房天下 >   房产快讯   > 北京金诉律师事务所 >   正文

手机看新闻

全款买房风险更大? 不要误读了最高院的判决

北京金诉律师事务所 2021-12-08 12:32:40

在北京金诉律师事务所王玉臣律师看来最高院的这种判决很正常,这并不意味着全款买房风险更大。基于购房合同,购房人也是向开发商主张权利。即使是贷款买房,其实也是开发商收到了全款,银行将尾款给了开发商,购房人欠银行的钱。购房人也是向开发商主张权利。

文章来源丨地产黄埔论道地产大咖荟

采访律师丨北京金诉律师事务所王玉臣

一次性全款买了6套房,本想着却因为开发商的合同纠纷,所买的房屋不仅拿不到产权证,还被法院强制执行了。

碰到这样的糟心事,搁谁心里都不好受。

为此,这6套房的买家孔凡靓经过了一审,高院二审,高院再审,依然无法避免6套房屋被法院强制执行的命运。

最高院对此案的民事判决书因而引发众人的关注。

这一度被人解读后认为,全款买房风险很大。因而用来警示一些人,不要在年底因为贪图便宜而全款买了资金链吃紧房企的房子,面临楼盘烂尾,房屋被强制的命运。

但在北京金诉律师事务所王玉臣律师看来,最高院的这种判决很正常,这并不意味着全款买房风险更大。基于购房合同,购房人也是向开发商主张权利。即使是贷款买房,其实也是开发商收到了全款,银行将尾款给了开发商,购房人欠银行的钱。购房人也是向开发商主张权利

1

全款买房却被强制执行

事情缘起是(2021)最高法民申2167号的一份判决书。

2015年1月13日,孔凡靓与内蒙古中银房地产集团股份有限公司(以下简称“中银公司”)签订六份《商品房买卖合同》(合同编号分别为ZY-GF-158、ZY-GF-159、ZY-GF-160、ZY-GF-161、ZY-GF-162、ZY-GF-163),将中银公司位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银城市广场第8单元20层20071号、20072号、20076号、20077号、20086号、20087号房屋出售给孔凡靓。

随后一次性缴纳了购房款310万元。

孔凡靓自此认为,可以坐等收到这6套房屋的产权证以及未来的收益权。

可是她做梦也没有想到的是,就在她买房的当天,长城新盛信托有限责任公司(以下简称“新盛公司”)就因为合同纠纷向上海市第二中级人民法院提起诉讼,要求对呼国用(2008)第00137号土地使用权和中银城市广场ABCD楼提起财产保全。

随后,因为管辖异议的问题,将归新疆维吾尔自治区高级人民法院审理。一审法院于2017年1月10日作出(2016)新民初6号民事裁定,继续查封中银公司名下呼国用(2008)第00137号土地使用权和位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银城市广场ABCD楼的相关房产,其中包含中银城市广场8单元20层的全部房屋。查封期限自2017年1月17日至2020年1月16日。

孔凡靓不服一审判决,随即向最高人民法院作出上诉,但随后被驳回上诉,维持原判。

于是,孔凡靓向最高人民法院申请再审后,依然维持原判。

中银公司遭遇多项风险警示。

2

为何无法享有物权期待权

对于孔凡靓对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益,成了案件的焦点。

本案中,最高院在再审时认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定:“对申请执行人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。

因而,此案的关键点,就是判断执行标的能否执行,需查明案外人就执行标的是否享有民事权益。

根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定,孔凡靓虽然与中银公司已签订书面《商品房买卖合同》并全额交付了购房款项,但在合同约定交房时间2015年5月1日之前,即2015年1月20日,执行法院已对案涉房产采取了查封措施。

可惜的是,在法院查封之前,孔凡靓并未合法占有该房产,更未办理相关房产登记手续,因而,不符合第28条之规定的情形,因此,一审判决据此未支持孔凡靓排除执行的诉讼请求,事实及法律依据充分,并无不妥。

不过,孔凡靓依然不甘放弃。她希望用全款买房,享有物权期待权来对抗被法院强制执行的命运。

所谓物权期待权,百度百科的解释是,买房人将来在物权上有取得与实现的可能性的权利。

因为,根据《执行异议和复议规定》第二十九条,孔凡靓认为她对案涉房产享有物权期待权。

但最高院在审理时认为,根据孔凡靓提交的《商品房买卖合同》约定案涉房产用途“仅作商业使用”且其一次性购买六套房产,不符合《执行异议和复议规定》第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。因此,孔凡靓不符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的情形。

划重点,这就是说,孔凡靓虽然全款购买了6套房,但这6套房是用作商用的,并非居住用途,也非孔凡靓名下无其他居住用房,因而不适合对案涉房产享有物权期待权。

因而,最高院认为,原判决认定孔凡靓就案涉房产不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益,并无不当。

3

全款买房风险更大是误读

年底,一些开发商因为资金紧张,推出特价房,但是这样的特价,往往需要一次性付款。

因而,一些人拿这个案例来说事,说全款买房风险很大。

的确,全款买房是有一定的风险的,这是由于开发商的房子大部分都已经进行抵押了,如果全款买房的话,开发商就必须去进行解押,这样就需要一定的时间,但是如果开发商拿到了所付的全款后,并没有及时的去解押,那么就没法进行网签,如果没法进行网签的话,就不能证明这个房产目前是属于自己的,所以只会有一个比较大的风险,当然到最后阶段,开发商还是会进行解押的,只不过这个时间比较长而已,需要进行漫长的等待。

但这并不代表,全款买房就比按揭买房风险更大。

在北京金诉律师事务所王玉臣律师看来这是一个误读

 

王玉臣律师

我国的房屋所有权是以登记为准,基于合同直接产生的是合同请求权,合同请求权实现以后,完成了过户登记,才发生物权转移的效力。所以未办理过户,房屋的所有权并未发生转移,仍然不具备产权。
所以,不论是全款买房,还是按揭买房,都要在买房之前,你先登录本地住建局官网,查验开发商是否取得了预售许可证,同时查验一下开发商的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。
同时也要看一下开发商的资金实力,是否有保交楼的实力。
同样,年底时,也会碰到一些比售楼部便宜几十万元,甚至上百万元的工抵房。这些工抵房也往往是要求全款买房。
所谓工抵房,说得简单点,就是开发商没钱支付工程款了,然后用房子抵押给包工程的老板用于抵账。
同样,工抵房并非不能买但应遵循的流程是:
第一,在购买工抵房时,应咨询开发商工抵房的情况,不要只听中间人或者工程方所说。
第二,签订购房合同时,购房者必须和开发商签订,不是和工程方或者个人签订,因为只有开发商才具有卖房的资质,就算房屋抵押给了他人,他人也没有卖房的资质。
第三,只有通过开发商签订的合同,才能办理网签和备案的手续,购房者的权益才能得到保证。
第四,购房款也需要通过开发商办理,不要交给工程方或者个人,如果遇到以个人名义收费的,直接拒绝。

排版编辑丨黄忠帅

图片如无特殊说明,均来自互联网。其版权归原作者所有,如有版权问题,请联系小编。

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请点击“投诉”按钮。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈