新房成交连涨4个月,合肥楼市全面回暖?

监管层5月17日出台楼市重磅新政至今已满月，政策对于各地楼市刺激作用已有所显现，而后续是否还有政策继续加码备受关注。政策效果来看，一线城市的上海、广州楼市成交量提升明显，但深圳成交低于预期；而二线城市的杭州、成都、武汉等城市，成交量也有所放大，但仍不如去年同期。作为新一线城市的合肥，近期的市场表现又是怎样，让我们用数据来为大家揭晓...

根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，近一年半合肥市区新房月均供应量31.1万㎡，月均成交量29.8万㎡，成交均价为22385元/㎡。分月度看，从2023年6月开始，市场长期处于筑底期。成交均价方面，近一年半稳中有涨。由此可见，新房市场的购房群体更倾向于选择高能级板块的高价格产品，同时在放开限价后，市场价格有明显上升趋势。从2023年12月开始至2024年2月份，合肥市区新房市场已经连续2个月下跌，2-5月份市场连续4个月上涨，6月份截止20号的成交量在12万方预计到月底至少成交量能达到4月份的水平。

从4-6月各区新房成交来看，除政务区之外的八个区域中，包河、瑶海、经开为成交主力。新站、蜀山、滨湖成交量几乎持平。高新、庐阳受在售项目较少原因的影响成交量排名靠后。包河区6月贡献最大的主要是招商雍润府、万科城改朗拾森屿、保利海上瑧悦等楼盘，主力基本上都是淝河板块的项目。瑶海区贡献最大的是四川邦泰东方雅颂、伟星宸ONE等项目，分别位于东部新中心板块和瑶海老城区。经开区贡献最大的是龙湖亚伦央璟颂、建发华润翡翠云璟和皖投云启锦上等项目。

从6月合肥市区新房成交结构来看，2-3万的房源占比接近6成，可以看出此类房源在一定意义上代表了合肥现在的新房成交价。面积段方面，100-120㎡的房源占比接近4成，为6月成交量最多的面积分段，但如果看140㎡以上的房源成交量，占比约为27%，由此可见6月刚需房源成交量略高于改善型房源成交量。总价段方面，180-280万的房源成交占比47%，是6月成交量最多的总价分段，但如果看280万以上的房源成交量，占比接近4成。可以看出，合肥现阶段的新房成交套均水平280万以上是常态。整体来看，6月合肥市区新房成交以刚需+改善产品为主，其次是刚改。

显性存量方面，近12个月合肥显性存量在196.4万㎡左右，按近12个月的月均去化计算，理论月均去化周期为6.1个月左右，月度去化周期呈上升趋势，但整体存量及去化周期相对可控。虽然5月份市场在房展会的带动下成交量上升明显，但市场存量并未得到明显改善。

一、近两年半二手房挂牌/成交

近两年半合肥市区二手房月均新增挂牌量8175套，月均成交量4783套，成交均价为18590元/㎡，低于新房成交价接近3800元/㎡，二手房价格下滑走势明显。分月度看，2023年整体成交量高于2022年，2023年月均比2022年高700套左右。成交均价近一年半下滑1500元/㎡左右。从降价能走量不难看出合肥的购房需求是相对旺盛的。2024年1-5月合肥市区二手房成交量约23600套，低于2023年同期水平但高于2022年同期。这说明2024年，合肥二手房市场仍然保持高热状态。但从2024年6月前20天成交量来看，仅有1637套成交量，成交量下滑超4成，预计到6月底二手房成交量很有可能达不到今年的平均水平。

从6月合肥市区二手房成交结构来看，1.6万以下的房源占比接近5成，100㎡以下的房源成交占比超6成，100万以下总价段的房源成交占比接近6成。通过以上数据不难看出，6月合肥二手房依然是以低单价、低总价、小面积的房源为主。二手房市场购房群体以刚需为主，其次是刚改。

第壹房智库研究院院长、安徽省城市与房地产高等研究院院长 王仁华观点：

通过对合肥楼市近期的深入分析和数据解读，我们不难发现，新房市场在经历了短暂的筑底期后，连续四个月上涨。一方面是市场政策在不断放松，另一方面也是受房展会的带动影响。而二手房方面，虽然成交量有所波动，但整体二手房市场仍然保持高热状态。刚需群体依然占据主导，反映出合肥购房需求的旺盛和市场的韧性。