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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：在南昌准备买房，南昌哪个区域买房比较好。

回答：抱歉，南昌楼市细节不熟悉。 这种处于发展初期的二线城市、省会城市，买房有几个共同原则，供你参考： 1.尽量选刚需的次新2-3房 2.必选地铁房 3.核心区价格过高，选择商业区外延地铁沿线 4.外延沿线过高，找价格未涨的城郊结合部 5.回避单价超过CBD的新区，找准城市发展大方向

提问：房姐，您好！在北京有自住房，想再纯投资一套房，有首套资格，想首付二百出头，中介给推荏一套昌平华润理想国尾盘房，顶层，139平方，530万元(合3万8一平)这个小区您怎么看，这个价值和位置值得考虑吗？您有啥好的建议和推荐下其它楼盘吗，(总价不超55O)谢谢！

回答：您好，华润理想国未来想象空间不大。旁边名佳花园名流花园好多年了，改造很难，交通更是噩梦，也没有新地铁，北七家又背靠天通苑，海量供应二手房，不好涨啊。 未来科学城的地段、规划、目前的市政建设不错，疑点就是雄安会不会导致未来规划缩水。小区本身是开放式，价格略贵。 纯投资总价550，更倾向入手朝阳板块 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 昌平的新盘更推荐公园悦府或者华润的万象悦府。

提问：接上一条限竞房问题。其实我是因为这个问题加入星球的。 我的朋友有意要买，我需要专业上给他点建议。1、限竞房维权都表现在哪些方面的维权？ 是房屋质量，还是平米数不够，还是表现在哪些具体方面呢？

回答：1.能量守恒，既然要限制价格，自然货不对板 2.绿化，物业，外立面，大堂，楼道，楼道结构，房屋解构，建筑质量，管道，窗户，墙板...任何方面皆有可能 3.房本面积由测绘决定，一般面积不会错误

提问：住亚运村新荣家园，喜欢周边的环境和设施，奥森就在家门口，因为房子是塔楼，想置换南北通透的三居，华馨公寓，安立花园，润枫德尚，华悦国际，这几个小区如何选？现在置换，该如何操作，是先买再卖还是换个顺序，请房姐给些建议，谢谢

回答：你好，置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。 楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。 这几个楼盘对比，优先华悦国际。

提问：新人首问，请求房姐指点（上次未答，重新提问）。我和爱人、孩子是北京海淀集体户口、无房，海淀工作、租房住，外地有贷款记录。现有子弹120，家庭年收入约30，考虑投资保值出租，位置不限，目前在研究总价200多的二手房，由于首付资金有限、贷款属二套，拟采用全款抵押贷。 目前只看了丰台、大兴、朝阳几处房，问题如下： 1.设计师广场（37平中层带阳台5.6万，48平中层4.4万）、中海御鑫阁（41平西向中层开间5.7万）、炫特嘉园（41平北向中层开间6.2万）、石佛营西里（47平南北一居顶层6楼5.5万），价位是否合适、怎么排序。 2.还有其他更合适的小区推荐吗？ 3.还有个情况很纠结，近几年单位要分房，需要资金400（首付+贷款），时间可能在两年内，也可能超过两年，我担心如果两年内分房，现在买的房就不好出手换钱了，怎么办，求指点。

回答：你好，看丹桥这个片区是比较回避的。 虽然未来有地铁，但是没有空间。 往西是一片工厂和机关单位，没有商业人气，本地和东面大多是一些老公房小区，丰台科技园空关太久，北京人口又内卷化，这个边缘地段难成气候。 设计师广场是一个不伦不类的盘，产品非常小众，的优点是：依靠小户型总价低吸引上车人群，增加流动性。 但本身的位置，上车盘定向销售的定位造成的上车溢价，都是不利的因素。 剩下几个楼盘，比较推荐炫特嘉园。好租好售，不要担心流动性。 建议先在北京上车，防止踏空。

提问：家庭情况：年收入50万，京户，自住一套大望路经适房180平，济南一套170平无贷款（父母在济南不想出），再买一套算首套首贷，主要用来投资，自住可能性不大。一直看您的推荐，目前想在双井、朝青和望京选一套1居或者2居的房子，预算总价600万内。其实朋友答应给全款的，总是不太好意思占用人家资金即使给利息。所以自己首付可以拿出300，不想压力太大。 问题：1:一居是选cbd、风都柏林还是澳洲康都或者北纬40，cbd离我家很近，确实是比较安静又干净的小区。还是选开间更好？ 2:如果两居那就是在国美、青年汇嘉园、和望京西园、南湖东园里选择。 3:是不是也可以选择苹果派、炫特区的两居？ 请问房姐，您的建议是？这几个区域和小区如何排序？感谢

回答：1. 澳洲康都=CBD风都柏林=北纬40 2. 青年汇嘉园国美望京西园、南湖东园 3. 苹果派和炫特当然也可以选择。 建议选择双井和朝青板块，600内的总价 这两个板块涨幅更好

提问：深感幸运，新人首问，盼房姐指点迷津，本人：一、在丰台丽泽金融区工作，老公在三元桥附近，家庭年收入税前45万，双方工作稳定。俩孩，老大9月二年级，老二明年上幼儿园。考虑通勤、学区因素，准备换房，与老人同住，共6口人。二、家庭成员保险均配备，所以保障较可。三、现有资金100万，有两套房：均在房山，拟出售一套房产，扣掉余下贷款，能有228万。故共有买房资金328万，准备入二套用商贷。另外一套首开熙悦山澜庭（房山长阳），还有余下公积金贷款67万，周边配套可，市价450万，目前自住，户型很好，居住舒服，月供3900，目前准备租出去月入5000元，以后给老人住。有过借呗，2019年11月前使用过，不过很快还款，信用良好。 恳请指导如下方案可否： 1、老大转学海淀：二里沟中心小学，入A.建设部大院（90年，38或46平，520万以内，出房少）、B.景王坟（90年，44平，西北，455万）,C.景王坟（90年，38平，东北，480万），A\B\C均租出去，月入5K-6K，再租大户型。D.中纺宿舍(80年，49平，500万，二室一厅可凑合先入住)，小区内的住建部幼儿园以后给老二上。2021年底16号线开通通勤较方便。中学有一个坑校。 2、老大转学西城：第二实验小学玉桃园分校，初中有一个坑校。E.如意里（92年，40平，520万）。E同A\B\C.租出去再租大房子.通勤稍差，中学好点，也有一个坑校。 3、或者推荐合适的房子，据我所知如广外（小学中学坑较多）、羊坊店片区（中学坑多）不大好。 4、二套商贷合适吗？老人有独生子女享入京购房资格。万分感谢

回答：海淀无坑的就是上地，其它都有坑。东西城德胜和月坛是比较均衡的板块，但没什么符合这个价格的标的，你也可以淘下看看。 第二实验小学玉桃园这个学校一般，建议选择海淀二里沟中心小学。标的选择 推荐看建设部大院 一律总价原则买。二套贷款能满足就可以，如果资金有缺口可以垫资全款抵押入

提问：房姐，您好，在重庆的山顶道壹号这个楼盘，所属渝北区。现均价在贝壳上17700\/平。现有一套顶楼朝西的房子，面积75，总价126w，价格是否合适，如不合适，什么样的价格现阶段更为公允。还有您对这个楼盘，评价如何？感谢

回答：不太合适 建议回避 嘉州路附近已经开始进入第二三梯队，1.7万多的价格，小区没有特别优势，横向对比的性价比不高。 山顶道大多是大户型，总价基本上二三百万，进一步压低了流动性。 相比较价格，北滨路沿线从大石坝到黄花园，包括北滨二路紫御等性价比流动性都更好一些。

提问：求助房姐！ 最近一直在踩盘，原本是想买改善平层，因为喜欢高客厅的户型，看房过程中偶然间发现了几个不错的复式。 A，大西洋新城A区B区，带电梯的复式，顶层非顶层都有，面积大，简装。自己DIY能力强，房子的可改造余地大，适合居住。但房龄99年前后，小区环境较普通。担心小区变成老破大将来不好出手，担心即使经过自己改造确实了，也赶不上小区整体贬值。 B，天鹅湾小复式，电梯小区较新，顶层非顶层都有。但小区内户型种类极其多，小户型，大小平层，大小复式……而且小区密度很高。 问题： 1，A大西洋ABC区能买吗？多少钱合适？老破大会不会砸手里？是不是买房买老破小和大次新才是的选择？ 2，B天鹅湾这种户型极多的小区，是优点还是缺点？同小区是不是复式不如平层好卖？

回答：大西洋推荐看D区，长周期看老破大的涨幅并不低，由于部分折价 淘笋的概率更大。老破小的接盘人群有限，所以只有核心板块的有价值，偏远地区不考虑。 户型多样的的话，居住人群会有点杂 自住角度是不利，但不影响增值预期，同小区 平层复式

提问：您好，房姐：请指点新人首问，SFSD资格，区位WUHAN。目前无存款，年入10W，有估价350W中北路房产可质押。工作地点江岸区百步亭花园路，想在周边选筹两居或三居地铁房，自住以近通勤且考虑后期流动性，尽可能多贷款，请您根据本人情况给予分析方案，不吝赐教，谢谢。

回答：根据你的月供能力，建议抵押出100+的资金，月供控制在5左中右，抵押出的资金预留出20左右 用来兜底风险， 江岸区 二手房可以淘一淘 越秀星汇君泊、东立国际、国际百纳 这几个自住投资都不错

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