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第一条:北京的轨道交通建设要以“疏解非首都功能”为核心,解决“大城市病”为方向,推动“京津冀协同”为使命。
简单来理解就是,北京的地铁规划建设的核心就是“有利于疏解”,尽可能把常住人口和功能“疏解出去”。
“疏解非首都功能”依然是北京地铁的核心任务。
第二条:北京地铁规划落地的思路是“主城区加密度,副中心搭框架,外围提速度,环京促通勤”。
很显然,“副中心”是按照一个“北京新主城区”的标准来建设轨道规划的,而“环京地区”则按照通勤标准来建设,睡城效应凸显。
第一个“大趋势”:都城已经彻底分离,北京城市副中心建设“新城市、新主城”的决心不变,北京城市建设已经“另起炉灶”。
未来15年北京城市副中心的“地铁密度”已经不亚于北京主城区,不仅将拥有自己的“环线地铁”,同时还将建设包括“M101,M102,M103,M104”等在内的“副中心地铁系统”。
2035年北京主城区将有40-50万“常住人口”迁入北京城市副中心,一个全新的“北京主城区”出现了。
在这种背景下,我们基本可以判断:通州的“双限购房政策”基本没有取消的可能性,都城分离意味着“通州是通州,首都是首都”,通州的居住空间只为“疏解人口”预留。
未来还将有40-50万人口将会陆续“迁入通州”,通州显然是不可能放弃“购房双限”政策的。
否则通州的居住空间将全部被占完。
所以通州“虽好”,但投资升值“难”,时间慢,周期长,购房政策极其不友好。
第二个“大趋势”:北京近郊新城的崛起已经不可阻挡。
北京的新城分为“近郊新城”和“远郊新城”。
近郊新城主要特指:亦庄、大兴、房山、顺义、昌平等五大新城,而门头沟、密云、延庆、怀柔则是“远郊新城”。
如果说北京总体是在“减量发展”,那么北京的“近郊新城”则是在做“增量发展”,将会成为承载疏解人口和产业的核心承载地。
所以未来15年,北京的轨道交通重要任务就是增加“近郊新城”的地铁线路,推动更多的“城区人口”向外疏解。
比如“昌平南地区”,将新增13号线分支、17号线支线、北部联络线、东北环线、19号线北延等线路。
“顺义南”的后沙峪和仁和镇将会成为发展重点,15号线,北部联络线,R4一期,S6号线,城际联络线等。
“亦庄经开区”除了亦庄线之外,还要新增S6号线、31号线和城际联络线。
“大兴新城”就更多了,除了19号南延长线,未来还有9号线南延,S6号线,19号支线,31号线,8号线南延,S14号线等。
“房山长阳”未来要新增S1号线,S6号线还有S13号线等。
从上面我们就可以看出,北京未来15年的“新增线路”,除了北京城市副中心,就是“五大近郊新城”。
北京“五大近郊新城”的崛起是不可避免的,这一次不仅仅是“主城区人口”的疏解流入,同时还将导入“大量产业”。
比如亦庄的“金桥科技基地”和“嘉会湖信创园”,将引来小米汽车总部和华为联想等企业。
房山长阳将“落地乐高乐园”,同时将打造“长良CBD”。
大兴新城的“生物医药基地”已经为大兴带来了上千亿GDP规模。未来15年,北京“五大新城崛起”基本势不可挡,过去十年看海淀,未来十年看亦庄。
第三个“大趋势”:环京地区基本全部纳入“北京通勤圈”,从涿州、固安、永清、廊坊市区到北三县,全部“入圈”。
也就是说到了2035年,整个环京基本都能“加入北京通勤圈”,北京周边全是“睡城”,环京最内卷的时代要来了。
谁能活,谁会死,环京马上就会“见分晓”。
第一,“涿州”的“城市副中心S1号线”实现通勤,这条线路将会直达涿州,拉动涿州成为北京的“通勤区”之一。
但是这条线路过长,到达北京主要商务区太远,涿州通勤难度较大,房价涨跌未来难料。
第二,“固安”的“S9号线市郊铁路”实现通勤,将从北京南站出发,直接达到固安,实现通勤。
京雄城际固安东站都没有办法将固安的房价稳住,我们判断想要依靠“S9号线”来拉动固安房价,难度也比较大。
第三,“永清”的“机场R1号线快轨”实现通勤,这条线路被“吹的比较多”,但“机场快轨”一般都很难实现通勤。
原因就是“费用太高了”,一趟来回接近100元,这已经不是“地铁”了,而是“高铁”了。
一旦通勤成本过高,通勤价值大大降低了。
第四,“廊坊市区”的“联络线一期”实现通勤,联络线一期属于典型的“城际高铁”,其实也很难实现正常通勤。
开车间隔大,费用略高,除非迫不得已,一般通勤族不会选择。
第五,“香河”的“京唐城际和S1”实现通勤,这两条线路中,S1还能实现通勤,从香河进京到通州、CBD都还算方便。
香河最大的失败是“没有地铁规划”,基本坐实。
第六,“大厂”的“京唐城际、S1号线,M101东延线”,从规划上看,大厂的通勤前景要光明很多。
除了“京唐城际、S1号线”之外,远期看还有“M101东延线”,这是环京地区第二个“拥有地铁”的板块。
第七,“燕郊”的“全功能通勤价值”,从城际铁路,到市郊铁路,再到北京地铁线路,全部拥有。
燕郊依然是“环京绝对的NO1”。
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