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合肥小区掀起换物业潮,物业红黑榜你家小区上榜了吗?

合肥楼市2024-06-27 14:08:49来自北京市

编者按：随着社会经济的不断发展与人们生活水平的日益提高，物业管理行业作为城市管理和居民生活的重要组成部分，其角色和地位日益凸显。近年来，物业管理行业面临着转型升级的新挑战，由传统的服务模式向更高质量、更人性化的方向发展，成为推动社区和谐、提升居民生活质量的关键因素。

在这背景下，物业管理行业逐渐从“管理”向“服务”转变，以居民需求为核心，致力于打造“好物业，好生活”的居住环境。为了深入理解物业管理行业的现状，探讨其发展趋势，同时表彰那些在行业中表现突出的优秀企业，第一房研究院决定启动《2024年安徽省“好房子好物业”评选活动》，重点对安徽省范围内符合要求的好房子、好物业进行评选。

随着人民群众对美好生活的向往不断向纵深拓展，人们对居住环境的要求越来越高。小区已不再是单纯的居住空间，而是人们享受品质生活的重要场所，因此，好小区承载着人们对幸福、安全生活的美好期待，亦是人们情感、社会关系和文化认同的归属地，将对人们生活方式、整体社会和谐产生深远影响。同时，好小区建设也是物业管理行业实现高质量发展的重要举措。

NO.1|壹

物业服务回归本源国央企发展提速

一、物业服务市场规模不断扩大，增速放缓，注重高质量发展

从近4年百强企业管理面积和合约面积均值来看，不论是管理面积均值还是合约面积均值均呈上涨趋势，这也说明我国物业服务行业市场规模近年来呈现快速增长的趋势。但从管理面积同比增速和合约面积同比增速来看，近两年百强企业管理面积和合约面积增速均放缓，受我国房地产市场供求关系重大变化的影响，作为地产后运营阶段的物业管理行业，管理项目规模也逐步转入存量市场。

2023年，百强企业住宅业态管理面积占比达65.84%，较上一年增加1.12个百分点，整体来看，近几年住宅类物业一直保持较高占比，随着城市化进程的加速和人口增长，人们对住宅的需求持续增加，这为住宅类物业提供了广阔的市场空间。

二、营收增速放缓，国央企提速发展

从近5年物业服务上市公司营业收入均值来看，整体营业收入不断上涨，但营业收入增速放缓，尤其近两年物业服务上市公司营业收入增速明显下降。2023年，物业服务上市公司营业收入均值为46.04亿元，同比增长7.74%，下降8.12个百分点。

分企业性质看，国央企营收表现优于民营企业。2023年，国央企营收均值为55.58亿元，较民营企业高29.23%。营收增速看，国央企营收增速为13.89%，较上年下滑约13.19个百分点，但仍保持两位数增长，民营企业营收增速5.21%，较上年下滑6.88个百分点，近几年增速首次降至个位数。

三、回归服务本源，差异化竞争助高质发展

高质量发展是物业管理行业发展主旋律，要实现高质量发展，离不开以品质为基石的优产品、强品牌、提效益、谋创新、定战略。从服务流程、作业规范、客观考评等多维度全面落实，实现项目管理的标准化，保障企业运营规范、高效。针对住宅业态，不同价格下都有好的服务和产品，百强企业在追求极致基础服务的基础上提供差异化的服务，以满足不同客户需求。

NO.2|贰

好物业标准投票结果

物业服务企业通过不断提高服务质量来满足不同客户的需求，那么什么是好物业呢。2024年6月21日，第一房研究院通过线上网友投票的方式对“好物业”认定标准进行了公开投票。最终的结果公示如下：

1、75%的网友认为好的物业可以显著提升房屋价值

2、70%的网友认为物业费与服务质量成正比，提供优质服务则物业费相应较高

3、76%的网友认为物业品牌重要

4、关于好物业标准网友比较热衷于安全有保障、管家式服务、小区公共设施维护及时、小区绿化养护美观及时、能有效处理突发事件

5、100%的网友认为小区公共收益归业主所有。

通过对结果的分析比对，我们认为好物业应当具备以下认定条件：

高标准服务质量：物业公司提供全面、细致的服务，包括保洁、绿化、设施维护、安全管理等，确保小区环境整洁、舒适，设施运行顺畅，居民生活安全。

居民满意度至上：物业公司始终将居民满意度放在首位，通过定期调查、及时反馈、积极处理投诉等方式，尤其是突发事件处理，了解居民需求，不断改进服务质量，提升居民满意度。

财务透明与合理收费：物业公司定期公示物业费收支情况，确保财务透明化；制定合理的收费标准，确保费用与服务质量相匹配；同时，公共收益的使用也要公正、透明，为全体业主服务。

NO.3|叁

物业红黑榜

一、多家物业被通报

近期，安徽省对物业管理条例进行修改，并就征求意见稿公开征求意见。其中征求意见稿明确提到：业主大会通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式选聘物业服务人。物业服务人应当按照物业服务合同约定物业服务，不得有采取停止供水、供电、供气等方式催交物业费以及擅自利用业主共有部分开展经营活动、泄露业主信息等行为。

近几年来物业投诉不断，成为社会关注的一大热点，以合肥为例，多家物业被通报。

今年1月份，包河区住房和城乡建设局连发三个通报，对合肥易达物业管理有限公司、金万泓商业运营有限公司、上海金地物业服务有限公司合肥分公司等三家物业公司予以记黄牌处罚，并对企业和小区项目经理分别扣信用分3分。

其中，合肥易达物业管理有限公司服务辖区瀚海星座存在小区环境卫生较差、消防通道杂物堆放严重、监控覆盖不全、消防设施存在维护不及时和业主投诉物业不作为等问题，经属地常青街道约谈，对于存在问题整改不到位，引发业主投诉不断。

金万泓商业运营有限公司服务辖区万泓中心存在小区环境及非机动车车库卫生差、安全通道堆放杂物现象严重，物业公司未按照服务合同诚信履约，造成问题整改不及时，引发业主投诉不断，经属地骆岗街道约谈，对于存在问题仍整改不到位。

上海金地物业服务有限公司合肥分公司服务辖区领峰花园小区，近期业主投诉反映企业物业管理服务不到位等问题，2024 年1月4日上午，包河区住建局物业科工作人员现场核实，业主反映情况属实。

合肥市住房保障和房地产管理局给予中化金茂物业管理（北京）有限公司红牌警告一次，全市公开通报，并责令该公司将该小区项目经理张丽娇调离岗位。

1月29日，合肥市房产局发布《关于对信访投诉量大物业企业的通报》，通过对2023年12月12345热线平台涉及物业领域诉求量分析，荣万家生活服务股份有限公司合肥分公司服务的荣盛山湖樾和荣盛书香府邸同时进入12月份信访投诉量前20名，依据相关规定，对该公司记黄牌一次、企业扣信用分3分，约谈公司负责人和项目经理并通报。

二、合肥多小区更换物业

优质的物业服务不仅能显著提升居住者的舒适度，更是房屋长期保值的关键因素。近年来，合肥多个小区业主不满老物业服务通过业主委员会成功更换物业公司。

包河万振逍遥苑：曾多次被警告处罚，业主多次在12345上投诉，如小区漏水一年无人管、地下车库渗水严重等问题，6月15日，万振逍遥苑小区举行了盛大的欢迎仪式迎接新物业--永升物业进场。

新站圣联梦溪小镇：2022年9月份，小区物业服务公司合同到期，原物业公司同意退出小区物业管理，现已成功更换为万科物业。

庐阳区恒盛皇家花园：2023年12月，庐阳区恒盛皇家花园小区第一届业委会启动了新物业选聘工作，最终万科物业成功当选。

包河区新里海顿公馆：2024年元月份，海顿公馆小区新物业公司正式进场，其中住宅部分新物业公司为安徽上联物业，商业部分新物业公司为武汉天源物业。

高新区海亮九玺：2023年7月份，高新区海亮九玺业委会要求重庆海宇物业限期撤离！此外高新区多个主管部门联合约谈该物业，要求依法交接退出小区。最终重庆海宇物业退场，安徽上联物业接手小区服务工作。

经开区翰林雅居：2023年6月1日，安徽银通物业通过业委会公开选聘，成功当选翰林雅居小区新物业。物业刚入驻，便启动了一系列环境提升改造工程，“和美小区”成为业主们的期待。

包河区玫瑰绅城花园：2023年2月份，玫瑰绅城花园小区正式更换物业，原衡盛物业撤场，新引入的碧桂园物业进场。

庐阳区瑞地公馆：2022年9月初，瑞地公馆小区举行业主大会唱票会议。最终产生698张有效投票，其中华润物业611票，华润物业当选为新物业。

蜀山区盛世名城：2022年8月底，蜀山区盛世名城小区正式更换物业，原宋都物业撤场，新引入的飞云物业进场。

除此之外，还有天下锦城小区物业更换为龙湖物业；金徽阳光大厦小区物业更换为飞云物业；南郡明珠小区物业更换为宏博物业。水墨兰庭小区物业由万科物业更换为安徽宇豪物业；南湖春城小区物业由灏景物业更换为金地物业等等。

三、物业“红黑榜”

近年来，合肥各区也发布物业“红黑榜”，对表现优异的物业进行表扬，对排名靠后的物业进行批评通报。

近日，包河区2024年第一季度全区住宅小区商品房物业管理服务巡查测评的巡查测评综合得分公布，即物业红黑榜名单，

红榜前20物业企业如下，其中凤凰文化广场、碧桂公馆、高速时代公馆、城建琥珀瑞安家园、银河幸福广场排名靠前。

排名后20黑榜名单，其中封单城市花园、景色家园、福巢居、临环苑、百花苑排名靠后。

从新站区2024年第一季度全区住宅小区商品房物业管理服务巡查测评的巡查测评综合得分情况来看，红榜前十小区如下，其中万科物业、华地物业、正荣物业、赤湾物业、保利物业排名前五。

得分排名后10位，即黑榜名单如下，其中永健物业、东宇物业、中仪物业排名靠后。

不仅仅合肥，安徽其他地市也对物业进行红黑榜通报，今年1月份，淮北市发布了关于建立住宅小区物业服务项目“红黑榜”制度的通知，公布红榜前五名小区和物业公司。

红榜名单如下；

黑榜名单如下

芜湖市住宅物业管理工作领导小组办公室近日正式对外公布我市首批物业服务项目“红黑榜”名单，镜湖区翠铂湾、经开区高速东方御府物业服务项目被列入“红榜”；繁昌区新世纪花园、经开区龙山新苑物业服务项目因物业测评多次靠后、物业服务管理工作不到位等原因登上“黑榜”。

淮南市住房和城乡建设局公布了2023年第二批物业“红黑榜”其中16个物业服务项目列入“红榜”，17个物业服务项目列入“黑榜”

NO.4|肆

专家观点

博士、教授，安徽建筑大学经济与管理学院工程管理系主任尹正

好物业首先要有高效优质的服务。这意味着物业工作人员能够及时响应业主的需求，无论是日常的维修、保养，还是突发情况的处理，都能迅速行动并解决问题。

再者，好物业要有良好的管理能力。包括对小区设施设备的有效维护，保持小区环境的整洁与安全，合理规划小区的公共空间，保障小区的正常秩序。

还有，具备透明公正的财务制度也是重要的一点。物业费用的收支应当清晰明了，让业主明白钱花在了哪里。

另外，好的物业应当积极与业主沟通交流，倾听业主的意见和建议，并且能够主动改进服务。

当前多个小区物业与业主之间存在激烈矛盾，要打造一个好物业从而提高居住环境，需要从以下几个方面入手：首先，物业自身要加强员工培训，提高服务意识和专业技能，确保能够提供优质的服务。其次，建立健全的投诉处理机制，对于业主的不满和诉求能够及时、公正地处理，避免矛盾的积累和激化。再者，加强与业主的互动和合作。例如定期召开业主大会，共同商讨小区的管理事宜，让业主参与到小区的治理中来。最后，相关部门应当加强对物业的监管，规范物业行业的行为，保障业主的合法权益。

通常情况下，一个小区划分为一个物业管理区域；地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可合并为一个物业管理区域；规模较大的住宅小区，且配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定或者调整为不同的物业管理区域。

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