2023年12月14日，北京和上海两个超一线城市，同日公布了“楼市新政”，同时降低了“首付比例”和“房贷利率”，并调整了“豪宅线”。
比如北京就把二套首付从原来的80%直接下降到了40%-50%，同时还把二套房贷利率从5.25%直接降到了4.8%-4.75%。
这个力度不可谓不大。
但是市场的作用会有多大？会让北京的房价拉起来吗？
首先我们要搞清楚一点，为什么北京会出这个新政，它想要解决什么问题？
原因就是自从北京推行认房不认贷以后，北京楼市不仅没有转好，反而变得更差了。
为什么推行认房不认贷以后，北京楼市反而更差了呢？
原因就在于二手房市场的卡点问题没有解决。
北京推行认房不认贷以后，导致大量的改善需求出现了集中爆发，所以大量的人想要“卖一买一”，从而获得“首套房资格”。
随之而来的，就是二手房市场的挂牌量迅速上升，据说目前北京的二手房挂牌量已经超过了16万套。
二手房挂牌量一增加，直接导致的结果就是二手房卖不动了，因为供需关系失衡了，大量的二手房买家直接持币观望。
这个时候，部分二手房卖家由于着急出货，迅速降价卖房，结果引发了二手房市场的价格血崩。
很快，二手房市场的血崩传导到了新房市场。
新房市场立刻就卖不动了。
这就是目前北京楼市存在的主要问题。
面对这个问题，北京官方的解决思路非常简单：立刻降低二套房首付，不要让改善需求“卖一买一”了，而是直接进场买“二套”。
所以大家看到本次楼市新政的重点其实在“二套”，重点还是“改善”，对于首套刚需买家来说，这一次的救市力度其实比较小。
对于北京刚需市场来说，其实可以救的空间比较下。
刚需市场的逻辑是“引进人口”，尤其是“大量人口的增加”才会带来更多的刚需市场。
但是北京这几年都是“人口净流出”，所以北京刚需市场其实是没有办法去救市的，除非“大规模降价”。
北京刚需客群，面对北京的房价，其实是“望房兴叹”，价格确实太高了，北京官方估计也基本放弃了对“刚需”的救市。
其实未来的一线城市，刚需买房会越来越少。
因为一线城市的房价确实太高了，年轻刚需压根就买不起了，而且现在年轻人流向基本上都是“房价相对便宜的新一线”。
中国四个一线城市，人口其实都在“净流出”。
所以一线城市的住房需求，焦点在“改善”，重点是“二套”。
上次是深圳，这一次是北京和上海，都是“对症下药”，都是朝着“二套改善”直接下手，大幅降低二套首付和房贷利率。
理解了这一点，我们就基本可以判断出本次北京楼市救市的效果。
首先第一点是“改善新房市场”肯定会拉一波行情，以前二套首付是80%，门槛太高。现在直接降到40%-50%，可以先进场了。
600万的总价，以前需要首付480万，现在只需要300万左右就可以了，所以二套改善会首先进场。
新房改善市场，肯定会拉一波行情，新房小阳春基本确定。
其次是“大户型的次新二手房市场”，比如房龄在15年之内的大户型次新，这种二手房在本次新政刺激下，也会卖的比较好。
所以在本次新政的刺激下，大户型、改善、次新、新房必定会有一轮行情，所以目前看，该入手的建议赶紧入手。
北京这个城市的房地产很奇葩：老破小房子的比例极高，高品质的房子比例极少，分化非常严重。
所以这一轮改善好品质的房子会很快被出清，要尽快入手。
但是随着二套改善客户的大量集中进场买房，这些人虽然首付下降了，但是贷款的额度却提高了，月供压力可能反而加大了。
所以二套改善的客户，后面一定还会卖掉手里的老房子，用来偿还前期的贷款，缓解月供压力。
导致的结果就是二手房的“刚需盘”会越来越难卖。
怎么是北京的“刚需盘”？
第一个就是“老破小”，这种房子除非有学区的加持，否则将来大概率是很难出手的，尤其是一线城市。
因为购买老破小的需求，在一线城市已经逐渐消失。
一线城市的买房主力是改善，而不是刚需，这必然导致老破小难卖，大量的改善需求将会逐渐离开城区的老破小，去外围购买品质更高的改善大户型。
在未来的中国大城市，品质溢价高于地段溢价。
因为一线城市发展速度很快，很多外围的板块都已经拥有了较为成熟的医疗配套和教育配套，因此地段的稀缺性被打破了。
但是高品质的房子在一线城市依然是稀缺的。
其次是“一居室和小两居”，这种小户型在一线城市人口疯狂流入的时候是非常吃香的，但是时代变了。
随着一线城市人口净流出，一居两居的需求迅速下降。
现在一线城市买房，大多数都是小三居起步了，不然将来换房成本会非常高，很多就算是刚需，也直接小三居起步。
一居两居在未来的一线城市，压根就是过剩产品，只能用来出租和养老自住，甚至连租金也会下降。
综上所述，在北京本次救市新政下，建议大家要抓紧“换房”：买房和卖房同时进行，卖掉手里的刚需，买进市场的品质改善。
这样才能做到保值增值。
甚至可以这么说，将来在北京还能买房保值增值的，只有“有钱人”才能做得到了：北京品质改善至少要在600万以上，最好再800万以上。
对于普通人来说，在一线城市买个200万，300万总价的房子，想要保值增值，几乎不可能实现了，只会温水煮青蛙式的房价下滑。
越刚需，越不保值。
越改善，越升值。
中国普通人的投资机会，已经不在一线城市了，一线城市的房产，只是有钱人的游戏了。
对于中国的普通人来说，资产升值的机会只会在人口还在持续流入的“新一线城市”。
如果你错过了过去10年的一线城市资产红利，那就绝对不能错过未来10年新一线城市的资产红利。
就好像当年骄傲的香港人错过了深圳，90年初出国的人错过了改革开放的中国。
机会往往不是在最好的城市，而是在发展最快的城市。
大山说房2023-12-15 22:51:00来自北京市
