原创 房小评 中国房评报道 2

在2021年北京第二次集中供地还未开始的时候，就有海淀科技行业从业者紧盯永丰F1地块，在论坛发帖问：永丰F1和海淀幸福里，该买哪个？

这个帖子发出不久，华润置地就联合首开集团拿下了永丰F1地块，并与招商蛇口联手打造幸福里润园。华润置地深耕海淀20年，刚刚以海淀幸福里夺得2021年北京楼市销冠，当然懂这些海淀高知的需求。

对于永丰F1地块，这些理工科人才们早早就在论坛上列出了几个购买理由：

上班方便；紧挨着永丰路，可以迅速上G7；临近18.8万方的海淀大悦城；约2公里外就是故宫博物院北院……

(图片来源：网络)

从幸福里润园到海淀大悦城之间有约1公里的距离，既方便抵达，又隔绝了商场人流带来的喧闹，合理。据说，海淀大悦城将在2024年开业，这意味着未来入住海淀幸福里和幸福里润园的业主，能够同步享受到大悦城的便利。

有人在得知华润置地拿地之后，跟帖：华润永丰项目+大悦城，让我想到了北京橡树湾+五彩城(现更名为清河·万象汇)，促进了清河繁荣。

从五道口的华清嘉园，到清河的北京橡树湾，再到永丰的海淀幸福里与幸福里润园，华润置地深耕海淀，就是以城市生活方式更新的逻辑，与区域界面同频发展。

—下注永丰—

华润置地在过去两年接连在永丰板块拿下两个住宅项目，短时间内密集投资一定是对永丰板块有非常自信的价值判断。

(图片来源：网络)

幸福里润园南侧就是永丰产业基地、中关村软件园，东侧是生命科学园，西侧是翠湖科技园、环保科技园，区域内汇聚着百度、腾讯、联想等数千家互联网和科技型企业。

海淀幸福里大卖就体现了这些科技产业、企业凝聚的人群，有着多么庞大的需求和强大的购买力。

单是幸福里润园西侧，包含了海淀大悦城的那片智慧谷，就规划有企业总部、产学研中心。这里的人群，如果住在幸福里润园，甚至可以步行上班。

这也是海淀精英们如此关注永丰项目的原因，自己住便利，将来转手不愁找不到下家，资产价值有保障。在永丰下注的开发商，同样是看到了大量海淀科技产业人群的迫切需求。

同时，海淀北部科技精英又是北京楼市中，购买力与生活环境极不匹配的群体。他们常年面对西二旗的拥堵，能够选择的新盘好房每年一只手都数得过来。这类人群值得一个拥有优质规划的生活环境。

而幸福里润园所处的永丰板块，正如发帖人所说，上班、交通、商业、生态资源都不缺。

项目北侧的故宫博物院北院，虽然对游客的意义更重大，但是海淀区专门针对其南侧水域进行截污、清淤、补水等生态修复工程，让这里焕然一新。此后，摄影爱好者在这里拍到几百只白鹭、苍鹭等水鸟栖息觅食。

故宫北院的人文历史气息、皇家园囿的风格，加上北京极度缺乏的水系生态资源，让区域居住品质瞬间提升了一个档次。

项目西侧的海淀大悦城，不仅是一个商场，还会结合故宫博物院北院打造故宫文创泛艺术空间，还有室内冰场、独栋书店、屋顶花园……即便是放在整个北京，这样具有特色、功能丰富的商场也不多见。

永丰正在形成产业、创业、居住、文化和生态等优质资源复合的区域，不仅是满足职住平衡需求，更给海淀科技人才提供一个真正配得上他们的优质生活环境。

华润置地用20年读懂海淀，看到了永丰的发展潜力，掌握了海淀精英向往永丰的流量密码，才专注在这里提供高品质的改善居住产品，共同构建海淀精英全新的生活方式。

—流量户型升级—

近日，幸福里润园户型图新鲜出炉，房小评看了一眼，这完全是此前爆款户型的升级版，有很多值得深度解析的细节。

首先，经历了批次集中供地海淀的大户型轰炸之后，第二批次集中供地海淀新盘出现了把面积做小的趋势，甚至出现了小于90平米的刚需户型。

但幸福里润园并没有浪费1.5的低容积率，没有选择小面积降低总价抢流速，仍然保持着洋房社区改善盘的舒适尺度，设计了109平米三居、119平米四居、147平米四居三种户型，其中前两种是主力产品。

为什么幸福里润园敢保持身段？

关注过海淀幸福里的朋友，肯定都没忘记当初线上选房时，109平米三居户型秒光的场面。

这个兼具了功能性与舒适性的户型经历市场检验，是切中海淀客群核心需求的户型。既然掌握了流量密码，为什么不用？

以这个面积作为幸福里润园的入门级户型，既保证了产品舒适度，也能保证去化。

将幸福里润园109平米三居户型（张）与海淀幸福里109平米三居户型（第二张）对比，可以看到两个户型面宽一样大，进深相近，功能空间的布局也是重叠的。

幸福里润园这个户型保持了南北通透的LDK一体化设计、南向三面宽设计等优点，同时又做了一些细节上的升级。

比如北侧的卧室、厨房、客卫的面宽都比海淀幸福里更宽了。比如入门处玄关柜有了两个方向的使用角度。朝向玄关的柜子，用于收纳进出门的鞋包；朝向餐厅的柜子可以用作餐边柜，收纳业主喜欢的精致餐具杯碟。

房小评有两位在海淀居住的IT行业朋友，就在餐厅专门准备了一个收纳柜，用来放置从全球淘来的红酒杯、星巴克杯、茶具、手办。幸福里润园这一个细节设计，显然是向海淀人群深度调研过的结果。

119平米四居户型是在上述109平米三居户型上的进一步升级，其中一大亮点是在LDK一体化设计的基础上，再加上一个多功能房的空间，实现更大的公共空间。

这个多功能间可以用来放乐器、潮鞋、汉服，或者做茶室、电竞室、玩具室……各种生活场景都随之打开了。客餐厅不再只是看电视和吃饭的地方，而是陪孩子玩游戏、弹钢琴、看电竞比赛……一起分享兴趣爱好的空间，家瞬间拥有了更多可能性。

房小评还发现了一个小细节，这个户型的主卧卫生间的台面多做了一节，看到这里不禁会心一笑，因为房小评家的卫生间就是这么设计。这样的台面不仅可以放洗漱用品，还可以放下超大的化妆品收纳盒、美妆镜，特别实用。说句玩笑话，如果这些精英们忙到上厕所都要带电脑，这个台面也能搁得下电脑。

的147平米四居户型则是集合了上述户型的优点，同时客厅给出了6.3米超大面宽，并开辟出了阅读、娱乐区，再将LDK一体化+多功能室结合，整个公共空间的面积超过60平米，体验感用一个字形容就是：“爽”。

餐厅处，可以加上岛台设计，平日做烘焙、喝红酒等场景也可以容纳下。未来，做瑜伽、追剧、看书、弹琴、做蛋糕……一家人在一个空间内相处、互动的机会更多了。

不论是对永丰的选择，还是爆款产品的设计提升，幸福里润园都切中海淀高知们的核心需求，那就是一个配得上他们收入能力的优质居住环境和足够装下他们个性化需求的家。

最后，回答文章开头那个问题：永丰F1和海淀幸福里，该买哪一个？

海淀幸福里是北清路封面产品，145-198平米的户型今年在海淀比较稀缺，而且交房时间更早，是改善人群的优质选择。如果是手握1000万元出头的预算，那么幸福里润园的容积率、产品设计和周边配套等综合素质，是区域梯队的选择。就看买房人，更看重哪一点。