它们倒在黎明前

成年人都知道，付出了所有的努力，结果也可能是两手空空。这世上，本没有什么绝对的公平，除了全力以赴，还需要一点点运气。

中南建设及旗下的地产平台中南置地，就欠缺这样的运气。像它一样遭遇，可以称为难兄难弟的，还有世茂股份。

5月15日，世茂股份（*ST世茂）连续第20个交易日股份低于1元/股，终止上市；一周之后的5月8日，中南建设（*ST中南）连续第20个交易日股份低于1元/股，终止上市。

而我们知道，世茂股份退市日仅仅两天后，所谓史诗级的救市措施出台。其实，5月16日路边社就得到消息，A股和港股内房股全线大涨。

假如，假如挣扎几天，它们的命运或许会截然不同。可惜，“假如”只存在于童话里。

值得澄清的是，世茂股份从来不是千亿房企，它是世茂集团在A股的上市平台，以商业地产和住宅销售为双翼；而世茂集团的主体是在香港上市。它们分别由许荣茂的女儿和儿子掌执。

世茂集团2020年的合约销售额达3003亿元，而世茂股份发年的房地产销售收入为202亿元，完全是两个级别。

如果香港也适用于连续20个交易日股份低于1元/股即告终止上市地位的规则，那世茂集团早就退市了。从去年9月18日开始至2024年5月9日，它的股价长期处于1港元之下。而5月9日、5月10日连续两天暴涨，再加上17日内地救市措施出台，世茂集团终于站到了1港元上方。

中南建设（中南置地）的命运无疑更令人唏嘘。

如果我们没记错的话，中南建设是目前退市房企里，曾经年销售额最高的。2020年，中南建设的房地产合同销售额2238亿元。即使是在2021年，它的房地产销售额也达到1973.7亿元。但就在2021年，中南建设的现金流急转直下，当年亏损33.82亿元。

中南建设从不曾躺平，而是很努力地自救。变卖资产，债务展期，股份回购，以及在南通市的帮助下寻找“白武士”等。但终究回天乏力。

有时候你不得不感叹命运的奇幻。

比如，华夏幸福是最早爆雷的大型房企之一。华夏幸福的亏损额比上述两家公司大得多，但作为A股上市公司，爆雷后它竟然一天也没跌到1元以下，更没有戴上ST的帽子。当然，并不是说华夏幸福没有努力自救，事实上，它庞大的债务接近于完成重组，堪称奇迹。

再比如，雅居乐。5月14日，雅居乐官宣爆雷。而就在4月底，已离职几年的雅居乐员工还收到了“本来不指望”拿回来的跟投资金。为了免于爆雷，这家房企使出了吃奶的力气。

然而，就在“史诗级”救市措施宣布前的三天，昔日“华南五虎”的最后一家，也走向了债务违约。它比中南建设稍微幸运一点的是，虽然股价在1港元之下已有近半年，但还属于上市公司的一员。

另一方面，有规模比中南建设小得多的房企，也还留在A股的舞台。

比如，东原地产的母公司迪马股份（St迪马，来自地产的主营收入超过80%），4月30日官宣爆雷。这家公司股价已数日收于1元及1元以下，虽然连续5天涨停后，5月21日又跌停收于1元，但有多位业内人士说，迪马股份大概率可逃出退市的命运。

除了政策暖风，主要还在于，重庆的国资切切实实向它伸出了援手。据说也由于迪马的背景不同于一般企业。

不过，有一个小小的变数，5月21日下午中纪委国家监委网站发布消息，华润金控总经理任海川被调查。而驰援迪马股份的重要角色华润渝康，其控股股东就是华润金控。当然，任海川的个人问题，应与华润渝康无关。

再比如，华远地产。连续三年亏损，4月底眼看股价就要直奔1元而去，平地响起惊喜的雷，母公司华远集团伸手救了自己的亲儿子，要将其地产业务连同债务都接收过去。我们猜测，去地产化后，华远地产大概率要改为“华远发展”之类。

因此有朋友说，21世纪20年代的今天，“血统论”早应摒弃，但现实是，出身还是很重要，拼爹或者是拼“背景”。

当然，迪马股份、华远地产、华夏幸福、金科地产等挣扎在1元或1元多的上市房企，并不能就此笃定地说，已经完全脱离了退市危险。说到底，它们未来的运数还是离不开房地产大轮盘的走势。

5月17日，我们在《大转折》里说：这一天，是房地产市场走出底部的日子。但今天的地产人早已经放弃了盲目乐观，而是秉持现实主义的态度：“走出”，可能是一条斜线，也可能是一条横线，关键是，持续的时间有多长？

持续的时间长度，就是一批房企续命的血条长度。

据报道，17日宣布的几条举措，除了公积金贷款利率下调，各地迅速落实之外，其他都还没看到具体行动。

比如，上海的朋友们盼星星盼月亮，优化限购的政策，啥消息都没听到。

再比如，虽然北京市的限购政策也还有优化的空间，但购房人最关心的，还是它的房贷利率，仍然是全国最高的，别的不说，二套房利率啥时候能降到之前的下限就很高兴了。

17日的重大举措，如果用三个字来形容，就是，去库存；如果用六个字来形容，就是，去库存，加杠杆。后者是手段，服务于前者（目的）。

首套房的首付比例降至15%，二套房的首付比例降至25%，是希望居民加杠杆。这几天，不少朋友议论说，在消费降级的时期，居民哪有钱加杠杆？不是所有人都有能力加杠杆，但我们相信，一定有部分居民愿意加、加得起。一线城市加杠杆的少一点，二三四线城市加杠杆的多一点。全民加杠杆也并非政策的初衷。

设立保障性住房再贷款3000亿，也是加杠杆，央行直接加杠杆；带动银行贷款5000亿，是21家银行加杠杆。归根结底，这是国家力量在加杠杆。

有朋友说，这8000亿，与房企在建未售的存量房规模相比，根本就是杯水车薪。没有几万亿投下去，去库存就是奢望，是画饼。

这么说真的是太夸张。

有的券商分析师说，去库存需要投入5万亿，有的说要投入7万亿，最少的也说要3万亿。这都是理论数据，是一口吃出个胖子的理想主义。

看问题，还是要实事求是。

第一，3000+5000，这是国家队的收储资金，是杠杆资金，绝不等于要收购全部库存商品房。否则，国家干脆宣布回到福利分房时代好了。

既然是杠杆资金，就是希望用它来化解风险，撬动存量，起到激活盘活的作用。如果这8000亿，还能再撬动50%，就是12000亿，非常可观了。

第二，房地产项目白名单，它的覆盖面要比保障性住房再贷款大得多。放在整个存量房市场来看，实质上也是起杠杆作用。也就是说，国家是用房地产白名单来带动、激活整个存量房（新房）市场。

金融监管总局副局长肖远企说，截至5月16日，商业银行已经审批通过了房地产白名单项目贷款9350亿元。我们在《白名单，银行放贷加快了》一文里写到，监管部门正在采取包括“反馈率”在内的措施，房地产白名单项目贷款发放速度有望加快。

到2024年底，房地产白名单项目贷款发放2-3万亿，不是不可能的。

第三，在降首付、降利率、取消限购、买房落户等一系列措施的刺激下，一部分居民会勇敢地加杠杆。这部分商品房预售款，增量规模也是可以期待的。

从媒体报道来看，新政后的上周末两天，新房的售楼处人流有了明显增长，二手房成交量有了明显增加。这就是效果。

房地产这只大象，病得不轻，很多人希望猛药打下去，马上就欢蹦乱跳，这不现实。我们国家，改革从来都是循序渐进的，而不是用激进疗法。常言道，病去如抽丝，房地产大病三年，指望几个月就恢复健康，华佗再世也做不到。何况，打的药再猛，也是向着房地产发展新模式奔去，而不是回到旧模式的老路。

所有的迹象都表明，房地产正走在正确的路上。

倒在黎明前的房企，值得同情；还有力气的，请务必挺住。太阳每天都是新的，春天真的就要来了。