北京学区房为何难降温？

北京价自去年下半年以来一一直在上涨，为了稳定房价出台的入学政策停止上涨的效果有限。

1月，有人在论坛上投稿说北京学区的房价超过了317高地。也就是说，北京住宅建设委员会于2017年3月17日发布房地产管制政策前的房价。

去年下半年以来，海淀和西城人气学区的房价上涨了。截至3月，对口中关村第三小学蜂鸟宅基地平均价格上涨至20万元/平方米，上涨幅度约为30%的对口中国人民大学附属小学晨月园的销售价格也从去年的500万元上涨到700万元，上涨幅度约为40%的对口育翔小学新街口外街道28日院平均价格从去年10月的15万元/平方米上涨到17万元/平方米。

为稳定价，北京市各区教委近年来陆续出台多校划片入学政策。

2018年4月28日，海淀区教委发员会发表的入学政策明确，自2019年1月1日起，海淀区新登记取得住宅房地产权证明书的住宅申请入学的，不再对应学校，实施多校区划片(以下称海淀1911政策)。

2020年4月30日，西城区教委发布了对小学入学的类似政策，2020年7月31日以后在西城区购买住宅，取得住宅所有权证明书的家庭实施了多个校区(以下简称西城731政策)。

但是，多校区划入学政策对控制北京学区住宅过快上升的作用有限。在教育资源不均衡的背景下，用户在现有政策的制约下，重新制定自己的学区住宅购买方案，新的人气地区也在供求关系的调整中再次出现。

二胎政策的政策实施，今后几年适龄入学的孩子数量增加，供求不平衡加剧。今年5月，海淀将迎来1911政策实施后的第三次幼升小，西城将迎来731政策实施后的次幼升小，处于观望期的家长们都在等待政策实施后的升学结果。在此期间，上海3月份发布了学区住宅新政，购房者担心北京未来的政策方向，也给北京学区住宅市场带来了更多不确定性。

01。

政策没有按住价。

购买北京学区住宅的家长大多关注东西海区域，即东城、西城、海淀三个区域。在东西海中，西海的两个地区更受欢迎。因为这两个地区的教育资源比较。

记者访问了被称为定居神器的住宅区蜂鸟家。该小区在海淀1911政策实施前，对口小学为中关村第三小学。根据民间排名，中关村第三所小学是海淀区所小学。

据购房中介介绍，海淀1911政策没有实施细则，执行水平由各学校自行管理。

从2019年和2020年的入学状况来看，学位充足的情况下，即使购买住宅晚，2019年1月1日以后购买学区住宅，孩子也有可能进入海淀1911政策实施前的对口小学。在中关村第三小学这两年的招生简章中，蜂鸟家一直在其义务教育范围内。也就是说，如果政策没有进一步变动，学位充足，买蜂鸟宅基地可以上中关村第三小学。

不看平均价格就看总价格，是买学区的房间不是自己的，只买入学定额的家长们最重要的原则。这也是蜂鸟家成为定居神器的主要原因。这个小区内的房源大部分是四五十平方米的小户型，低总价格降低了家长们把孩子送到牛小的门槛。去年下半年，蜂鸟家平均价格上涨约20万元/平方米，上涨幅度约为30%。

据中介介绍，超过限价18万/平方米的住宅来源只挂在网上。蜂鸟家的销售住宅来源有49套，现在中介平台APP只显示了6套，另外43套住宅来源即将陈列。该中介向记者推荐了4套房源，3套平均价格超过20万元/平方米，其中1套楼龄17年，面积约43平方米的房源在万柳地区全体，合计价格为870万元。

蜂鸟宅基地大约有1300套房，据中介平台统计，该小区每年的成交比例可达10%。望子成龙的监护人们尽量给孩子买学位，使用结束后交给下一个家庭。

根据民间排名，海淀区一流小学共有5所，其中中中国人民大学附属小学在海淀1911政策实施前对口世纪城区。这个地区的学生很多，一般要在3年到4年前定居，保证合格。

通过世纪城市地区的房子让孩子进入牛小，需要在3~4年前购买定居，这个地区的购买热，平均价格低于蜂鸟家。但是，房价从去年10月以来水涨船高。晨月园去年销售价格的住宅来源合计价格约为500万元，现已上为700万元，涨幅约为40%。

也有佛系的海淀家长，他们希望孩子能接受更好的教育，但也不愿过度降低自己的生活质量。毛宇选择了辅助设施比较完善的永泰东里，这个地区的对口小学排行榜中等，但是中学的北京十一学校龙跃实验中学、北京市第二十中学在海淀区处于中上游水平，孩子入学时有可能进入这两所中学。去年5月，毛宇以平均价格7万元/平方米购买了永泰东里的，她以前做过作业，这个小区的房价从2016年开始基本稳定在这个价格上。

与海淀人气地区相比，西城价增长缓慢稳定。金融街、德胜和月坛学区是公认的西城区教育资源的三个学区。记者访问了金融街区，该区内的宏庙小学被称为宇宙中心小学。据中介介绍，这所小学90%以上的学生可以进入西城四金刚之一的北京师范大学附属实验中学。对于家长们来说，进入西城四金刚意味着孩子的一只脚已经进入重点大学的门槛。

业主诚意出售的住宅来源，很快就可以成交，中介人说:很多挂网的住宅来源不一定能成交有的业主只是想看市场情况，不着急。例如，某居室老板对平均价格的期待达到23万元/平方米，关于房子是否出售，他的想法经常根据市场的判断而变化。

最终，中介向记者推荐了3套房，平均价格在21万元/平方米左右。看房当天的记者得知，其中66.6平方米的房子前一天成交，成交价格为1330万元。

当被问及该地区的住宅来源是否特别受欢迎时，中介人的回答非常谨慎，强调销售价格由业主自己决定，中介人根据市场情况向业主提出建议。最终成交价格是买卖双方协商的价格，中介只提供交易平台。

与海淀区相比，西城区价稳步上涨。以金融街人气住宅区排行榜的丰汇园为例，根据安居客户平台的数据，去年8月以来，该住宅区的住宅平均价格在18-19万元/平方米的区间变动。

政策重新定义了什么是好学区。

西城731政策可以降低购买学区住宅进入好学校的概率，进一步降低对学区住宅价格的一致性期待，但市场供求结构没有改变。经过一段时间的预期消化，房价基于新的评价，根据供求关系进行新的调整。

据金融街区中介介绍，西城731政策出台后，7月前的购买力大量消耗。尽管8-9月市场低迷。西单和宏庙两所小学区内两个月只成交了两套房。但是，业主没有降低预期，拒绝降价销售，成交平均价格只有一点下降。进入10月，学区住宅市场再次变暖，恢复到正常交易水平。

新政策没有消灭学区的房间，但重新定义了什么是好学区。另外，在多校区划政策下，下限高、差学校少的学区在市场上很受欢迎。新街口外街道28号院位于无差别小学的德胜学区，该区平均价格从去年10月的15万元/平方米上升到17万元/平方米，上升幅度约为13%。

新街口外街28号医院最近一年的平均价格趋势。

小学和中学教育资源均衡的学区成为新宠儿后，业主的期待也发生了变化。

万晓的孩子在2025年幼升小，准备买房时，她的选择是德胜学区。今年一月份，她看中了一套880万元的房子，业主第二天要求涨价10万元，她强行同意后，业主在来签合同的途中又要求涨价30万元，最后合同没有签。春节前万晓听说这套房原来的两个空房子可以转移，价格已经上涨到970万元，去年5月这个房间在中介平台上线时的招牌价格只有810万元。

类似的坐地起价事件，万晓一共经历了三次，有一次她付了存款，老板觉得卖得便宜，又把存款还给了她。没办法，万晓放弃了德胜地区，最终在中学资源比德胜差一点的月坛地区买了房子。

在许多学校登陆之前，父母争夺最后的窗口期，提高涨价潮，父母自愿放弃，回避未来的贬值风险。

张文在海淀1911政策发布后，预测西城未来也将推行多校区划的入学政策。购买西城高的，多校区划后房屋价值下降。作为金融员工，张文考虑到间的投资价值，至少希望孩子上完学，转卖房子不吃亏，支持交换非学区面积更大的房子。

为了避免房价大幅度调整的风险，他选择了东西海中实行多校区划政策的东城区。张文回忆说，2019年的东城学区住宅市场还是买方市场，谈判空间很大，他最后以平均价格12万元/平方米购买了东城区一流小学府学胡同小学对应地区的学区住宅。

03。

二胎增加需求，政策带来不确定。

从去年下半年开始的涨价，是多种因素综合作用的结果。

另一方面，2019年底爆发的新冠肺炎流行打乱了许多家长送孩子去国外读书的计划，这部分家长回到国内教育体系，增加了间的需求。

另一方面，部分经营贷款流入楼市，增加了购房杠杆，在一定程度上推动了房价的上涨。另外，西城731政策发布，促进部分西城购房者迁往海淀，也是促进海淀人气价上涨的因素。

房价是供求关系错误的反映，家长们对有限优质教育资源的竞争推动了价的上涨。扩大优质教育资源蛋糕是长期的计划。

2013年12月，中国实施了独生子女政策，2014年北京新生儿数量达到近年来的高峰。2014年9月1日至2015年8月31日之间出生的孩子，正好今年到了上小学的年龄，这也加剧了学区住宅市场的供求。