我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔，预算500 到600 左右到改善型大三房到四房，黄埔，番禺，海珠，或者天河东边 回天河交通相对方便，学位过得去的有哪些推荐？

回答：优先选择天河啊，金融城附近能满足你。我建议你还是稍微细化下自己的需求，海珠、番禺、黄埔、天河，一下子把广州几大区都囊括近来啦，哈哈

提问：请问一姐，流水应该如何养？提前多长时间？

回答：看是做工作的流水还是生意流水，一定要弄清楚。昨天看的本来要做生意流水，他弄成上班的。上班定位话就是固定一个月有两笔收入进来，做生意就是生意流水，没有固定日期和金额，数量多，金额不定，具体结合行业。

提问：雕叔，三方合同的定金一般给多少合理？金额还是房价比例呢？

回答：这么没有什么定论，但肯定不会超过10%，一般雕叔建议是： 房价300万以内：定金5-6万 房价300-450万：定金6-8万 房价450-600万：定金10-15万 房价600-800万：定金20万 房价800-1500万：定金30-50万 房价1500万以上：自己看着办

提问：因为现在手头只有7成房票，可能只能考虑300万内房子，但是又想在市中心买，目前看中了两个老破小盘作为过渡先住着（其他房票都在郊区买了）请问这两个雕叔更推荐哪个呢？天韵阁？珠江大家庭花园？

回答：300万总价，7成，也就是说你有210万的首付 不建议你用7成去买，这样买太亏了 步建议先把首付降下来 1.比如你可以离婚析产腾名额，腾出一张3\/4成的房票，原则上离婚一年内是5成，一年后恢复3\/4成，但是有套路可以解决不用一年就是3\/4成的问题 2.垫资全款再抵押7成出来，变相3成，找有经验的中介帮你代办就好 其实我们这波行情可以看出产品的品质很关键，除非是那种很强的学位房，像东风东之类的，不然不建议买2000年之前的房子，不保险。一般人对2000年前的产品会忌讳，毕竟是上世纪的产物，再加上下家到时候要买的话不好贷款，贷不到30年，这点就很不友好了 珠江大花园不建议，虽然地段很好，但是里面环境实在爱不起来，保险一点选一个靓仔一点的盘也好，大家庭里面租赁人口很杂，户型很多歪瓜裂枣，建议还是回避吧

提问：雕叔你好，黄埔社保已经交了3个月了，首付预算100-120，总价300w，首付4成。考虑小孩还有3年上学，想买个中等左右的学校的电梯两房吧，也考虑增值，估计三房难。请问有没有推荐的？万分感谢。

回答：其实你可以考虑千灯湖的，千灯湖目前正在上涨期 黄埔的价格不便宜了，都涨了大半年了 或者你去看下万科新里程吧，黄埔军校小学

提问：雕叔，投资的话，现在买什么区域什么盘会比较好，预算400～450W，首付4成，150～200W，谢谢

回答：你有广州房票的话，建议不去黄埔买了，那边现在已经挺火了 海珠：目前还没大的反应，适合你这个预算的话可以看看逸景，罗马家园这些，杠杆也适中，可以买大一点，比如逸景那边挺宜居的，2年后还有一个11号线逸景地铁站的增量，0的突破 番禺万博也适合你，比如佰利山，享受万博商圈辐射，有南大干线跟7号线东延的利好，地铁上盖，楼龄8年内。或者直接万科欧泊，不过会贵点 天河的话就是金融城，天朗明居或者中海康城这些看看，不过价格已经挺硬了，不好找笋盘 白云的话看看嘉禾望岗一带的岭南新世界，学位＋3地铁的北部交通枢纽，可以淘淘

提问：已有首套，还在贷款，未过二，想买第2套，如何操作到三成首付

回答：1.全款抵押:找垫资全款买，然后抵押7成出来 (建议新手勿碰，容易出事） 2.父母接力贷:利用父母首房首贷名额，贷款你来还 3.夫妻双方jlh:搞出个3成或者4成首付名额 4.亲戚代持:给与甜头，相关条款在代持合同写好，去公证处做好公证

提问：雕叔，如果只带看一、两次就成交，链家的，中介费能谈到多少？

回答：跟看几次没关，链家的中介费报价2个点，有人谈到1.7，有人谈到1.4，但我认为，中介费超过1个点都是坑，别管这中介多厉害，超过1个点不要买单，买房无非自己选筹，然后中介带看，签完合约之后就是网签，然后后面基本是按揭那边的人在跟，最后过户中介带你过就完了，就这么简单一个过程。

提问：雕叔老师，看你刚发了惠州买房文章，正好在看惠州房子，请教您个问题 情况是：本人深圳工作单身刚上车还贷[我收入低每月只剩3千生活费，父工资全部转我还贷]，现在外省的父母想在大亚湾买个小3房[以便我成家后周末3代人住]，龙光城和星河丹堤都远超预算[130w]，看看过的盘中目前只有珠江四季和雅居乐够得着3房，倾向前者，因靠河饭后有个散步的地方，14号地铁通了打的起步价也能到地铁口。父母想全款买，但买房后就没有1分积蓄了，若选择一半贷款的话，按年龄只能贷10年利率5.9，月还贷近7千母月收入，导致生活费只得从手中余钱中支付，而余钱也无其他投资渠道，只能存个银行定期 问题：像我们父母这种年龄大\/收入低\/10年短贷高利率这种情况，是全款还是贷款？这2盘选哪个？ 肯请雕叔老师百忙中回答一下

回答：很多人不理解为什么那么多人前扑后继去买惠州，看看你的问题就懂了。 深圳两千多万人，像你这样收入不高不低，短期又看不到发财可能性的太多了。 钱少，还不想回老家，想留在深圳，想和父母生活在一起，怎么办?你给出了完美的解决方案。 先在深圳上车，再举全家之力在惠州买套三房，不用问深圳是辆小破车。 我觉得你的规划和行动力都很棒，先买深圳再买惠州，不向现实低头，也不怨天尤人，为你鼓掌！ 这两个盘，我推荐珠江四季，因为临深是惠州的卖点，龙光城涨到1万8了，卓越蔚蓝海岸也涨到1万5了，紧临卓越的珠江四季现在还是1万1，有很强的补涨潜力，抓紧，很快就不是这个价了。 雅居乐是个孤盘，离深圳太远，离南站也不近，是个缺乏亮点的产品。 再说全款还是贷款，我建议贷款，思维缜密又有行动力的你，收入肯定还会继续提升，两到三年，贷款压力就会变小，保留的资金对你以后会有更大的价值。 最后说几句题外话，无论是父亲工资全部还贷深圳，还是母亲工资全部还贷惠州，你的父母都令我动容。 你有两个平凡又伟大的父母，你要努力，配得上他们的善良。 如果成家后因为婆媳等问题必须分开住，把惠州房子留给他们，这是我最后的建议，希望你能一直记得。

提问：雕叔，东晖花园，94方的东南户型，三房一卫，东面直望天府路和天河公园，两个房间向南，一个东向房间望天府路，装修相当漂亮，业主开价到单价65000，一是这么高位接盘日后空间相当有限，二是这种1999年小高层日后博拆迁有可能吗？另外，雕叔有篇文章说过，“天河公园板块应该介于5-8中间，我算他6.5，那么熹园、东方新世界、锦逸3-4期就是6.5的一个上浮比例，另外华建小区、东晖花园就是6.5的一个下浮比例，比如下浮10-20%等等“，这个新装修，靠马路，可不可以出手，请雕叔指导。谢谢。

回答：这个户型和产品是硬伤，天府路轰隆隆的车声终将是永远挥不去的阴影，真的很大、很大、很大。1、六万五的单价，坚决不做冤大头，这辈子都不可能；2、博拆迁，早点断了这个念头，不现实。

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