房产真相大揭底：住宅短缺还是供过于求？

北大教授反驳“中国房屋过剩论”，强调房屋分配不均导致的短缺问题。他指出，农村空置率高，但一线城市房屋供应紧张，特别是北漂、沪漂等外来人口。平均住房面积和住房质量也是关键因素，引发广泛关注和讨论。

近日，北京大学博雅学院的一位特聘教授的采访火速登上热搜。他反驳了“中国房屋过剩论”，让人们对房产市场的认识有了新的角度。这教授说，简单用平均数来看，似乎房子够住了。但实际上，平均数掩盖了房屋分配不均的问题。中国真正的高空置率房屋多集中在农村，而像北京、上海这样的一线城市，房屋供应却非常紧张，特别是对于北漂、沪漂等外来务工人员。

教授展示了几个关键数据，例如全国有6.6亿栋房屋，但城镇的房屋只占其中一小部分，真正和房地产相关的商品房只有1000万栋左右。再说平均住房面积，全国城镇居民人均住房面积为35.9㎡，看起来还不错，但实际情况是，我们计算的是建筑面积，剔除公摊后，实际人均居住面积只有26.9㎡，比很多发达国家低。尤其是在一些核心城市，这个数字会更低，例如深圳人均住房面积只有21.8㎡。

教授还指出，房源分布极不均衡。根据贝壳研究院的调查，一线城市的房屋空置率约为7%，二线城市为12%，三线城市高达16%。而在农村，一些地区房屋空置率甚至能达到60%。此外，优质商品房的比例也偏低，老房子占比高。从数据上看，四大一线城市25年以上房龄的住宅占比达36.1%。

这次北大教授的言论，确实给大家带来了不少新的思考角度。房屋供应到底紧不紧张，不只是看总量，更要看分布。农村房屋空置率高，一线城市房源紧张，这说明了房屋供需的地域性差异。另外，房屋质量和实际居住面积也是需要关注的重点。像深圳这样的一线城市，实际人均居住面积只有16.35㎡，确实让人感到居住压力大。再看全国城镇住房自有率70%，可是头部20%的家庭却拥有40%的住房，这种分配不均的问题显而易见。优质商品房少，老房子占比高，很多人改善居住条件的需求无法满足。在这种情况下，很多打工族只能选择在工作地租房，进一步加剧了核心城市的房屋紧张情况。

从这个角度来看，房屋过剩和房屋短缺并不是对立的两面，而是存在错配的问题。特别是在核心城市，优质住宅的需求仍然很高，但购买力却被债务周期和经济压力所抑制。因此，未来的房产市场如何发展，值得大家持续关注和讨论。