民企为什么不拿地？

看不清未来时，是谨慎观望，还是躬身入局？

在土地市场，很显然，房企们选择了前者。 有「地产锐观察」投融资群群友对红姐表示，某市自然资源部门前几天进行了调研，主题就是为什么民企不拿地。

 “其实，不是所有的民企都没钱拿地，但是‘雷声’不断，预期不好，活下来才是要务。”这位群友说。 

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央国企扫货

据西南证券房地产研究团队统计，截至2021年10月17日，22个集中供地城市中，除长沙、宁波、郑州外，其余19个城市均已完成第二轮集中供地。 资金充足的央企、国企成为了本轮集中土拍的拿地主力。

按拿地金额计算，50央国企占比高达74%；按拿地数量计算，50央国企占比高达86%。 

具体如深圳，第二轮土拍中，共成交21宗地，其中民企仅拿地4块，453.0亿元成交总额中，央国企拿地成交额占比达90%； 

再比如北京，10月18日，最后的两宗竞高标方案地块名花有主，均被中建三局+中建五局联合体竞得。

总计成交17宗地，民企龙湖+国企北辰、民企懋源拿了其中2宗，剩下15宗全部花落央国企。513.45亿元的成交总金额中，央国企拿地成交额占比也约90%。 

广州第二批次出让的23宗地块中，有15宗由10家央国企分食（含与民企联合拿地），占比65%。央国企拿地金额合计494.4亿元，约占总金额（569.4亿元）的87%。 

上海第二批集中成交的18宗宅地中，超过一半由国企或央企拿下；武汉第二批土拍中，近7成地块由国资或地方平台公司拿下。 

中信证券有一份研报中统计，二轮土拍中，重庆、苏州及南京地方性国企拿地比例分别达到成交总土地宗数的49%、45%及41%。 

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民企为啥“躺平” 

以上只是22城中二批供地部分城市拿地结构情况，红姐还在持续统计中，会在「地产锐观察」投融资群里及时更新，有进群需求的可加文后红姐微信。 

如文前群友所言，二批次集中供地中，并不是民企都没有资金拿地，而是不愿意拿地，主动选择“躺平”。

原因大致如下： 其一，资金端“内外交迫”制约。 

平安证券研报分析，二季度以来，银行贷款额度持续吃紧、按揭放款周期明显拉长、多地上调房贷利率，导致房企销售回款压力明显增加，从而影响房企现金流，制约新增拿地投资。 

此外，房企信用事件频发，导致民企发债难度加大。且二批供地严查房企购地资金来源，也使得房企拿地热情受到抑制。 

其二，土拍修规利润改善有限。 

尽管8月10日自然资源部召开了闭门会议，要求对第二批次集中供地政策进行调整，但是从地方供地条件看，仍有诸多附加条件，让房企的利润空间改善有限。比如：

• 长春，设置限价+竞配建租赁住房；

• 成都，限地价+竞自持租赁住房或人才公寓；

• 武汉，竞全装修建筑面积、一次性付款；

• 重庆，新增竞自持比例或配建租赁住房；

• 南京，由“竞品质”改为“定品质”，提出新要求；

• 广州，限地价、限房价+限销售对象；

• 杭州，“竞品质”+现房销售；

• 北京，竞地价，限房价，竞高标方案。

有业内人士表示，第二批供地规则虽然限制了土拍溢价率，但出让底价不低，附加条件不减，开发商的利润空间仍旧被挤压，这也是导致二批供地终止、流拍增多的原因。

其三，销售预期不明朗。 

但「地产锐观察」投融资群也有群友表示，在楼市销售预期没有明显改善下，给房企放贷依旧会很谨慎。也有群友提醒，甚至不排除有机构会将房贷放宽变成资金“出逃”的机会。

一方面，首批集中供地的项目在四季度集中入市，楼市销售竞争压力加大；另一方面，楼市价格走势悲观预期形成，抑制买房人入场，短期难以改变。 

打铁还需自身硬！销售回款依然是房企保现金流安全的“底牌”。

展望后市，房企爆雷声是否会停止，楼市销售回款是否会有明显改善，尚需新一步观察。