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根据最新统计的北京2022年前三季度的住宅销售排名来看,朝阳区已经明显“拖了后腿”,直接被海淀的项目“秒成了渣”:
在销售前十的项目中,海淀占了5个,朝阳仅有1个。而在排名前二十的项目中,朝阳居然仅有2个项目上榜。
分别是“王四营的绿城沁园”和“崔各庄的望京养云”,而这两个项目都是区域内的“性价比项目”,就是“比其他卖的便宜”。
由此可见,北京朝阳区作为“主城区”之一,不仅被海淀区“秒成了渣”,同样也被丰台,甚至是郊区新城的大兴,也给超越了。
大兴在前二十的项目排名中,还有3个项目上榜。
朝阳区的2022年,楼市真的太难了。
从2021年开始,朝阳区忽然加大了“供地力度”,连续放大招,全年三次供地一共放出了17宗地,堪称北京的“土地市场的内卷之王”。
紧接着在2022年的两次供地中,再次放出“7宗地块”,前后短短两年时间,朝阳区就供地24宗,几乎是前几年的3-4倍。
而现在,不到两年的时间,朝阳区就供地了24宗地,结果必然是市场内卷,价格混战,销售不畅。
2022年,朝阳区新盘存量已经超过20个,拿证存量房源超过了1万套,后续还将有源源不断的新房上市冲击。
朝阳区的新盘销售量一年最多也就是4000套左右,因此朝阳区目前存量新房已经足够市场4-5年的去化,压根就卖不完。
尤其是朝阳这两年放出了很多“非成熟板块”的用地,包括东坝、崔各庄、王四营、十八里店、金盏等。
这些板块不仅配套发展滞后,而且定价极高,远超过了板块的发展现状:比如崔各庄8.8万,东坝8.8万,十八里店7.5万,王四营7.2万等等。
其实以上板块位置都不错,但是发展明显是滞后的,高价开盘只会给市场留下一个印象:透支了,而且是至少透支了5年以上。
透支性价格的背后,就是“炒概念太猛”,像东坝的“第四使馆区”概念,已经说了接近10年,落地还是太慢。
而崔各庄、奶西等片区,则是“蹭望京流量”太过了,而忽视自身区域的发展其实还是偏弱的,配套、学区、轨道交通都不齐全。
这样的片区,直接就要干到“8万+”的房价,让市场接受起来有点难,留给买房人的升值空间就真的很小了。
朝阳,这一轮的新盘“韭菜割得有点狠”啊!
其实北京朝阳,这几年的发展确实有点慢了。
北京一共有“六大主城区”,分别是西城区、东城区、丰台区、石景山区、海淀区和朝阳区。
要说主城区的“扛把子”,当然是朝阳区和海淀区,经济规模、常住人口、土地面积都是主城区中最大的,最牛的。
2016年:海淀区和朝阳区的GDP都在5000亿,基本相等。
2017年:海淀区GDP达到了5890亿,朝阳区仅有5590亿,海淀区比朝阳区高出300亿。
2018年:海淀区接近6500亿,朝阳区是6100亿,海淀区比朝阳高出400亿。
2019年:海淀区已经接近8000亿,朝阳区仅有7200亿,朝阳区已经落后800亿规模。
2020年:海淀区是8500亿,朝阳区仅有7000亿,海淀区超过朝阳区达到了1500亿。
2021年:海淀区忽然达到了9500亿的GDP,朝阳区仅有7500亿,朝阳区居然落后了2000亿规模。
朝阳可以说是“惨遭逆袭”。
而且这种差距有可能还会持续拉大。
而朝阳区上半年的GDP仅有3600亿左右,半年时间就落后了1400亿。
为什么朝阳区会被海淀区甩得越来越远,后面还有一个“咄咄逼人”的亦庄经开区,2021年的GDP规模已经超过2500亿。
为什么朝阳区的发展“变慢了”呢?
第一,疫情的影响。
朝阳区是北京最具国际氛围的区域,包括国贸CBD、望京等片区都是外资、外企、外国人数量规模最大的片区。
但是由于疫情的影响,这几年中国的对外形势越来越严峻,外资及外企的流入数量可能不如预期。
朝阳在这种背景下,必然影响最大。
第二,产业结构升值不够快。
朝阳的产业主要以咨询、金融、文创等服务产业为主,而缺乏像海淀、亦庄那样强大的“高新技术产业”支撑。
虽然过去几年,随着望京的产业转型,高新技术产业有所提升,但总体产业转型还是不如其他区。
比如大兴就借助“医药产业”,2021年GDP规模增长了接近1000个亿,这就是产业升级带来的“风口机会”。
这样就让朝阳的产业发展错失了“风口”。
综上所述,我们认为在过去五年,北京朝阳区确实发展开始变得“越来越慢”了,不仅GDP增速变慢,区域发展配套落地也变慢了。
从孙河到崔各庄,再到东坝金盏,然后是王四营和十八里店,朝阳区打造“新区”的速度和能力在明显下降。
不仅被海淀区“甩开”,甚至很多郊区都在不断追赶朝阳区。
但是“瘦死的骆驼比马大”,朝阳区的发展潜力依然巨大,接近8000亿的GDP规模,拥有非常丰富的“涉外资源”,金融机构遍地。
朝阳只要加快落地速度,依然是北京“稳稳的第二区”地位,房价和地价肯定还能再上一个“台阶”。
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