我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔你好，拜读了您很多文章，慢慢也找出自己买房的思路，鱼珠金融城前途无量，可是目前价格已经很高了，按照自己的预算，只能买中海康城这种的北向两房，其实自己是更想要三房和南向 于是我把选筹范围再放宽，发现中海康城对面的旭景家园能买到三房，虽然不靠近地铁（但是brt可以满足通勤），弊端当然还有物业不好。可是能一步到位买到三房，而且学位过得去，园林社区，板块在东圃，靠近金融城区域 然后再看看旭景附近，天雅居似乎也是一个“洼地”，是当初教育局分配给教师，价格还要更便宜一点，一样能买到三房～位置会更靠近中山大道 一些小疑问想请假雕叔： 1、按照发展利好，中海康城、盈彩美居这种要胜于旭景，可是盈彩美居价格有点高了，还首付需要借不少并且月供会吃力，中海康城也只能买两房；我要不要咬咬牙，买中海康城或者盈彩好了？ 2、旭景就在城市假日园隔壁，可是价格低不少，这种算不算洼地？买了会不会被套不好出手 3、天雅居符合园林社区、学位还不错（中海康城小学）、地段板块还可以等要求，可是是教育局建的房子，这种房子能入手吗？ 4、买房选板块，旭景属于东圃、中海康城是黄村奥体、盈彩美居三溪？三个楼盘实际距离差不多，旭景家园为什么会便宜不少？雕叔来看是不是有什么硬伤 期待回复，谢谢

回答：1、在预算范围内，能买三房的一定要买三房，那种不会买，以为只能买两房的除外 2、我觉得当下买房，有几个关键词：次新+地铁+好物业园林社区，这个逻辑一定不能错，你提到的这几个小区，我觉得就要排除旭景家园、天雅居，尽量在中海、盈彩之间选择吧 3、在这个前提下，你需要的是下水游泳，下水游泳，只有游了泳你才知道房源、业主、交易条件如何等等 祝您好运！！

提问：请问雕叔，租金年化回报9%的小区门口的门面可以投资吗？

回答：租金是房产投资很小的一块 房子赚钱是赢在增值那一部分，还要兼顾流通性 门面或者公寓一大制约点在于流通性不高 转手的时候税费重 一般我建议有这个预算去看下北滘新城吧 适合快打一波，因为佛山是不限售的 买了涨了可以直接转出去

提问：雕叔觉得珠江花城怎么样？

回答：我自己有写过一篇珠江花城的文章，可以搜寻一下，这个盘我上周去看过，几点感受： 1、目前正在加推的是3期的第二批次，面积在80-143平之间，3-5房之间，单价在4.8-5.3万之间 2、这个盘的问题不是户型、不是园林、 不是物业管理，也不是那个所谓的省一级小学+可能的执信中学，而是交通配套和生活配套 3、目前的所谓的私家路也好，还是未来茅岗路北沿线也好，都是特别别扭的规划和设置，还有最近的7号线姬棠站其实挺远的 而且还要卖这么高的价格

提问：雕叔，又来请教，万科城市之光（125方，5.4—5.7）和和樾（110或130，6.5）选哪个好？另外，有没其他比较新的盘推荐呢，科学城工作，自住兼投资的话？

回答：天河的话，你就选天河壹品，珠江花城，保利天汇 黄埔就选万科城市之光 目前城市之光跟天河壹品明显有限价的优势，珠江花城跟保利天汇还得观察一下 喜欢花城或者天汇的产品也可以考虑，还是那句话，天河东的新房真的太少了 和樾府这个价格我认为很贵了，尽管它以后能成为番禺的C位

提问：雕叔，你好，能否盘点下增城万科城和合景誉山国际的区位规划，这里有前途不，大概需要多长时间可以实现50%的涨幅？

回答：前途肯定有，只不过我们投资更多的关注效率，就是要把钱放在涨得快的地段。多久实现50个点涨幅我不预测，我建议你还是买到市区来，有条件的话，市区挣到的钱，回到郊区随便买 而且今年市区还没大动静，郊区还是放一边先

提问：雕叔周末好，400w左右，美林湖畔两房西南向5.1w，盈彩3期小三房东北向4.7w，金碧世纪三房带主卫南向4.1w，哪个更值得入呢？

回答：看你需求了，如果一丁点都不考虑学位，那么美林、金碧的可以考虑，如果追求大社区大园林的可以考虑美林 你说的美林湖畔两房是82平吗？ 你说的盈彩是83-87平的吗？ 你说的金碧世纪是91-93平吗？

提问：雕叔老师，看你刚发了惠州买房文章，正好在看惠州房子，请教您个问题 情况是：本人深圳工作单身刚上车还贷[我收入低每月只剩3千生活费，父工资全部转我还贷]，现在外省的父母想在大亚湾买个小3房[以便我成家后周末3代人住]，龙光城和星河丹堤都远超预算[130w]，看看过的盘中目前只有珠江四季和雅居乐够得着3房，倾向前者，因靠河饭后有个散步的地方，14号地铁通了打的起步价也能到地铁口。父母想全款买，但买房后就没有1分积蓄了，若选择一半贷款的话，按年龄只能贷10年利率5.9，月还贷近7千母月收入，导致生活费只得从手中余钱中支付，而余钱也无其他投资渠道，只能存个银行定期 问题：像我们父母这种年龄大\/收入低\/10年短贷高利率这种情况，是全款还是贷款？这2盘选哪个？ 肯请雕叔老师百忙中回答一下

回答：很多人不理解为什么那么多人前扑后继去买惠州，看看你的问题就懂了。 深圳两千多万人，像你这样收入不高不低，短期又看不到发财可能性的太多了。 钱少，还不想回老家，想留在深圳，想和父母生活在一起，怎么办?你给出了完美的解决方案。 先在深圳上车，再举全家之力在惠州买套三房，不用问深圳是辆小破车。 我觉得你的规划和行动力都很棒，先买深圳再买惠州，不向现实低头，也不怨天尤人，为你鼓掌！ 这两个盘，我推荐珠江四季，因为临深是惠州的卖点，龙光城涨到1万8了，卓越蔚蓝海岸也涨到1万5了，紧临卓越的珠江四季现在还是1万1，有很强的补涨潜力，抓紧，很快就不是这个价了。 雅居乐是个孤盘，离深圳太远，离南站也不近，是个缺乏亮点的产品。 再说全款还是贷款，我建议贷款，思维缜密又有行动力的你，收入肯定还会继续提升，两到三年，贷款压力就会变小，保留的资金对你以后会有更大的价值。 最后说几句题外话，无论是父亲工资全部还贷深圳，还是母亲工资全部还贷惠州，你的父母都令我动容。 你有两个平凡又伟大的父母，你要努力，配得上他们的善良。 如果成家后因为婆媳等问题必须分开住，把惠州房子留给他们，这是我最后的建议，希望你能一直记得。

提问：雕叔，我向你请教，我想换房子，旧房在售，新房还没看好。 旧房子情况：天河区高胜花园，46方，天河区五一小学学位，直升广州中学，学位我孩子占用了，现在3年级。2017年末120万买入，供了3年，我可以自己结清贷款。现在有买家愿意出130万一次性付款，我觉得太便宜。 问题： 1.因我本来计划卖了高胜花园房子，然后以4成首付买大概400-450万的房子。但如今贷款额度紧张，我有顾虑不知何时能贷款买房。（会不会现在的限贷政策是做做样子，迟点就会放开，为了救房企、银行） 2.你觉得我高胜花园卖多少钱合理？我发链接给你

回答：银行额度紧张，对于置换客来说是最头疼的 有买家愿意全款买单的话，对你来说是莫大的优势 你要是等买家按揭贷款放下来的话，都是几个月后的事了，对于你卖一买来说很被动 至于130万这个价格，你可以跟卖家再协商一下，另外你早点买入4-500万的好房子，涨得也会比你高胜花园快 其实你没有多少时间可以考虑，因为现在行情开始逐步蔓延开了，之前是天河黄埔贵了，现在是海珠热起来了，下一步基本就是番禺万博、荔湾那边了

提问：雕叔，您预计鱼珠附近的房子(金碧，保利学府里等）2-3年内还有多少空间呢？新房五矿的价钱和保利学府里差不多，按常理新房的开发商应该把未来1-2年的溢价也算进去了。好像富力的新盘也要开盘了，可能和五矿差不多价位吧？

回答：五矿的房子价格肯定比金碧贵多了，这是事实，如果保利学府里把两年的增值税算上，比五矿的价格略低一些，富力的也快要开盘了 整体来看，目前来看这个价格坐实是没有问题的，看后续市场的发展，大概率往上走，这是必然，至于走多走少看竞品以及市场力度

提问：捶哥。万博片区的华南新城,华南碧桂园。怎么选？现在来看华南新城旧一些。但是价格也低好多啊。如果投资的话，你建议选哪里？考虑未来和杠杆率。

回答：华南新城的优势是：价格低、社区中大，劣势是：物业不太好，且没有地铁加持 碧桂园的优势是：大社区、离万博近、物业好，劣势是社区太大，不是所有的组团都适合投资，比如翠云山就不适合，而且适合的也没几个，不超过3个 结论：如果投资的话，最靠近万博的翠山蓝天苑，有机会可以细聊

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