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提问：房姐您好！新人首问盼回复！ 本人和先生名下各有一套房 先生珠江帝景1号楼16年9月入手，北向，114平米，先生名下贷款100万。一直出租每月13000。出售价870左右。 本人西单京畿道小区14年底10万一平米购入一居，南向，改造后一楼有8平米阳台，厨房挪到天井。变成2室1厅。两位老人和我们一家三口居住。孩子西单小学9月份5年级。出售价760左右。 目前问题是： 1.我们需要把其中一套出手换成合适以后宜居的吗？出手哪套呢？ 2.新盘价钱感觉越来越贵，怕以后换不起。看过石景山的中海天钻，117平米，900出头。这个盘以后能跑赢大盘吗？石景山值得入手吗？ 3:您有什么推荐的值得入手的好楼盘吗？ 谢谢房姐！盼您回复！

回答：1. 西单京畿道小区可以出掉了，珠江还有空间可以保留。 2. 石景山位置没大问题，中海天钻自住还不错，户型通透，三面宽，就是得房率不够高，不过7+的单价保值效果一般。 3. 如果位置上没有要求，不一定非要看新盘，望京保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城 。自住+保值还不错。或者看看亦庄金茂府

提问：房姐好 新人首问 无北京户口，夫妻均sfsd购房资格，目前子弹320，400，两老人一小孩，需求三居，月入税后5W，工作望京西二旗，天津户口不求学区，刚需自住投资 1.公园悦府、西山锦绣府、万橡悦府价格5.8W 2.华樾北京，价格在7.8W，只有89小三居了，赌新阿里 3.望京新城97的小三居，大小户型还行，学校还行 4.望京西园老破大，首付高户型差，学校还行 5.望京次新盘8W+，看到房姐说有7*120的望京次新盘但没找到，房姐有推荐的小区吗 6.TTY东三东二的6+7 200的复式，无电梯，老人不便，学校差 7.TTY130电梯房，有电梯，学校差 一人sfsd先上车日后改善是不是更好

回答：这三个新盘 西山锦绣府性价比高一点 华樾北京已经偏高，会有站岗风险 望京新城和望京西园都不是选择 望京TTY 推荐看 澳洲康都、慧谷阳光、宝星华庭

提问：请问您觉得丰台青塔片的楼盘推荐吗？考虑居住品质，孩子上学，这个片区有没有入手的价值？

回答：你好，北京但凡挨着铁路的没有一个涨的快的 青塔这个板块，看着挺成熟，但是涨幅不行，没有亮点，一堆屌丝小区，整体显得苍老缓慢。 如果生活半径在青塔，关注学区，推荐五一小学，离的不远，可以看看六建、复兴路30号院、太平路40号院、太平路42号院

提问：新人首次提问，卖掉泛海国际的房子2300万，同步置换孙河景粼原著，从投资角度出发值得吗？或者有哪些推荐项目？

回答：你好，孙河板块目前的地块还有很大的待开发空间，未来的配套也属于高配，板块的潜力摆在这呢。 定位上，孙河规划用途以高端别墅居住为主，的稀缺性是拥有不可复制的生态资源。包含了11块低密度的住宅用地，另外有少量商业及住宅混合公建用地，并配套有湖景公园、学校、养老和文化产业用地。 所以孙河板块非常宜居，同时距离主城区和商务区又非常近，高端配套和交通完善后，这是一个非常适合生活适合养老的板块，是改善住宅。同时，居住这个区域，拥有这里一栋别墅是一种阶层的生活方式，是一种身份的象征！ 北京其他的别墅区大多是别墅和普通住宅混搭的，甚至回迁房也可能也在旁边，也就是不同的圈层人群都有。基本很少见到资源好又这么完整的空地，大多也是边规划边建设，全局性和前瞻性打了折扣。孙河这个板块是老天爷给饭吃专门定制成了豪宅区。 从这点上来说，北京的其他区域不具备可比性。当然价格也贵，是名副其实“富人的第二家园”。 孙河的配套起码要3年之后才能建设完成，当前的价格已经透支了，但富豪不在乎，有钱任性！ 选择置业板块要看你的需求，你是把居住品质放在首位还是把商业环境放到，亦或为了你的大部分活动区域便利。 景粼原著是孙河别墅项目中销量的，跟总价低有关系。考虑自住是可以买的，投资角度更倾向入手望京 亦庄和通州。

提问：上车盘，南向临非主干路。目前比较合适的一套房 户型、楼层、位置都比较满意（目前价格其实还是比期望得要高一点） 的问题是南向主卧带阳台临街，离路边只有十几米，草坪绿化带加一排松树的样子。路是两条机动车道（每个方向一条车道）+非机动车道+最外面是一排车位那种。有三趟公交车，车站和路口都不在附近。 白天开窗在屋里还好，关窗或关阳台门的话噪音基本无影响。观察了下晚上八九点钟车辆明显比较少。估计早上可能会吵吧？另外会不会灰尘也比较大？有没有什么应对措施？还是说建议不要入手了？

回答：在上车盘里，没有100%满意的房子，如果100%满意，价格一定不满意。 评估一套房子值不值得买，最简便直接的是： 小区，楼栋，楼层，朝向，价格，税费。 更具体地，涉及户主详情，税费详情，交易周期，意愿，债务，户口等细节。

提问：请问您丽泽片区未来成长性如何？我家现在丽泽次新三居160平米。未来是否保值或成长空间？ 我太太房子在海淀百旺区域。小孩后年上小学户口就落在太太房子下。前段想过换，但具体操作觉得也不容易，丽泽房子当前交易价格也不高（我丽泽房子1000万左右）。要换海淀好的有困难的时候且会损失面积。请您指点下思路。谢谢！

回答：丽泽商务区，目前是接近洗干净，接近恢复合理价值。 关键在于1000万总价在北京可以有很多不错的选择，喜欢热闹的可以双井，上班族动静结合的可以选望京，丽泽作为一个商务区，在商务\/商业属性上距离已经成数的CBD\/望京都还有不小的距离。 另外一点，看到丰台这个字眼，内心总是忍不住平级再降几千。 百旺本身带学区，还要换什么学区呢？ 目前资产处于待培育拔高的阶段，学区消费量力而行。

提问：房姐好！新人首问，去年刚结婚，今年娃出生。刚把位于常营的家庭一套2室经适房卖掉。刚需3室，首付400万左右，年底争取500万。东坝奥林匹克花园三期的3室比较喜欢，120-140平。受限于五环外只能贷250万，家庭年薪50，首套首贷，夫妻月供1.5w无压力。1. 请问房姐，总价750万左右，是考虑东坝奥园中长线持有，还是往城里看看，单位在西坝河和酒仙桥，朝阳东部或北部，有什么推荐？2. 如年底凑不到500万，备选朝新嘉园2区3室，不带电梯。两种选择都是过渡，5~10年，现在还没计划好小孩上学，要考虑学区吗? 3.另外户口如果未按规定时间迁出，超期后迁出，还能要回押金吗？谢谢！

回答：1. 东坝现在整体处于溢价，如果6的价格不如看望京7左右的标的，或者6+的朝青 2. 短期没学位需求就不要提前考虑，投资没有的标的才是的投资 3. 需要看你们的违约条款 ，可以提前协商征求同意，别人不退你也要不回

提问：房姐先生，您好，bj首房首贷资格，首付300万，只能走按揭贷款方式，工作地主要在国贸和金融街，自住为主兼顾投资，没有学区需求，预计能买总价多大标的？可以推荐几个小区或者片区吗？（户型、朝向、面积等微观指标再另行考虑）考虑自住和品质的话，新房南海子旁边的和园和绿城的和锦城园值得入手吗？

回答：为什么说只能走按揭呢？ 以300万现金，选筹选对，做好评估和贷款，可以买到总价900左右的标的，的选择是可以买到望京双井这样核心地段周围的次新3房或标杆2房。 如果按揭贷款，受限于避税只能贷303，也就是买到550出头（减去交易成本）的标的，那么的选择是可以买到常营的两居次新。 南海子附近风险比较大，在于没有太多卖点。 自住的话，一般可以拿出资产的10%考虑自住。

提问：房姐您好：我在2017年3月赶在新政前买了回龙观商办房华府九号，首付200，贷款200，用了sfsd，现在孩子一岁了无法落户，落在东城单位集体户口。考虑到孩子上公立幼儿园和上学的问题，想在海淀买个房子落户，首付能靠消费贷贷出200万的样子，本身没有存款。方案有两个，一是买个海淀上车老破小，不去住，全靠消费贷凑首付；二是买个海淀小两居，有电梯能住，把华府九号的商办卖了加消费贷凑300—400万首付。具体您看哪个方案合适，分别有什么合适的区域和小区推荐。另外，我在东二环朝阳门上班，老婆在安立路上班，想稍微兼顾一下通勤。谢谢。

回答：200首付可以看下北影小区兼顾学区属性，还有天作国际中心，农科院附小的学区都可以淘 300+首付 可以考虑石油附小那边买个两居，比如二里庄，或者万泉小学 如 小南庄 建议出掉商办置换一套可自住的二居

提问：房姐，我和爱人还有一个刚出生的宝宝，家庭年收入在一百万左右。目前除自己的住房外，手上还有1200万子弹，想考虑一些房产投资，有几个组合想听听意见，哪个是您觉得投资回报比较有大一些的： 1，买一套金泰先峰北区的190的大户型四居，一梯一户。 2，买一套珠江帝景区的143的三居。 3，买两套亦庄的和锦诚园。 4，买两套亦庄台湖的明月听蘭。 5，买两套通州的房产，其中一套以公司名义买。 6，投资杭州的房产，买一套别墅或者两套三居。

回答：你好，接下来资产如何配置，主要是看你目前的房产持有情况。 我们说投资有2种打法： 1.进攻型：例如通州和亦庄。这类标的适合底层充足的投资客，风险相对较大，未来或许会有很高的。或者生活半径在附近的刚需客自住。 2.防守型：例如望京和双井。板块发展相对成熟，目前价格不低，但是人口密集，购买力充足。属于比较稳的选筹，风险比较小，租金高。 目前已经有自住盘，可以适当配置一些进攻型产品，追求利益化。 的方案是亦庄和通州各一套。 杭州开发一张老人票，通过接力贷入手一套未来科技城的上车盘。

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