打开信贷空间，拉动楼市回暖

这两天，自上而下拉动楼市复苏的动作，明显加快了。

5月15日，央行、银保监会联合发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，将首套房的房贷利率下限调降为LPR减20个基点。

有券商评价，这属于顶层级别出台的性的宽松政策，自上而下传递整体宽松的信号更强，态度明确。

紧接着，5月16日，市场消息，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券。

需求端降低房贷利率、供给端助力民企融资，自上而下双管其下，房地产市场会否加速转向回暖？

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按照周日央行和银保监会发布的新政，按照5月当期LPR4.6%计算，购买首套普通自住商品房的房贷利率下限降低至4.4%。

对于购房者来说，能减轻多少月供呢？

以500万总价房产、商贷期限30年、等额本息还款为例，假设首付比例35%，利率自4.6%下调至4.4%后，月供将减少近400元，未来30年月供支出合计将减少约14万元。

如果各城市、各银行跟随新政，在当前实际执行的房贷利率基础上再下调20个基点，那对刚需买房人来说，房贷月供压力的确能减轻不少。

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值得注意的是，央行、银保监会在新政中明确，二套房的房贷利率下限保持不变，执行现行标准，即LPR+60个基点，按照5月当期LPR计算，是5.2%。

为什么只是调降首套而未同时降低二套房贷利率？业内猜测，说明在“房住不炒”大原则下，政策仍然保持相对克制，且地方还有自主调降二套房贷利率加点幅度的空间。

从实际执行看，据贝壳研究院数据，4月份103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，首套和二套房贷利率分别还有77BP和25BP的下调空间。

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除了推动刚需购房者需求落地，针对民营房企的融资需求，也传来了加速落地的信号。

5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业被监管选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券。

业内传，三家拟发行规模分别为5亿元、5亿元和14.4亿元。和以往不一样的是，这一次有创设机构为发债共同增信，将增强债券投资人信心，为债券成功发行保驾护航。

备注：

CDS（Credit Default Swap)，信用违约互换，也叫贷款违约保险，民营房企向债券投资人发债融资的同时，也向金融机构、投资银行等财团发行CDS产品。一旦债券违约，债券持有人的损失将由这些CDS的买方负责承担。

CRMW (Credit Risk Mitigation Warrant)，信用风险缓释凭证，是指由标的实体（房企）以外的机构创设的，为凭证持有人就标的债务提供信用风险保护的、可交易流通的有价凭证。

在业内看来，龙湖与碧桂园保持资金链稳健，不仅仅是两家房企自己的事儿，传递的是推动整个行业走向良性健康发展的上层态度，也会为其他民营房企渡过阶段性资金困境注入信心。

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据5月14日央行发布的4月社融数据，居民部门住房贷款、消费贷款、经营贷款三个分项罕见地全面减少。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，持续走弱。

另据国家统计局5月16日发布的数据，1-4月份房地产行业基本面进一步下行，房地产开发投资增速同比由正转负；4月单月商品房销售额同比下降46.6%，为2006年8月以来的跌幅。

来源：国家统计局官网

人大重阳金融研究院首席经济学家廖群和副研究员孙超发文测算，虽然GDP没有月度统计，但根据发布的经济数据测算，4月GDP增速约为-3%以下。（原文链接：学者预测，中国GDP二季度触底，下半年复苏至5%）

形势的严峻性已经摆在了面前。业内认为，4月社融数据下滑、房地产景气度持续低迷，是促使决策层推动政策落地的原因。

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但目前看，政策力度仍较为克制。

有业内人士认为，政策释放首套刚需的效果，或不如释放改善型需求更为安全有效。

因为，在一二线核心城市，银行跟随新政执行房贷利率的动力不足，而在三四线城市通过下调购房门槛促进首套刚需加杠杆入市，可能会累积新风险。

业内判断，如果首套房贷利率下调效果不及预期，那么后续还可能针对合理的改善性购房需求出台更加有力的信贷政策。如降低二套首付比例，调整认房又认贷标准等。

且行且观察。但可以看出，自上而下的政策调整节奏及落实力度，已明显加快。

唯盼疫情早日散去。