、金沙岛，还有我们修的一个旅游码头，对房山经济有很大的带动。我们感受到当我们月坨岛和金沙岛发展的时候，已经带动周边住宅市场的发展。其次，我们月坨岛整个内部的规划是分成九大功能，有的、中端的、大众化的消费，包括高尔夫运动场的、微缩景观城、酒店、会议的规划，都是建造了一个休闲、养老比较好的地方。我们整个海岛上没有工业污染，必须适合退休以后到那里去养老。

【主持人 郑薇】几位就我们第二个议题还有没有想发言的，比如说如何怎么限度展现我们地块的价值？没有的话咱们进入第三个话题，我这个PPT也可以从几个方面看到咱们负责任的地产商进驻对区域的影响，会从配套、文化、商业、交通、绿化方面有很大的影响，也会为这个区域的居民提高他们的生活品质有很大的帮助。

【主持人 郑薇】第三个话题我们分成两个部分，因为咱们今天谈的主要话题是说责任地产入驻，首先请几位谈一下怎么看责任地产这个概念？什么样的开发商是负责任的，什么样的开发商是不负责任的，我们要做责任地产我们的开发商要具备什么样的条件？今天请到的开发商对区域影响是大的，在公众当中也可以作为责任地产的代表出现了，请老总谈一下对责任地产的认识。

【杨昆】责任地产这个概念是今年提出来的一个概念，社会上也在对这个进行比较大的讨论。我认为责任地产就是我开发商要对买房人负责任，也要对社会负起责任，让社会重新认识开发商，从而促进房地产健康向上的发展。我们润丰房地产开发公司如何做一个有责任的开发商呢？首先是从我们润枫水尚的项目做了比较好的规划，让我们的项目对得起我们的买房人，还起到了对社会的示范效应。

【杨昆】我们做了几点的规划。首先点是要打造一个宜居化社区，我们首先是控制了整个项目的建筑密度。我们规划设计我们的楼就是9到15，这个高度在我们朝青板块是中等，这样我们就可以把容积率控制2.0，这也是周边的。第二个是我们一定要做板楼，板楼大家知道他的通风性、采光性是好的，而且我们的户型基本上都是南北通透的户型，我们的楼间距基本上是68到80之间。所以我们的采光乃至于一层在冬至日的时候采光也不会受到影响。第三点就是在外立面上下了很多的工夫，大家知道我们是一个通体采用石材外立面的项目，一般的外立面是涂料、石材，石材的造价比较高是开发商不愿意花成本去做的。但是我们开发商结合自身的，把我们的板楼都做了石材立面，这个石材立面现在基本上已经完成的，可以使我们的项目成为一个地标性的建筑。另外石材立面耐久性也比较好，另外我们采用的是钢化技术，会和墙体之间产生5公分的空气层，这样使我们的建筑立面的隔热性方面是好的。

【杨昆】我们还想到了室内环保，我们是批采用集中供暖分户计量的小区。我们采用了一种热量表，再结合温控房的技术，使业主在居住的时候不仅可以自己控制温度，而且也可以根据自己的需要节省供暖费用。另外一个在建筑风格上，我们采取的是一种现代欧式的风格，而且我们把法式、北欧的建筑特点都容纳在我们项目里面。另外在景观上我们的地面，是我们东区基本上是全绿化，也就是说我们是没有地上车位，我们是全地下车位的小区。另外我们在有一个湖景公园，我们还在中间规划了一条贯穿东西小区的湖景通道。

【杨昆】另外在配套方面我们做了一个制的，不仅是面对社区的，是面对整个区域的，弥补区域的空白。另外我们还规划了两个会所，无论你在东区还是西区，去会所健身、买东西都的方便。我们是区域里面个做同期开工、同期建设的项目。另外我们考虑到周边也是积极的去跟市政，也是看到的市政规划的前景。比如说6号线今年就要开工，他是贯穿东西走朝阳北路，他的站就离我们项目150米。还有朝阳北路也在规划公交线，周边的主干道和交通，会使我们整个板块人群出行方便。另外我们旁边有一个地块，原来那个地块是想做住宅项目的，但是后来可能考虑到这么一个居住氛围，居住人群越来越多，就决定做一个SHOPPING Mall，这个也会对我们项目有好的作用。所以以上的规划不仅是提高我们项目的价值，也提高了我们地块的价值，这也是我们一年多来一直旺售打下了比较好的基础。

【贾玉鹏】责任地产这个话题聊了好长时间的，我觉得一个房地产开发商对一个区域的责任是至关重要的。因为现在很多开发商在购房者心目中是负面的形象，但是开发商在整个社会和整个区域开发建设过程当中，是付出了很多的心血和努力的。从责任地产这一块我觉得在座的每一个开发商都是责任地产的。因为首先开发商要建设好的产品才能销售的比较好，怎么样可以建设比较好的产品？应该是要全身心的满足目标客户，就是你要买我的项目我要定位什么样的目标客户群，然后为目标客户群量身定制。这个从房地产开发商在建设产品的时候，无论是从产品的延伸，包括质量、包括环境、文化氛围的营造，都可以跟责任地产紧密相关。比如说产品这一块，你如果可以建筑出产品，你必须要满足目标客户群的需求。比如说星河湾这个项目，他细到你洗手的时候离洗手池的距离都精密计算过。我觉得这个就是责任的体现，因为他可以做到这么细致的程度，让每个居住在这里的人感觉到提供的无微不至的关怀。

【贾玉鹏】第二个从质量来说，我觉得现在很多项目都出现入住难的问题，尤其是精装修的问题，质量是有问题的。现在北京的房屋是卖的好，我知道一个项目一开始做 几百万的广告预算，但是最后一分钱没有花就卖的好。所以现在卖不是问题，问题是你卖好的同时怎么把握好自己的产品质量关。比如说有的项目他一开始精装修卖的很好，但是他为了控制成本，在精装修材料引进的时候，和施工质量把关的时候确实做的不到位，我觉得这是责任地产最关键的环节。因为你入住的客户如果是产品质量有问题，比如说有阴阳角、墙面做的不到位的话。有的客户是花了一生的积蓄来买这个房子的，如果你质量不过关的话是对他打击的。在这方面我们做的时候，我们虽然也要控制成本，但是我们每个进场的材料都要进行精密的检测，就是不但施工单位和提供材料商要检测，我们开发商也要进行严格的检测。所以这个质量关是一定要把握好的，这个是对客户最负责任的表现。

【贾玉鹏】另外是一个建筑对一个区域的影响，一个好的建筑是一个城市标志性亮点，一个好的建筑是一个城市的名片。比如说CBD的国贸，大家一说CBD就想到国贸，他已经成为了北京市的一个名片。最关键的我们的项目一定要和区域融合，而且他要成为那个区域甚至是整个城市的亮点，而且在若干年、几十年之后还是一个好的建筑，我觉得这是一个有责任的开发商对区域、城市的贡献。甚至有的建筑经过几十年以后成为城市的经典，我觉得这个是开发商责任的很好体现。你用水用电量能耗的降低，会减少你个体在整个社会中能耗使用的比重。所以他每一项工程有一个节能的建筑入市，都是对大的社会节约能源作出重大的贡献。同时包括的建设也是责任地产很好的因素，有的建筑说我外立面很好、质量也把关，但是你进来以后我就不管了。这个应该把你的服务再延伸一点，我们当时做的时候在居民入住之前，我们足球队、篮球队的时候，入住之后吉祥物的设计，还有社区内举办的各种各样的活动。这样我觉得把整个小区居民的交流、沟通融合在一起，通过不同人信息、文化的交流，让整个社区出现和谐、融洽的氛围。社区的和谐是区域和谐、融洽的重要因素，所以责任地产开发商就要从这几个方面来做。产品、责任、质量、文化氛围的营造、建筑对区域的贡献，这几个方面都是很重要的。如果一个开发商把这几方面都做好的话，现在的开发商形象会有很大的扭转。而且我觉得做成一个责任地产开发商，对社会的贡献比其他行业对社会的贡献会更大一些。

【主持人 郑薇】贾总从产品一系列的方面介绍了责任地产，开发商应该对业主负有的责任，而且还给我们带来了好的小例子。下面我请上上城的曲总介绍一下上上城的情况。

【曲靖】刚才贾说的全面、仔细。我们上上城一直是坚持把房子还给真正需要的人，我们希望的人可以有自己的房子住，也是在周边以及北京这个项目都在向上拉伸价格、追求利润的时候，我们依然是走自己的路，就是我们让利给客户。所以我们上上城对于区域稳定价格这方面也做了一定的工作，我们做了几个坚持，个是坚持居住的纯净度，就是刚才贾总说的，可能房子卖了就是一时的交易，但是客户入住之后是一辈子的事，你要为他考虑的。我们是坚持打造国际性的社区，我们主要针对的人群是年轻人，我们努力做到把产品的差异化拿出来，就是说买了房子之后邻里之间打消相互干扰的因素，我估计一个年轻人和一个老人住在一起的话，他们和谐不了。第二个是把房子给真正需要的人，就是从我们的售价和点点滴滴做起，努力走自己的路。因为追求利润是一方面，但是社会责任与社会影响也是一个方面。第三个就是我们坚持理想主义社区，大家知道现在这个缺乏爱心的社会里面，爱变得越来越稀缺，我们坚持在上上城这么一个大家庭里，我们整体入住之后将近也4万户，大概是12万的人口。我们就是希望能够做到一个相对和谐，人人都有爱心的一个和谐社区。

【曲靖】第四个就是我们坚持做大环境、大配套，很多人说我们不是在盖房子，说我们是在造城。因为这个体量比较大，对区域、社会的影响相对比较大。最后一个坚持是坚持高质低价，实现人人有房住，人人有舒适的生活。最后一点，就是每个项目对区域都有或多或少的影响，但是每个项目的影响是不一样的，其实地产商在追求利润的同时，更多应该关心对社会对区域的责任。

【主持人 郑薇】今天咱们的开发商都的有条理，曲总用五个坚持把自己的想法概括的清晰。下面请陈总谈一下。

【陈玉贵】我从其他的角度谈一下责任地产，责任地产是从05年下半年整个媒体也在呼吁有真正的实际行动。这次十七大里面有一句话好，就是科学发展观。是对社会各个行业的持续发展的作用，持续的发展的本质就是人，所以科学发展观的本质就是人的主体。我分析责任地产几个方面，个作为开发商来说，首先是项目的管理与经营。也就是说我们要为消费者、者提供一个很好的、优越的产品品质，以保证我们为消费者提供很好的宜居环境、消费环境。除此之外我们在项目塑造的时候，肯定会满足不同层次消费者不同生活方式的需求。第二个，就是责任地产来说，还有企业内部的管理和企业内部的文化需求。我们现在房地产公司，随着一线、二线、三线城市的开发，也出现了房地产管理人才的告紧。我们在做地块规划的时候，很多设计师要向经典的项目学习。所以在我们部门里面出现了一个学习的氛围，这和我们发展阶段是相符合的，我们学习人家精华的东西，然后结合自己的企业进行开发。

【陈玉贵】还有一个是责任地产还有一层含义，就是通过市场规律对整个房地产市场进行自动的调控，而不是经过政府的对市场经济的抑制。第四层意思是说作为责任发展商还有一个对社会公益活动的支持，这也是责任企业的一种表现。我们银安集团在周口店做开发之前，我们的政府给予了很大的支持，就是对原地居民社会就业、居住问题的解决。你只有先把这些人的主体，他们的问题全部解决掉，才能促进你项目成功的开发。

【陈玉贵】除此之外我觉得责任地产还有民生的问题，现在社会经济的发展，还有很多城市地方处在城市的低保里面，就是政府开发的经济适用房也好、廉租房也好还是解决不了这部分的问题，因为他根本买不起房。所以我觉得政府在房地产开发方面，可以考虑一些真正需要房子的这些人的渠道，这才是最主要的。

【主持人 郑薇】陈总讲的宏观，从十七大科学发展观开始讲起，的宏观也很到位。我们前面谈了这么多，都在讲我们开发付出了什么。最后我想问一下，咱们开发商在投入这么多以后，我们怎么取得我们的平衡，就是这个区域价值提升了以后，对我们的项目本身有没有什么推动的作用？

【杨昆】往小了说是对社区、业主享受到大市政的便利，也能为你项目的销售带来大的促进作用。往大了方面说，通过开发商对小区、对社会的投入，也可以为你树立一个比较好的社会形象，对你项目的发展和品牌的提升都会有一个比较大的促进作用。我们现在在为我们湖景做一个活动，我们社区开发的这个湖还没有命名，本来我们想针对我们的业主开展这样一个。后来在我们公司领导的倡导下，既然我们这个项目销售的这么好，是社会各界对我们项目的厚爱，所以我们把这个活动向社会各界推广一下。我们为这个活动也做了丰厚的投入，就是设立了一二三等奖，一等奖是一辆进的SUV的轿车，就是哪怕一个社会人士你写一封信把你想好的名字寄过来，你就有可能获奖。这个在社会上也产生了比较好的宣传效果，这就是我们开发商想作责任地产、品牌建设的一个举措，我相信我们以后会有更多这种对社会投入的举措出来。让社会认识我们润丰地产是一个有责任的开发商，润丰的品牌也会一直的做下去。

【主持人 郑薇】杨总是从品牌塑造、品牌影响力的角度来谈的。

【贾玉鹏】虽然开发商作出了贡献，从产品的质量、产品、配套都完善了，看似牺牲了一定的利润。但是我觉得对一个大型的开发商，尤其是多项目跨区域的开发商来说是有品牌效应的。比如说万科的物业他始终是在赔钱的，他的物业费也不低了，但是他还是赔钱。他得来的效果是他在当地开发的时候，当地政府会给他一定的优惠政策，第二个是他品牌的口碑比较好，就是他的业主会跟着他的项目到处买房子，这就是一个品牌的效应。我们国美做国美电器的时候就是薄利多销，他不在乎利润的损失，所以我们在项目的时候会通过多个项目来弥补利润的损失。我觉得应该说是对其他开发商能够借鉴的话，是可以借鉴的。同时我觉得对一个项目质量提高，而且让居住这个项目的人受益。我们当时卖的是4千多，现在是1.2万，就是翻了3倍，就是居民受益之后他会跟着开发商走，而且他知道开发商有多少的流动资金可以投入到这个产品链里面，他会跟着你一起走。我觉得这方面开发商投入一些做一个有责任的地产商，对开发商是有利的，对我们的居民是有利的，对整个区域也是有利的。

【曲靖】我觉得区域环境好了项目品质也可以提升，这两个关系是相辅相成的。就是项目品质好了，也可以拉动区域环境，区域环境也对项目有一个好的影响。另外一个是追求利润，开发商追求利润和责任地产这一块。这一块我想是一个矛盾，但是这个矛盾怎么解决？我觉得赚钱不能赚到，要适度，开发商也是一样，你拿走你应该赚的钱就可以了，应该说大家都沾一点，这才是一个有责任的开发商应该有做和应该想的事情。

【陈玉贵】我觉得责任地产还有一层是一个良心地产，赚这个钱是讲良心的。还有一个是房地产开发商，我们在这个游戏当中扮演的是一个商人的角色，商人就是没有利润是不进入的。我们进入这个角色以后进行这个游戏的时候，我们首先要达到一个什么样的目标，比如说你星河湾是提升整个朝青板块的价值。在这里我觉得还是促进了一些区域价值的提升，完善一些区域的配套各方面都作出了很大的贡献，这也是相辅相成的。

【主持人 郑薇】从品牌、项目发展、区域发展几个方面都讲了。区域发展可以提升咱们项目的价值，同时也可以达到开发商和区域、和责任地产双赢的局面。今天上午也感谢各位老总在百忙之中，抽出时间来到我们搜房网参加大话地产的论坛。相信通过今天的论坛咱们的网友、业主，对于开发企业拿地、开发项目有了更深刻的认识。也希望各位网友继续关注搜房网、关注大话地产，谢谢大家！

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