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大理州住房公积金管理中心
商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（试行）
根据国务院《住房公积金管理条例》、《大理白族自治州住房公积金个人贷款实施细则》和《大理州住房公积金资金流动性风险管理应急预案》等规定，为满足广大住房公积金缴存职工对商业性个人住房贷款（下称商业贷款）转住房公积金个人贷款业务（下称商转公贷款）的需求，扩大住房公积金贷款支持范围，体现住房公积金制度的优越性和公平性，减少购房职工贷款利息支出，减轻还贷压力，提高住房公积金使用率，充分发挥住房公积金支持职工改善住房条件的积极作用，制定本办法。
第一条 商转公贷款业务
本办法中的商转公贷款业务是指在大理州缴存住房公积金的职工在本行政区域内购、建自住房时申请了商业贷款，在正常还款期间，向大理州住房公积金管理中心（下称公积金中心）申请将商业贷款全部余额或部分余额转为住房公积金个人住房贷款的业务。商业贷款全部余额转为住房公积金贷款的业务称为商转纯公积金贷款业务（下称商转纯贷款）；商业贷款部分余额转为住房公积金贷款的业务称为商转组合贷款业务（下称商转组贷款）。
（一）商转公贷款业务启动或停止必须依据公积金存贷比现状，按合理利用资金，确保资金流动性安全原则，充分研判大理州房地产市场潜在房贷需求，适时量财而行。 （二）全州公积金存贷比低于 75%，且有下行趋势时，公积金中心应立即择机启动商转公业务；全州公积金存贷比处于 75%—85%区间时，公积金中心可根据各管理部存贷比、房地产市场贷款资金需求等综合因素来研判确定启动、停止商转公贷款的时间，确定全州统一或部分管理部办理商转公贷款业务；公积金存贷比达到 85%以上，且有上行趋势时，公积金中心应酌情停办或部分停办商转公贷款业务；公积金存贷比高于 90%时，全州应及时停办商转公贷款业务。 （一）对县（市）管理部实行精细化管理、差别化调控的工作原则。公积金中心根据各县（市）房地产市场的发展实际和潜在的资金需求，重点参考各县（市）公积金存贷比，对各县（市）管理部商转公贷款工作实行统一管理。 1.存贷比低于 85%（含）的管理部可向公积金中心申请开办商转公业务； 2.各管理部需认真分析管理部存贷比、充分研判本行政区潜在贷款需求后，书面向公积金中心提出申请，经公积金中心批准后，方可启动或停止商转公贷款业务。 1.在贷款发放顺序上，优先发放职工现实购、建房贷款需求，其次发放商转公贷款需求。 2.在商转公贷款中，资金优先安排首次使用住房公积金的职工，其次是第二次使用公积金贷款职工的需求。 3.现实公积金贷款需求量大，出现资金流动性阶段性相对紧张时，商转公贷款实行轮候安排。 管理部商转公贷款实行计划指 管理，与贷款计划同时提交，经公积金中心审批后方可组织实施。 住房公积金缴存职工在大理州行政区域内购、建住房时，因下列情形没享受住房公积金贷款，并申请了商业贷款的，在正常还款期间，符合商转公贷款条件，可申请将商业贷款余额转为公积金贷款。 （一）缴存职工购房时没有缴存住房公积金，或缴存时间不足、缴存余额较少等原因，当时不符合住房公积金贷款条件或不能满足当时贷款需求，但现在已满足住房公积金贷款条件的； （二）缴存职工当时购房所属楼盘项目未与公积金中心进行按揭合作，现已竣工办理了不动产权证的； （三）缴存职工购房时未选择住房公积金贷款，但现符合住房公积金商转公贷款条件的； （四）缴存职工在国有土地上自建房时申请的商业贷款，现符合住房公积金商转公贷款条件的。 管理部在办理商转公贷款时应严格审查借款申请人 购房屋性质、家庭住房情况、信用状况和还款能力等公积金贷款的基本条件。 1.申请商转公贷款应符合现行大理州住房公积金贷款政策和本办法规定； 2.申请商转公贷款人夫妻双方近 12 个月内没有提取住房公积金。 1.申请商转公贷款的抵押物为原申请商业贷款购买的住房且已办妥不动产抵押登记； 2.原商业性住房贷款抵押物除原办理商业贷款的银行外没有其他抵押权人； 2.申请商转公贷款业务的夫妻双方征信良好，征信证明表明近 2 年内没有出现连续 3 期或累计 6 期的逾期； 3.在偿还商业贷款期间，商业贷款未发生过逾期违约。 （1）商转纯贷款时，商业贷款余额应适当大于申请的公积金贷款金额，一般要多留一个月的应还款金额； （2）个人自筹资金先结清后放款的，申请的公积金贷款金额不得超过申请商转公贷款时商业贷款余额。 （1）申请商转组贷款时，公积金贷款加剩余商业贷款余额不得高于原商业贷款余额； （2）商转组后商业银行贷款余额需在 5 万元以上。 1.商转公贷款时申请人婚姻状况由未婚变为已婚的，如房产证未载明双方为产权人，则须提供财产约定公证书，并承诺共同承担还款义务方可受理商转公贷款，申请人可按双职工贷款额度提出贷款申请； 2.商转公贷款时申请人婚姻状况由已婚变为单身、或再婚的，依据商业贷款所购、建房清晰无争议的产权关系，按规定酌情办理。 （五）所购、建住房已办理《不动产权证书》（《房屋所有权证书》）的有效证明； （七）银行盖章确认的贷款余额证明和同意提前结清证明； （三）原商业性购、建房贷款余额内（保留到万元的整数）。 （一）贷款期限按现行的大理州住房公积金贷款管理政策规定执行，且商转公贷款期限与原商业贷款已还款期限之和不得超过30 年； （二）商转组贷款的贷款期限与原商业贷款剩余的还款期限一致。 （一）商转公贷款二套房认定按住房公积金二套房认定的规定执行。如公积金中心二套房认定与原贷款商业银行认定不一致的，公积金贷款部分以公积金中心认定的为准； （二）本次商转公贷款行为与原商业银行贷款视为同一次贷款，在申请商转公贷款时不单计为二次住房贷款； （三）认定为二套房或第二次使用住房公积金的商转公贷款，贷款额度和首付比例按住房公积金二套房贷款的管理政策执行。 商转公贷款利率政策按人民银行规定的住房公积金个人贷款利率执行。 抵押物价值的认定原则上按照申请商业贷款时抵押物的市场价值认定。因国家政策调整或由于市场等其他原因造成抵押物价值下降时，应重新评估认定抵押物价值。 商转公贷款有银行顺位抵押、同银行先放款后抵押、自筹资金先结清后放款三种办理模式：、 （一）银行顺位抵押模式适用于当地不动产登记中心正常开展顺位抵押登记的商转公贷款业务，是商转公贷款的首选模式。 适用于当地不动产登记中心没有开展顺位抵押登记业务，且原商业贷款银行与办理商转公贷款的银行为同一银行的商转公贷款业务，是商转公贷款的重要模式。 借款申请人向管理部提出商转公贷款申请，贷款终审完成后，借款申请人在15 个工作日内自筹资金先结清原商业贷款，办理商转公贷款抵押登记后，管理部再发放公积金贷款。 本条（一）、（二）项模式办理商转公贷款业务有困难的，可采用自筹资金先结清后放款模式办理商转公贷款业务。 （一）银行顺位抵押模式流程贷款申请→贷款审核、审批→签订借款合同→办理顺位抵押登记→贷款发放→提前偿还商业贷款并注销商业贷款抵押（办理商转组贷款不需要注销商业贷款抵押）。 （二）同银行先放款后抵押模式流程贷款申请→贷款审核、审批→签订借款合同→贷款发放→提前偿还商业贷款并注销商业贷款抵押（办理商转组贷款不需要注销商业贷款抵押）→办理公积金抵押登记。 （三）自筹资金先结清后放款模式流程贷款申请→贷款审核、审批→签订借款合同→提前偿还商业贷款并注销商业贷款抵押→办理抵押登记→贷款发放。 1.原商业贷款银行同意商转公贷款受托银行作为不动产第二顺位抵押权人； 2.办理商转公贷款的受托银行先向不动产登记中心申请办理抵押物第二顺位抵押权登记，待商业贷款结清、原商业银行解除抵押权后，办理商转公贷款的受托银行顺位为第一抵押权人； 3.原商业贷款还款和抵押物抵押登记解除，以及办理商转公贷款抵押登记手续，均由受托银行办理； 4.采用银行顺位抵押模式的，管理部需特别审核抵押物的顺位抵押情况。 1.商转公贷款资金发放至受托银行的过渡账户，受托银行收到资金后，根据借款人的委托还款协议代其偿还商业贷款； 2.受托银行代为结清商业贷款后，办理原商业贷款的抵押物解除抵押登记手续，并向不动产登记中心申请办理商转公贷款抵押登记； 3.同银行先放款后抵押模式在贷款发放前须核验房屋是否有被查封的情况，如有查封情况，停止发放贷款。 1.借款人自筹资金提前结清原商业贷款，并办理注销抵押登记手续； 2.原商业贷款注销抵押登记后，借款人将原商业贷款结清证明、《不动产权证》送达商转公贷款受托银行，办理商转公贷款抵押登记。 （一）商转纯贷款结清商业贷款后，必须注销原商业贷款抵押，办妥公积金贷款抵押，确保办理商转公贷款的受托银行是第一抵押权人，并将抵押物价值全额抵押，确保商转公贷款的优先受偿权； （二）商转组贷款偿还部分商业贷款后，须办妥公积金贷款抵押，确保公积金贷款和商业贷款共同享有抵押物的抵押权； （三）管理部应加强商转公贷款抵押登记过程的监督和管理，认真落实贷款风险防范要求。 （一）采用银行顺位抵押模式和同银行先放款后抵押模式的，公积金贷款直接打入商业银行还款过渡户，用于偿还商业贷款。 1.商转纯公积金贷款偿还后剩余未还的商业贷款部分，由受托银行放款当日通知借款人于 5 个工作日内到银行办理结清手续，逾期未结清的，住房公积金中心有权收回公积金贷款； 2.商转组则根据借款人与商业银行约定继续履行商业贷款合同。 （二）采用同银行先放款后抵押模式的，贷款资金于放款当日 12 点前发放至受托银行过渡账户，当日 17 点前须办结商业贷款提前还款手续，并在 5 个工作日内办妥商转公贷款的抵押登记。 （三）自筹资金先结清后放款模式的，公积金贷款直接打入借款人个人账户。打入个人账户的商转公贷款，管理部须事先报信贷科备案，信贷科同意后方可放款。月末由信贷科统一提供信息科转入电子化稽查白名单管理。 商转公贷款的原贷款银行可以是人民银行批准成立的合法银行或其驻大理的分支机构。承接商转公贷款业务的银行则必须是住房公积金委托贷款业务的委托银行。 商转公贷款可以选择住房公积金“按月冲还贷”模式偿还，但必须符合“按月冲还贷”业务的相关要求。 在商转公贷款发放后，按照《大理白族自治州住房公积金个人贷款实施细则》的相关规定进行贷后管理。 第二十条 其他事项本办法未尽事宜，按现行大理州住房公积金贷款管理相关政策规定执行。 第二十一条 本办法由大理州住房公积金管理中心负责解释。 第二十二条 本办法自 2022 年 6 月 1 日起施行，有效期3 年，至 2025 年 5 月 31 日。
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赵秀池2022-10-10 03:33:30来自北京市
