海淀的未来在山后@规划

因为马老师预判海淀新房接下来的热点，一个是中海滙德里和幸福里润园下跃入市，另外一个就是永丰F2的入市了。

所以呢，在本周二马老师团队的例行踩盘中，我们实地踩盘了永丰F2地块，在工地现场发了F2的实踩视频，第二天（本周三）发布了《马老师｜｜海淀永丰F2地块，现状梳理及推测……》的文章，这篇稿子里面涵盖了不少的数据，一部分信息来自永丰F2的（西玉河和皇后店两村的）征地信息，一部分信息来自F1地块（双子楼盘中海滙德里和幸福里润园）的土拍文件的相关数据，其中最重要的结论是关于F2综合容积率的推导，并对永丰F2接下来的情况做了一些合理预测。

您知道，不同的政府文件采用不同的单位，换算起来还真需要好好计算一下——

关于土地的文件，大部分使用公顷，亩，平方米；

关于建面的文件，大多使用平方米；

所以，当马老师认真算完所有数据，又验算一遍，能推倒出F2的容积率的时候，内心还是非常的欣喜的。

就像什么呢？高中数学试卷最后一道大题，你不但解答出来，而且验算一遍还正确。

关于F2的容积率又有了一些新的信息，F2的3宗地块并不都是2.1，而是而是北地块1.5，中地块和南地块是2.4。所以，本文会做进一步的更新。

另外，永丰F1F2位于西北旺镇，去年2021年1月15日，《北京海淀区西北旺镇HD00-0403街区控制性详细规划（街区层面）（2020年-2035年）》获市政府批复，这个规划文件也更好的指引了永丰发展的未来。在本文当中，咱们也做相应的规划拆解。

科学城北区街区规划获批

2021年1月15日，科学城北区HD00-0403街区（可翻译为永丰F1F2）控制性详细规划取得市政府批复。规划原文即，《北京海淀区西北旺镇HD00-0403街区控制性详细规划（街区层面）（2020年-2035年）》。

马老师点评

马老师把这个文件翻译一下即为《永丰HD00-0403街区规划（2035年）》，是不是就简单清晰多了。（这个规划除了永丰F1F2还有涉密地块等，不做解读）

HD00-0403街区，……总用地面积约120.1公顷，建设用地约82.1公顷，规划总建筑规模约64.8万平方米。……落实至地块，规划1所小学、2所幼儿园、1处二级中医院、1处街区级体育设施。……

该规划以打造中关村科学城北区高品质滨水人居环境示范区，……为功能定位。

马老师点评

文字加黑部分，

马老师需要强调的是，F1和F2之间真的有湖面（官方文件里，叫西玉河雨水调蓄湿地）

马老师团队录制了视频，欢迎大家看看是否能看到湖面。

（规划）将促进……产城融合发展，缓解……职住压力，补充……公共服务设施，为中关村科学城北区创新人群提供……生活保障及……休闲空间。

马老师点评

产城融合，职住平衡，

补充公共配套，为创新人群提供生活和休闲空间。

多么的清晰！

注意官方怎么称呼我们的互联网和科研工作人员的——中关村科学城北区创新人群！

永丰HD00-0403街区规划（2035年）

咱们开始拆解规划内容，《海淀区西北旺镇HD00-0403街区控制性详细规划》。

本次规划……建设海淀北部地区高品质人居环境示范区……打造“景城交融、南北衔接、产居融合”的总体空间结构。

马老师点评

这图，简直太重要了啊。

景城融合，表示南部的城区和北部的沙河郊野公园的融合。

产业组团，明显是指的庞大的永丰产业基地；

居住组团，明显指的永丰F1和F2地块。

产居共享活力区，表示南侧的产业区和北侧的居住区的共同享用空间（结合下文规划，我们知道这里有公园，有P＋R停车场，有公交车站等）。

马老师点评

马老师一直说，海淀山后是区域低密居住区。看看这规划居住人口，1.2万人，密度很低。海淀山后整体特点就是产业高精尖，人口低密度。

马老师点评

这个图相当于上一个图的大图。

1、湖面的结构更清晰了。

2、特殊用地的结构也更清晰了。

3、现状皇后店路南侧粉色位置（规划为产居共享活力中心）有永丰派出所等机构，咱们通过百度地图先看看。

如图，有永丰派出所，施耐通电气，西北旺镇市场监督所，一个公园绿地等，公园现状非开放状态。所以，按照规划，未来这里会进行重新布置。

马老师点评

右侧图例字体特别不清晰，不过，可以模糊推断为配套设施。并不影响本文结论和判断。

马老师点评

幸福里润园右侧挨着永丰路的是五一渠。中间的湖面为西玉河。东侧为风格渠通往海淀幸福里。

马老师点评

停车场P＋R指的是什么？

P＋R是ParkandRide的缩写，P＋R停车场即换乘停车场，具有“停车＋换乘”功能的停车场，是一般设置在市中心外围，与公共交通枢纽衔接，收费低廉的停车场。

早上驾车停进P＋R停车场，然后去换乘地铁抵达工作单位，下班后再坐地铁到达停车场，驾车回家。因为其对城市交通拥堵有缓解作用，北京率先出台P＋R停车场补贴政策，每天补贴7元／车位，所以P＋R停车场的停车费价格极低……

永丰F2数据及推测

结合第一篇稿子的相关数据，

中海滙德里和幸福里润园地上建面16.97万平米，F1F2总建面为44.07万平米，所以，F2地块的住宅建面大概为27.1万平米。

中海滙德里和幸福里润园用地面积114673.58平米，F1F2总占地面积24.34公顷＝243400平米，所以，F2的总占地为128728平米。

由此推断，

F2的住宅部分综合容积率为27.1÷12.88＝2.1

此外，

中海滙德里幼儿园建面3200平米，F1F2托幼总建面7100平米，所以，F2地块幼儿园建面2400平米。

F2地块小学（基础教育用地），建面9600平米。

F2地块多功能用地2.66万平米。

根据最新信息显示，

永丰F2各地块详细数据如下：

二类居住用地HD00-0403-0013，占地47827.06平，建面71740.59平，控高30米，容积率1.5；

二类居住用地HD00-0403-0015，占地42313.85平，建面101553.24平，控高45米，容积率2.4；

二类居住用地HD00-0403-0019，占地40363.40平，建面96872.16平，控高45米，容积率2.4；

（红色标红为住宅）

幼儿园用地HD00-0403-0016，占地4000平，建面3200平，控高16米，容积率0.8；

中小学用地HD00-0403-0017，占地7680平，建面9600平，控高16米，容积率0.8；（此数据为合理推测）

F3多功能用地HD00-0403-0018，占地12100平，建面26620平，控高24米，容积率2.2；

0018多功能用地有以下配套：

社区养老（托老所），1300平；社区助残中心，300平；卫生服务站，350平；社区文化设施，700平；

社区体育设施，700平；社区管理用房，700平；垃圾回收站，100平；儿童活动场，100-200平；

商业服务，500平；公厕，70平；老年活动场所，300平；开闭站，300平；

综合以上信息，

马老师对于永丰F2地块有以下合理预测供参考：

1、F2地块中有两宗地块容积率2.4比F1地块（中海滙德里和幸福里润园）容积率1.5高，2.4容积率大概率为小高层产品（限高45米也就是15层）；有一宗地块容积率和F1相同，但是临两条主路，

所以，

从洋房稀缺性和位置是否更优越这个角度，中海滙德里幸福里润园的F1并不会被F2超越。

2、从西玉河和皇后店两村的征地节点来看，永丰F2有可能会在2022年三批次土拍中挂牌。

3、F1用地114673.58平米，F2用地128728平米，F2三个地块比F1两个地块只大1万多平米，非常有可能三宗地同时挂牌。

4、F2三个地块各自带配建入市可能性较大。

5、目前中海滙德里和幸福里润园流速很好，目前已经进入下跃销售阶段，所以F1和F2并非同台竞品，F2地块的信息释放，有助于滙德里和润园的进一步去化。

6、F1和F2产品不同，预计F2销售指导价大概率小于等于8.3万。

关于永丰F2地块的后续进展，马老师将持续进行跟踪。