北京真的要“取消限购”了吗？

最近随着广州对局部地区的限购进行调整之后，北京即将对郊区限购取消的消息传的沸沸扬扬。

首先我们先来看广州限购取消的基本政策。

广州限购区域经过本次调整以后，主要分成了限购区域和非限购区域：限购区域主要是白云、天河、越秀、海珠、荔湾等核心区，买房需要2年广州社保。不限购区域主要是从化、花都、增城、黄埔、番禺等远郊区，外地人随便买，不需要再看社保。

目前网上盛传的“9月25号北京取消限购”的传闻版本是：

第一，六大主城区，海淀、朝阳、东西城、丰台、石景山等，保持限购政策不变，外地人买房依然需要60个月的社保。

第二，昌平、亦庄和通州保持限购不变。

第三，其他的郊区全部取消限购。

以上北京取消限购方案的可能性大不大？

我个人感觉这种方案“不太可能”。

原因是“尺度过大”，而且明显违背“北京城市总规的意图”。

2017年北京出台新一版城市规划以后，北京的城市发展其实就已经确定了一个最明显的原则：那就是严控人口增量，疏解人口存量。

甚至北京在落实城市总规的时候，还多次强调要“减量发展”。

所以北京才会在新版城市总规中，推出“一核双翼”的疏解格局，分别打造了雄安新区和北京城市副中心两个“非首都功能承载区”。

这才是北京多年以来严格执行住房限购的“底层逻辑”。

严控增量，疏解存量，减量发展，一直以来都是北京落实城市总规的基本原则。

在这种原则，取消北京住房限购，就算是在局部全部取消限购，让外地人都可以来北京买房。

这种可能性依然非常低。

简单来说，按照我对北京城市规划的发展意图，北京取消住房限购，让外地人随便买的可能性，其实非常低。

就算是北京的郊区，这种全部取消限购的可能性也微乎其微。

因为北京的郊区，主要承载两种功能：

第一，像平谷、密云、延庆、门头沟、怀柔等远郊区，定位是“生态涵养区”，是不允许大规模开发建设的。

北京的“生态涵养区”，是北京保持青山绿水的关键，一般不会做大规模的房地产开发，不允许人口高密度聚集。

这样的地区放开限购，感觉可能性不高，而且效果也不会很好，因为毕竟太远了，价值本身就不高。

就算放开限购，外地人也不会购买，这些地区的楼市价值比较偏低。

第二，像昌平、亦庄、房山、顺义、大兴等近郊区，这些地区虽然可以大规模开发，但是在城市规划中，主要是为了“承接主城区的疏解人口和功能”。

如果这些地区放开限购，人口大规模涌入，那么未来主城区的人口疏解去哪里？

所以这些片区全部打开限购的可能性其实也不高。

总而言之，基于北京目前确定的人口疏解，非首都功能疏解的基本城市发展原则，北京短期内应该很难看到解除限购的可能。

这一点是北京和其他城市最大的不同。

北京是在不断做“疏解”的城市，而其他城市依然在不断的“抢人”，尤其是新一线城市，对人口的追求是非常渴望的。

这也就是为什么中国的新一线城市基本全部取消限购的核心原因。

除此之外，北京目前卖地难度并不大，加上北京的“救市工具箱”里，还有“降低二套首付、降低房贷利率、调整非普线”等很多工具。

北京在这个时候，直接“取消限购”的可能性应该是不大的。

如果北京在局部也全部限购的话，那就意味着北京的城市发展又进入了全新的发展阶段。

那就是北京又从“疏解时期”重新回到了“北京欢迎你”的时代，人口和产业又要重新回到北京了。

那么就意味着北京非首都功能的疏解，可能要告一个段落了。

限购都取消了，人口要回来了，产业也可以回来了！

所以北京一旦取消“住房限购”，意义非常重大，它就已经不是一个“房地产救市”那么简单了。

取消住房限购，意味着北京城市整个发展逻辑都将发生彻底改变：从疏解到重新聚集，北京城市将会进入一个新时代。

所以基于这个原因，我始终对北京取消住房限购，持有怀疑态度。

另外，很多人认为：如果北京郊区取消住房限购，将会对环京地区，尤其是对北三县地区的房价形成“重大利空”。

其实从市场逻辑上看，恰恰相反。环京房价上涨的逻辑是“挤出逻辑”：北京涨，环京才能涨。

不是因为北京“限购”，所以大家才去买环京，而是因为北京太贵，买房人太穷，所以大家才去买环京，买北三县。

如果北京“取消限购”，北京房价更贵了，那么“挤出效应”就更明显了。

甚至我们可以这么说，有很多时候，我们不买房，不是因为“我们不想买房，不喜欢买房”，而是确实是“房价太贵了，我们买不起”。

只有北京的购买门槛下降了，或者北京的房价跌了，才能对环京，对北三县地区形成“重大利空”。

一旦北京的房价上涨，那么环京地区一定是利好的：挤出效应远远大于虹吸效应。

但是总体上看，基于北京的“疏解效应”，我依然对北京取消住房限购持有怀疑态度，可能性应该不高。

最有可能的方案，就是主城区保持60个月的社保不变，而郊区从60个月的社保变成36个月的社保。

这种“一区一策”，有助于北京推动主城区人口加速向郊区疏解。

北京，作为首都，目前最重要的工作依然是“疏解非首都功能”，所以取消住房限购，难度依然偏大。