我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：名下没有房子，有650万现金，还有一套商铺十年前100万买的目前价值50万左右可出售。有两个孩子有上学需求，上学时间是2021年。如何买房兼顾上学的学校质量和生活的品质。谢谢
回答：一般建议自住和学区分离 200-300买入一套小平米，做为学票 剩余首付一套品质房，这样自住学区和投资都能兼顾
提问：房姐，这种卧室窗户是折角的户型应该折价多少来算，这种设计很多，但我怎么看怎么别扭，
回答：这里有两个折价因素，一个是采光面略小，一个是斜角。 斜角本身没有什么折价，这是为了扩展采光面的拼凑结果， 折半个窗户的价格。
提问：请教房姐，北京的住宅，有中央空调（包括制冷制热）、有集中供暖（30元\/平米）、有24热水（30元\/吨）分别是加分项还是减分项？能差多少？谢谢。
回答：住宅统一中央空调配热水，是以前公寓类住宅产品（比如蓝堡华贸新城国际）常见配置。 如果小区当前仍然是正常住宅氛围，那么这些配置属于常规，不影响； 如果小区已经沦落为老破大，因为住户和租客群体的下滑，这些配置反而一定程度上减分。
提问：房姐，之前提问中的回复你估计没看着，我再提问一下。我准备7月买上地或者中关村学区，假如学区未来会降，我买三居是不是很有问题？因为我准备要二胎，所以得准备三局。我之前想着买一个小户型的学区，然后周围买一个学区属性不是很强的三居室。比如买上地东里的一居室，然后买当代城市家园的三居室，但是这个方案杠杆无法做上去，当初离婚主要原因也是为了做杠杆。房姐有什么好方案或者好的技巧吗？我是北京工作居住证，房姐对海淀的学区有推荐吗？
回答：小面积学票+自住是一套比较理想的资产配置， 纯投资一套三居带学区，未来风险略大， 杠杆是要用到对的标的，优质标的>杠杆，一味追求杠杆会有风险 一套优质三居gpgd 杠杆不会低。如果你流水充足，二套再全款抵押，依然可做到3成首付 海淀学区微观不熟
提问：房姐好，父母有二套资格，想用他们名额，买tty，看上东二顶复无电梯198平510w。现金只有130，怎么操作能买下呢？
回答：二套资格 全款抵押拿下 找个垫资公司配合过桥 全款买入之后快速做抵押 可以抵押7成，不够的部分，你并发1-3笔信用贷填上
提问：您好！我在北京、深圳各还有一个名额，现金有1500w左右，从投资角度（按5年一个小周期），我是深圳、北京两地各买一套？如只买一套是在深圳还是在北京更合适？北京\/深圳会推荐哪几个区域或者项目？谢谢您！
回答：1500只买一套浪费了，建议深圳 北京各一套 1.北京选筹： 700-1000万，望京酒仙桥枣营大望路双井九龙山，石佛营大望路四惠，看房讲究体力和技术，下手比的是经验和速度，次新品质大三居，核心地段老大楼是主要的标的，通常这一类都需要全款再抵押。 1000万＋，是700-1000的升级版6*166的次新大三居大四居，5*200的大面积，这个区间的房源数量减少，但是反应周期比前面更长，好房源有时候能消化几天。 2.深圳选筹： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000+的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。
提问：看到房姐评价不建议买易构空间，原因是不是居住型空间。易构空间我看过，应该是5栋塔楼合围而成的，请问可以解释下什么是居住型社区吗？觉得易构空间和旁边的后现代城比较像。
回答：从结果上看，你能看到大量一家三口，或者老人带孩子，或者楼下遛弯的人群的小区，往往是居住环境或者氛围比较好的小区。 适合居住的几个要素: 1.有人气 不能是办工的气氛，而是放松的，回家的气氛，普通小区有烟火气，高档小区有服务员。 2.有居住人群 大部分住户是业主而不是租户，说明这里值得住，满足正儿八经生活的条件。 3.有环境 封闭社区当然，不过总价低的小区，往往也是开放式的，那就看安全性，有没有乱七八糟的商贩，楼道会不会让人觉得“危险”，社区的绿化怎么样，有没有生气？ 4.户型，梯户比，采光 户型不合理，梯户比太高，往往会驱散居家人群，而底层的租房人群相对可以忍受这些缺点。 异构空间是住家和出租参半，主要是居住体验和小区品相很一般； 后现代城分区，有几个居住还行，不过社区相对开放，和办工混合有一定影响。
提问：房姐大神，房子有公积金dk一抵，现在北京做二抵押的话，银行会要求把房本收走是吧？那为以后办理XYK，或者子女上学等需要出示房本，能二抵押前提前挂失补办一本吗？这样两个房本都是真的吗？能达到留一本在手里的效果吗？
回答：抵押现在一般是出他项权证，押房本意义不大，或者可以取出。 办理信用卡不用出示房本原件，上学要看学校的入学规定以及对房产材料的要求，也不一定需要房本。 两个肉眼都是真的，但是在房管局系统里只有一个。
提问：房姐，我家目前的情况是北京工作居住证，二套，手上有资金400万左右，兼顾自住和投资。目前都在北三环附近工作，不考虑，考虑的区域是北苑，望京二手房和朱辛庄地铁站的新房万橡悦府。北苑看了天居园，望春园和天怡家园，都在地铁周边，望京还未开始踩盘，想问问，1.北苑是否值得现在入？这几个小区溢价如何？是否还有投资的机会？2.万橡悦府如果作为自住是否还可以兼顾投资价值？3.是望京区域现在还可以购入的房子主要有什么特点？4.是否还可以等到年底？5.中介说我是二套，就是贷款147万，这样看，我也就只能考虑550-600之间的房了，有别的操作可能吗？
回答：北苑溢价区域，好楼盘少 万橡悦府投资价值不高 望京南：以淘老破大最适合，商业配套交通都不错，不是但足够成数； 阜通：商业更丰富，物业较少，望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的内部区域，老破大较多，属于稳妥的选择； 望京西：断头路，主干道堵塞，回迁老小区居多，属于较差区域； 有合适就上车 全款抵押可以上900到1000的标的，可以看之前精华帖
提问：房姐好，大兴蓝桥驿苑全南一居室电梯高层，单价大概多少值得入手呢？想买门头沟阜石路出口附近的一居，但好像您很不推荐，门头沟距离我工作地点还算近……
回答：做为投资需要有长期价值，门头沟长期看没有价值支撑 投住分离也是一个很好选择，附近租房，其他区域投资
提问：房姐你好，新人首问，工作地昌平生命科学园，马上有孩子，目前居住公租房，手头150，考虑朱辛庄万橡悦府73平x5.4，我看你不太推荐限竞房，请问有没有别的推荐
回答：朱辛庄本身对接西二旗后厂村等码农板块。 纯刚需居住片区。 5万以上的二手定位属于资源错位。 建议沿着回龙观地铁线淘单价4W左右的二手房。海淀区域因为学区整体溢价，自住在附近可入，但是投资建议回避。表面便宜并不算真便宜，一类经适房税费很高。
提问：向北京房姐提问 美丽房姐请评价下千鹤家园和华亭家园这两个小区，想入手三居或四居大面积，均价多少以内可以出手？有些人说这种紧邻四环边的盘不好，不好，大面积未来不好出手，号称是死盘，房姐怎么看？
回答：这两个盘都是大面积，6以内才考虑，大面积流动性会差一些，如果愿意长持流动性不是什么问题 其他的点不重要可以忽略
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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北京房姐2020-03-09 12:05:33
