想买越秀万博城，这几点你不可不知。
1）位置：未来不会有比它更近万博的新盘
首先，越秀万博城位置不错。
其位处扩容后的长隆万博商务区范围内，整个板块内部，新盘仅4个，二手约5个，受益于板块成熟度，以后都不会有比它更近万博的新盘。
来，脖子右拧。
越秀万博城总建面约500万平，但要注意，剔除回迁房及商服配套后，商品房只有约85万平。
按套均100平计算，整个项目预计会出产8000套商品房，约等于1.5个城光（5000+套商品房）。
客观来讲，货量不低，但也谈不上天量供应。
3）规划：叙事宏大
根据规划，整个万博城大致可以分为4个组团，每个板块特性不尽相同。
东部组团：商业也建，住宅也建，回迁也有，南侧存在不确定因素。
南部组团：与地铁口距离在2公里以上，出行依赖自驾，但学校及医院就在家楼下，周边回迁房很少，居住氛围相对纯粹。
西部组团：纯回迁组团，没商品房什么事。
CBD组团（首推组团）：最靠近万博商务区，配建大量商服文娱配套，离地铁距离最近，周边为锦绣香江别墅群，堪称全盘最好的组团。
4）学位：里仁洞小学改扩建+新建36班初中
全盘一共规划9所中小学，其中进度最快的为CBD组团内54班小学及36班初中。
54班小学为里仁洞小学原址改扩建，预计2026年交付，36班初中为越秀新建，预计2025年竣工，二者交付时间均在首批业主入住之前。
但要注意，首批业主交楼时间预计为2026年10月，晚于当年报名时间，为求稳妥，2025年、2026年入读的家长需留意。
目前，两所学校已官宣引入番广实验教育集团办学，由广大附中番禺实验学校具体管理。
5）地铁：首推组团步行至南村万博站约1.2公里
项目首发组团为CBD组团F1-2地块，具体位置在锦绣香江别墅群正中间，与万博商务区的直线距离仅约600米，站在项目门口就可以对望海印又一城。
从F1-2组团出发，步行至南村万博E1口约1.3公里，这个距离，很多人会选择骑行。
地铁倒是很方便，南村万博为7号线及18号线交汇站，广州南站、老黄埔、科学城、琶洲、珠江新城都能一站直达。
6）产品：创新力可圈可点????????????????
从格局来看，143平四卧室朝南的格局算是万博头一遭，户型创新力可圈可点。
对主卧舒适度要求要求高的朋友，可重点关注188平，其有L型飘窗设计。
根据官方输出，各户型实用率均在110%-120%之间，我们测量了全盘6个户型的使用面积，最终结果如下：
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想看可以联系@二娃，你带上媳妇儿，我带上数据，咱们去售楼部一探究竟！
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根据调查，越秀万博城约7成客户来自番禺本地，2成是天河海珠外溢客户，剩余1成来自其他区。本地购房主力多为周边二手业主，本身就有地段认可度，购房目标也很明确，就是要小房换大房，旧房换新房，看房要积极不少。来自天河海珠的客户，更倾向终极改善，周边的长隆万博悦府、瑞麓府、御湖境都有吸引力，总结下来就是看客多，执念少。![]()
楼盘点评有句话是这么说的：刚需买地铁，刚改买教育，改善买环境。注意，这里提及的教育不是有学校就行，必须是小学+初中双名校组合，龙口西+广州中学这样的双顶流为佳，最次得是挂牌名校。环境也不是有花园就行，山景江景为佳，最次要有体量可观的市政花园。长期以来，万博二手有刚需，有顶豪，却偏偏没有刚改标杆项目，症结就出在教育这里。首推组团103平起步，188平封顶，妥妥的刚改定位，三期规划板楼，未来还要往改善拔高。54班小学，原里仁洞小学改扩建，师资大换血，36班初中，全新建成，二者双双引入番广实验教育集团。这三所学校，校方投入力度如何，我们和内部人士专门对话过。对于谁最有希望鸡出成绩，教育大咖@艾莎妈妈有一个非常大胆的看法。![]()
竞品对比这里，越秀万博城一手主力对标长隆万博悦府，次要对比龙湖御湖境、越秀万博瑞麓府。从户型排布来看，100-144平面积段内，越秀与华润咬合非常焦灼，144平往后，竞争反而相对错位。因此，168、188平定价相对自由，甚至受益于别墅群视野，有可能打出高单价低总价的牌面，中小户型则多半要平价出货，毕竟后续还有近万套货量嗷嗷待哺。
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这里有一个很好的风向标：周边大量二手业主，都准备卖一买一置换越秀万博城。二手业主都对自己的房子信心不足，这样的货，你要去接吗？接下来的万博二手，多半要低价抛出，如果你实在预算有限，可以尝试大刀阔斧砍价，捡漏的机会不在少数。
越秀万博城首开1#及3#，除137平外，其余5个户型均在首推名单内。1）103平闭眼买，不出意外，这会是性价比最高的小户型；2）122平问过我再买，首开共有三条梯腿，其中两条考验眼力；
3）不需要刻意等138平，看过楼层平面图，你就会知道143优势巨大；5）188平放心买，远眺别墅群的无遮挡视野，放在哪里都无可替代。附两张首开楼栋航拍图，欢迎自行探究原因，如果实在想不明白，加微信问我也行。最后预告一下，本周末，@二娃将带着粉丝在越秀万博城集中看房。如果你想拿到实在的价格，可以跟我们一起参观，从我们这里拿到的价格，一定是全场最低。想知道那些房子住得最舒服，也可以找我们一起。我们有最优秀的技术团队，能在开盘前计算好每一户日照时长，噪音数据的，广州仅此一家。不敢说带你买到绝对完美的房子，但买一套不后悔的房子，我们还是有几分信心![]()
顺带一提，每位跟我们一起看房的粉丝，都可以领取高达120M的独家资料。如果你想报名周末看房，或者咨询其他购房问题，都可以添加@二娃微信，我们会给你最真诚的购房建议。
广州房产2024-06-25 11:18:41来自北京市
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