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提问：房姐你好，夫妻名下海淀区双榆树附近一套小房自住，价值约600，无贷款；父母名下海淀双榆树同小区一套自助，价值约900，无贷款；此外，夫妻名下还有海淀美林花园一套，价值约1100，贷款200，目前对外出租。家庭税后月入5w，手头现金100w。父母还有二套房的资格，想利用抵押等方式再投资一套，请教房姐该如何操作。谢谢

回答：建议抵押掉你们名下两套，差不多能有900左右资金+手中100，父母的保留降低他们的负债率，为后期再抵押留下空间 父母的二套名额趁早使用 你们房产配置过于集中海淀，有一定风险，再投资向东边看 如果想做防守型资产淘下双井大面积，做进攻型资产 淘望京片区次新盘

提问：请教房姐，前几天北京中介这边狂推一套潘家园的房子，翌景家园860万\/215平米\/5居室，离地铁站很近，而且朝向楼层都不错。本以为是个笋盘，结果发现这个小区居然就是这个价！之前半个月成交的比这个房子面积小的，单价比这个还便宜——还不到4万元。想请教这个地区是北京价格洼地吗？还是有什么硬伤？谢谢。

回答：你好，关于翌景家园可以参考下之前的回答案例 由于小区的居住环境和正规住宅仍然有所差异，层高限制，加上办公的遗留问题，整个小区的气质仍然没有洗干净；虽然翌景家园当初以高价开盘，十多年的时间内，不得不经历了脱坑——缓涨——拖后腿的结局。 由于东三环劲松以南地区以老公房和上车人群为主，这类老破大的类型并不是很吃香，除非小区品质维护较好，加上价格较低，并且有明显的流动性（例如美景东方等盘），否则不建议新手入场。 底仓太薄，对抗风险的能力太弱。 而这类在板块内趋弱的物业，每增加一个额外的缺点，价值折损和风险都可能成倍放大，除非价格有套利空间，建议谨慎。 #老破大 #潘家园

提问：房姐您好，最近中介推荐了一套朝青板块的小区—润枫水尚，南北向三居，面积166，目前报价1030，单价6.2万，房子在顶层。满五的，请问值得入手吗？

回答：润枫水尚以前是典型的溢价盘，不过近半年价格略有回吐趋势，单价6万+可以拿下。不过顶层比其它楼层折价5-10%左右，如果价格能再砍一刀，降30万，单价6万左右入手是了。 具体谈多少，看业主卖房的紧急程度，你跟中介配合下，砍砍价。

提问：房姐您好，丰台科技园中海御鑫阁小户型开间，40平，接近6万\/平，长期投资，您看怎么样？

回答：丰台科技园空关太久，北京人口又内卷化，这个边缘地段难成气候。 开间的优点是：依靠小户型总价低吸引上车人群，增加流动性。 但本身的位置，上车盘定向销售的定位造成的上车溢价，都是不利的因素。

提问：房姐您好，我在武汉有2套按揭房，其中一套想今年9月之前卖掉。有150W的首付款，咨询过中介能帮我或者我媳妇办理北京工作居住证而且还能做城首套。我看了两个地方的房子一个是新房在南邵招商都荟湾 还有一个是昌平县城龙山华府二手2居房。想问您一下1.南邵招商都荟湾跟县城龙山华府的二手房，哪一个持有更有前景和空间？ 2.我在北京只有2年的社保，本人没有上过大学什么学位也没有， 中介跟我说买房按揭可以做成首套，工作居住证也可以操作需要1个月的时间，您觉得如果我要办理北京工作居住证需要注意什么？中介给我做成首套我也需要注意什么？

回答：位置上南邵更好点 有工作居住证就不需要社保，建议工作居住证下来以后在看房 做成首套要么jlh保证个人名下无房无贷，或者+首付贷，变向降低首付 风险防控上可以在 合同上加上若银行批贷不通过，三方免责

提问：大屯路有一套14年入手的老房子，高位下跌又涨上去又跌下去，下面是出手好呢，还是继续留下。

回答：14年可能会遇上大涨后的高位。 买入时机，买入价格是每一套房子未来操作的基础。 需要具体小区，面积，买入价，负债情况。 看情况是现在抵押了继续买，是否等下一轮大涨后再出售。

提问：房姐，你是不是觉得疫情以后，也会想非典那年，房价大幅度增长呢？

回答：房价涨的原因是因为本身要涨，不是因为非典上涨。 非典后，房价没有跌，说明非打击性的传染病，对房价没有根本影响。 要说非典对房价完全没有影响也不正确，非典让更多的人明白： 个体生命的脆弱 普通个体在庞大组织中的渺小 租售不能同权 非典之后的经济刺激政策，从侧面上释放了通货膨胀，一定程度上导致了物价进一步上涨。

提问：请问逸翠园二期大平层如何？单价多少合适？

回答：逸翠园的环境居住很好，有不少消费的自住，早年环境太偏，近来慢慢好点。 纯投资的话，挂牌价贵了，如果同时兼顾自住需求可以考虑。

提问：房姐，看到有数据说深圳房价排名，北京五年之内还会涨吗？两个城市中哪个发展潜力大

回答：北京上海广州现在都是好的入手时间点。我反对只站在深圳这个城市看深圳，要站在的角度。 深圳的优势，上海有，北京有，广州也有。但为什么只有深圳走出独立行情？这就是短期看政策，我们保持要警惕。至于后市，相对谨慎吧，深圳核心区这一波炒作挺严重的，如果你想买，一定要找到价格合理的个盘。或者等深圳不这么热的时候，价格吐回去一点再入手。而且，买过房之后，未来2~3年都要有合理而充裕的现金流。如果是孤注一掷顶格上，追高现在不建议。 只要北京还是中国的首都，它始终都是中国最强大的城市。 楼市上涨，核心原理是纸币的印刷； 只要纸币存在，我们永远生活在一个通胀的社会； 房子的标价，注定会从3万变成30万，甚至更高。 至于每个城市具体的涨多涨少，一方面取决于城市本身供求关系的紧张程度，另一方面则是新增纸币的优先级。 在纸币这一点上，作为的ZZ中心，北京有着特别的优势： 1.所有新增纸币，是一级级往下放的，轮是北京，接着才是上海，深圳。城市等级不同，决定了拿到钱的先后顺序。 2.作为ZZ中心，所有的城市和权贵，都会向北京集中。 无论 old money 或者 new money； 3.在北京巨大的城市地位优势的另一面，是北京楼市紧张的供应。 北京一直在严控人口，但产业和城市地位对于外来人口的吸引力仍在，毕竟整个北方，几乎没有第二个更好的城市，北京对整个北方城市是没有对手盘的。 从官方数据来看，这两三年来的人口总量并没有明显的减少，只是增加缓慢，但相比于同为一线城市的上海，北京在人口的结构上明显表现出更加年轻的状态。 放到，北京的房价未必是涨的最快的，但是北京的住宅，存在严重的供不应求。 相比上海和深圳，北京的住宅商品化起步最晚，发展最难，因此在所有城市之中，也是病情最为严重的。 明星大腕，大佬们，都要在北京牵线搭桥。 这也就导致了，所有的顶层人物，大部分都有在北京置业的需求。 从各个地方zf热衷于在北京开设驻京办抢地盘，就可见一斑。 每一次大涨，之后都会面临2年左右的恐慌期： 成交量下跌，再长期保持平静直到慢慢抬升。 这种偶尔产生的短暂性下跌，本质上更接近于大涨后回吐； 就像一场大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，输掉几次小型战斗，对于最终的结局并不能做出什么改变。 综上，任何时候都不要看空北京楼市。

提问：房姐好，有几个问题想问下 1.您对怎么看？有对未来孩子上学需求，东西城非老破小是否可以购入？ 2.手上现金800+，还有首房首贷资质，单看投资哪个小区可以购入？买多大平米合适？ 谢谢！

回答：除非你对东西城有特殊情节，否则不建议 作为核心区定位为中央政务功能，其它产业基本都会外迁，无产业支撑价格基本靠学区，这个价格只做为居住肯定是不值的 建议学区老破小+一套自住保值是更稳定的配置

提问：房姐好，现在我们在回龙观有一个66平的小两居，孩子在附近上小学。想换一个三居，刚需自住的同时希望能够保值。请问房姐有什么推荐和需要注意的吗？

回答：这个需要看你的资金情况, 目前回龙观已经整体偏高了，淘笋盘很难，跟随大盘还是没问题 国风美唐、和谐家园、融泽嘉园 做为改善型可以关注

提问：房姐您好，请问九龙花园怎么样？是否有溢价？预算800万以内，有二胎，因此想买个在东边宜居，性价比高的小三居，请帮忙推荐一下，谢谢。

回答：九龙花园刚好是2000年产品，产品型号青黄不接，公房一二类经适房较多，早期出租混乱，形成市场歧视，目前价格处于洼地，也在逐渐洗白中。 九龙花园是双井典型的老破大标的。当然九龙花园的物业类型比较复杂，不同楼不同房源之间本身存在价格的差异。 这个小区的选筹主要在150平以上大面积，今天依旧可以找到5万左右不到的标的，而小户型则价格在6万以上了，性价比就一般了。 若是能淘到单价4.5左右的标地，可以入手。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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