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四川师大站TOD·锦江府:用TOD的方式,重新打开成都生活

中指研究院2024-12-23 11:06:17来自北京市

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近日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2024中国房地产大数据年会暨2025中国房地产市场趋势报告会”在北京召开。四川省成都市四川师大站TOD·锦江府项目，凭借其在站城一体化开发中的卓越表现，成功摘得“2024中国TOD综合体标杆项目”奖项。

四川师大站TOD·锦江府获奖证书

TOD即“Transit-Oriented Development”（交通导向型开发），作为当下城市开发的重要模式之一，它的特征是将出行、居住、工作、购物、休闲、娱乐、教育等功能集中于一体，形成高效、集约、舒适、绿色的城市空间。随着我国轨道交通的蓬勃发展，推动着TOD项目在各大城市加速落地。

本次研究基于对全国主要城市TOD综合体项目的跟踪研究，从交通条件、开发力度、成长潜力等维度，对TOD综合体项目进行量化研究。作为一个城市核芯地段的TOD综合体，四川师大站TOD·锦江府不仅拥有出色的交通条件，而且在产城一体化、城市功能融合化等方面的同向发力乘数效应较为显著，并在前期的打造中获得了市场的认可。

四川师大站TOD·锦江府收官海报

通过多维度的分析，我们认为：在TOD的模式下，四川师大站TOD·锦江府对于城市与生活的融合，或许已经达到了一个新的高度，是以TOD为导向的未来生活新样本。

以TOD为骨，解锁公园城市都会新地标

四川师大站TOD·锦江府，位于成都锦江中环内的核芯地段，由成都轨道城市投资集团与锦江统建双国企联袂打造，占地约205亩，是成都首批对外公布的16个示范TOD项目之一，也是成都糅合居住生活、商务办公、休闲游憩“三大生命空间”制度创新营城的亮丽名片。

“含铁量”超高的TOD作品

TOD≠地铁上盖，但在我国，与地铁相结合的TOD模式是最主流的开发方向。

成都是我国城市轨道交通建设的较为发达的城市之一，目前地铁运营里程超600公里，最高客流量破800万，轨道交通800米覆盖通勤比例达34%，位居全国前列。集约化和前瞻性的发展理念也在成都TOD营城中得到了充分的体现。

2023年中国主要城市轨道800米覆盖通勤比重

项目位于成都锦江2.5环内的黄金分割点，速享主城三横三纵交通路网，作为成都地铁7、13、20号线三线交汇的地铁枢纽站，在客流效率、土地潜力、成效价值上都具备优势，也是推动片区提档升级的重要引擎。

四川师大站TOD·锦江府轨道交汇示意图

公园城市和TOD有机融合

近年来，成都着力建设公园城市，并取得了丰硕的成果。四川师大站TOD在规划和打造中，也让“公园”资源和生态价值得到了放大。

外部：

作为成都主城公园生态轴的交汇绿芯，四川师大站TOD·锦江府紧邻晨辉路公园、沙河公园两大公园绿地，约7公里一线河湾绿道，周围更有东湖公园、锦江体育公园、劼人公园、东篱翠湖公园、塔子山公园等5大城市主题公园环绕。公园的数量、质量，密度和链接度都弥足珍贵。

四川师大站TOD·锦江府周边公园分布示意图

内部：

整个TOD围绕“一轴，一心，一廊，三组团”规划打造。“ 一轴”：串联4片街区的生活轴；“一心”：商务+教育产业+TOD区域枢纽；“一廊”：城市景观资源绿廊；“三组团”：三个地块组团。其中，城市景观资源绿廊成为串联城市公园以及社区园林的重要纽带。

四川师大站TOD·锦江府总体规划图

在这里，公园不是与城市功能单元割裂的单独个体，而是通过TOD的打造思路，将公园与公园，公园与园林有机地融合在一起，形成了更为系统和连片成景的特色化公园图景。

全维度的资源集萃

成都吸收了国际TOD开发的众多经验，结合城市特性，探索出了“BMW”+“137”的开发模式，即构建“BMW“ (公交+地铁+步行)绿色慢行体系，在站点100米核心区打造具有标识度的城市地标，在300米次核心区以塑造灵动多样的城市场景，在700米非核心区开发营造居住生活、商务办公、休闲游憩“三大生命空间”。

成都“BMW”+“137”开发模式解构图

在”BMW”+“137”开发模式圈层布局原则的指引下，四川师大站TOD·锦江府将周边优渥的城市资源有机结合，除了生态和交通，教育、商业、医疗同样是重要一环，并依托TOD的属性，进一步放大了生活品质和物业价值。

四川师大站TOD·锦江府区位图

教育：

成都私立金花，独揽其三：锦江嘉祥、锦江师一、川师附小；还有盐道街小学卓锦、成师附小慧源、七中育才汇源、七中育才华兴等公立名校加持；紧邻项目南地块还规划有1所公办小学，计划2026年完工。（仅供参考，不作为入读依据，开学时间及入读学校以教育局及学校公告为准）

商业：

项目不仅近享成都城东三大高质商圈：万象城、锦华万达、攀成钢，项目自身也将与华润万象生活携手，定制打造华润万象系高端商业购物中心（建设中）。这也是成都TOD营城合作策略和商业策略落地的样本之一。

四川师大站TOD·锦江府商业效果意境图

医疗：

在全国的医疗体系中，华西和锦欣不用多说，而在这里则可享受到双重护航的安心。华西系：华西附二院锦江院区、华西口腔锦江门诊、华西医院锦江分院（建设中）；锦欣系：四川锦欣妇女儿童医院、锦江妇幼保健院等。

全维度的城市高能级资源汇集，让TOD站城一体化的城市模块，在时间与空间上得到了再次的进化。哪怕抛开TOD本身的赋能，项目也堪称成都少有的灯塔级作品。

以土地为脉，串联人与自然的场域共生

成都的城市布局，与北京有一定相似性，都是环形放射式，通过多个环路的不断向外扩散，又通过放射的干线与各个方位的城区相连。四川师大站TOD·锦江府位于中环（2.5环）内和东西轴线上，除了在TOD城市区域联动和多元功能叠合上表现突出，土地本身临河、缓坡的属性也为项目在场域的打造中带来了更多的灵感演绎。

对土地价值的挖掘是项目的一大特色，正如姚仁喜《内境外象》里说的那样：“好的建筑有如从大地生长而出的有机体，与大自然融合无碍，与人相处甚欢。”而项目也正是在人与自然的共生中实现了城市生活空间的有机蜕变。

因地制宜的规划布局

四川师大站TOD·锦江府一共分2个地块打造，其中北地块为瞰一线沙河景观的纯住宅地块，景观资源丰富；南地块则由一个TOD核心区的纯住宅地块和56亩商业地块构成。在因地制宜的思路下，锦江府·北苑利用天然台地高差，采用S形的自然错列式布局，锦江府·南苑则根据工整的地块优势呈围合点阵式排布。

锦江府·北苑意境效果图

这样布局除了可以充分利用土地资源和景观资源，还能实现楼距和视野的最大化，锦江府·北苑临河一侧的建筑与河景、自然绿荫保持着一个亲密的距离，锦江府·南苑则矗立城央，这样的视角观河瞰城将是极度的舒适和从容。

锦江府·南苑意境效果图

层层叠叠的立体绿洲

成都主城难得的缓坡地形，则为锦江府园林的打造带来了更多的可能。经过融注地形的灵感，被演绎成了层次分明、错落有致的立体式城市绿洲，让酒店式的归家礼序与山地森居的丛林奇境合二为一。

人与自然的场景交融，不是在一个空间内“平铺”，而是在高低错落中形成层次化、交互式、多维度的“包裹”。景观的容量得到提升，随着日升月落和观景位置的变化，景观的形态更加多变，水院、峡谷、花园、叠水等层出不穷。而设置于园林中的会客厅、运动场、架空层泛会所等功能场域则在自然的围合下享受更多的沉浸式交互感。

锦江府·北苑意境效果图

在具体的景观营造上，两个住宅组团也是各有特色：锦江府·北苑巧妙结合17米地势高差，布局五层叠台景观，形成蜿蜒游动的森谷秘境；锦江府·南苑则是打造三大主题中庭园林将自然的风雅与现代生活场域进行了“人天共好”的融合。

此外，锦江府·北苑与锦江府·南苑均采用了底层全架空设计，所有楼栋首层均打造为架空层泛会所，休闲/娱乐/会客等多主题共享空间分布其间，在丰富功能体验的同时，也让室内外场景的融合更为彻底。

锦江府·南苑意境效果图

和而不同的美学表达

建筑是研究如何利用空间的艺术，而蕴含在地文化？是艺术和文化的必要领域。四川师大站TOD·锦江府南北两个住宅组团虽风格相异，却演绎出殊途同归的美学意蕴，不管是奢尚的极感立面，还是恢弘的艺术大门，通过灵性十足的勾勒，以刷新城市界面。

锦江府·北苑倒映于沙河的柔波，蜿蜒的地块，弧形线条的设计，使建筑立面呈现出流畅、动感的韵律之美，仿佛生长于河畔、丛林。

锦江府·北苑实拍图

锦江府·南苑则在规整的布局之下，以简约的直线作为设计语言，形成更加挺拔和富有秩序的极简之美，与周围空间与城市天际线相呼应。

锦江府·南苑意境效果图

同时，大面积玻璃幕墙及铝板的运用，成就流动光感的立面美学。视觉上的均衡和空间的纵深感，也让立面与景观和城市界面相得益彰，铸就城市光塔地标美学封面。

特别值得一提的是，锦江府·南苑根据北低南高地块特征，通过南北两座豪配大门做出了完全不同的入户体系，与立体化的园区景观相呼应。

北大门，宽约60m，高约13m，并连接约130m的临街景墙，恢弘而大气；同时顶部的巨幕星空顶，与天然奢石、金属线条、涌泉水景相互耀映，提升业主宾朋的尊荣感和情绪价值。同时，项目也利用地势高差，通过电梯、步梯和自动扶梯三种方式为归家出行带来了多样化的妙趣体验。

锦江府·南苑北大门意境效果图

南大门，由于可以平接地面园区，在大门的营造上，虽然沿用了星幕穹顶、奢石水景的规制，但在具体的设计语言上，却更为的顺直平畅，与小区场景和建筑融洽一体。

锦江府·南苑南大门意境效果图

以空间为尺，标定当代生活的前瞻表达

随着技术的进步和居住理念的升维，住宅户型空间的迭代速度很快，尤其在平层领域不断推陈出新。但其发展方向又有迹可循：既需要营造整体无界化的场域，形成亲密、自由的灵动交互；在单个空间内，又强调功能体验的私密和完整。

下面，通过锦江府·南苑建面约207㎡的户型，来一窥其空间打磨的功力。

锦江府·南苑建面约207㎡意境创想图，非交付标准

空间一体化

从大平层诞生开始，一体化的设计思路就融入了户型的内核。但，四川师大站TOD·锦江府不仅做到了空间联动的一体化，也实现了多个空间的一体化。

LDKB一体：项目采用了一体化的通厅设计，客厅、餐厅、厨房、阳台和谐相连，让居家的交互体验场景更加舒放自在。

中西厨一体：在厨房体系内，巧妙地嵌入西厨岛台，让空间的利用效率和烹饪的体验更加地流畅。

主卧一体：约35㎡的主卧套房，独立衣帽间、豪华卫浴、梳妆台等功能齐备，是自成一体的尊崇私域。

锦江府·南苑建面约207㎡样板间实拍图，非交付标准

视野全景化

室内外的无界交融，是当代高端改善作品的特征之一。

270°观景视野：环幕端厅设计，让采光和观景视野得到更大范围的扩散，自然风光直接三面包裹。

无界全景舱：餐客厅直连阳台，形成全景生活舱，视野极目开敞，宛若身居空中的灵动岛屿。

近16m环幕阳台：270°环廊式奢幕观景阳台，深度嵌入中庭景观，突破空间边界。

锦江府·南苑建面约207㎡样板间实拍图，非交付标准

功能多元化

大四房、双套房的设计，让空间的功能性和成长性得到了保障。而在独立空间内，四川师大站TOD·锦江府还带来了额外惊喜。而且由于是清水交付，业主的居住需求和个性爱好得到了充分的尊重，功能布局和装修风格，可自主选择装修，灵活可变。

阳台的多维运用：长约16m、最大进深约2.2m的阳台格局，让功能得到全面的升维，空中瑜伽、茶室、休憩区、观星区等都可以一一落位。

对称式玄关：双开门、双玄关柜的对称设计，除了归家更有尊荣感，也让家的收纳更加规整有序，除了鞋子、包包、扫地机器人等物件，玄关镜、换鞋凳、衣服挂钩、快递等也可以从容安排。

超大容量衣帽间：约5.7mU型衣帽间，不仅空间更加舒展，也可以更好地分区，让衣物、鞋、帽、手提包等均能轻松收纳。

锦江府·南苑建面约207㎡样板间实拍图，非交付标准

一体化布局营造的场域开放度，全景化设计带来的风光饱和度，以及高效细化的空间颗粒度，赋予了生活更多的可能性。四川师大站TOD·锦江府一体化、高效、多元的户型设计理念，或将引领大平层空间布局的主流潮向。

结语

四川师大站TOD·锦江府，通过融入TOD营城和成都公园城市的发展理念，让站城人一体化的TOD模式实现了有机化的落地，是国内理念结合实践的引擎助力城市更新的TOD新样本。

同时，依托优渥的区位、资源，以及项目科学、前瞻性的规划打造，也让项目成为城市高品质人居的成都名片。随着后期商业模块的搭建完成，未来这里的消费能级和居住生态将再上新台阶。

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