我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好！我山东省三线城市，名下五套房，估值一千贰佰万元。其中本市三套，青岛黄岛区一套，济南一公寓。有一独女，21岁。明年本科毕业生计划在北京顺义工作。工作单位在15地铁站石门站附近。本人也是学习欧神理论，重庆地产小密圈学员。有一想法，请指正。想卖掉本市二套及黄岛区房子。得现金900万元。方案一，拿300万元现金首房首贷贷款500万元买望京地铁附近房子，三室两厅120左右，房姐说过，这区有空间。且女儿也可以住，离单位不远。余下600万元现金买入重庆四套等，八年后我们夫妇卖重庆再买一套北京。方案二，600万元买入海淀区，一劳永逸。余下300万元买重庆。还请多邦忙分析！

回答：子弹900，更好的方案是300北京，300深圳，剩余300买入重庆和沈阳。 北京解决自住问题，深圳博高和人口红利。重庆是鬼牌，可以长持。 沈阳小仓位稳步上涨。房产投资不要择时，的买入时机就是现在。大仓位放在一线，小仓位分布在二线，保驾护航。年底是比较好的淘笋时机，现阶段选筹多考虑租售比。

提问：房姐好，本人想购买1100左右房子，sfsd,公积金没用过。目前有800，年收入50，想商贷加公积金，混合贷，月可以支出 2-3还款。如果贷款多，首付550左右，手头有剩余的钱，可还款可再投资其他。贷款少的话需要800的首付，以后压力小。不知如何选择？我没有经验，请指导策略？看过精华文章，有点矛盾，之前觉得有多少钱办多大事，看过分享。觉得是不是也按的方法来一次。

回答：你好，子弹300-400就可以拿下1100左右的标的。剩余子弹足够你投资城市以及未来5年的月供。 北京1套优质底标大仓位长持，2-3套二线城市小仓位博暴击和稳步上涨是的资产配置。

提问：请问丰台科技园和丽泽商务区在北京的地位是怎么看待的，感觉一直发展不起来

回答：丽泽是缺少商圈地段的南城翻身的希望，但是结果是高举慢打。 全新规划办公商圈，新地铁，新机场，丽泽是南部的核心，但建设时间太长，广告太多，「储值客户」率很低。 但核心仍然在于，产业的链接地区，居住人群有限，丽泽天然不是很好的新基地，分矿点。 关于丽泽，之前也有回答 丰台科技园，相对朴实一些，现在人口也有所增加。 缺点在于，位于边缘终点地段，产业人口仍然来自其他地区通勤，本身也没有过路人群，价格不算便宜。 最终落实到买房上，这两个地区都存在一定不确定性，加上价格吸引力不强，可以先回避，选择潜力和确定性更强的板块。

提问：请教 1，九龙花园这么好的地段却如此便宜，真的只有小区品质的问题吗？中介说九龙花园的群租已经得到整改，但未来空间还是不大，以后涨了，富力城这样的优质小区涨幅会更大，是这样的吗？ 2，还有就是到底该怎么理解大面积房子的潜力？九龙花园里有四万单价的200+，论地段应该比天通苑的200+要强不少吧？我理解大面积的流通性低所以价值滞后，可大面积的就是买的人少，而且单价永远比小面积低啊，难道下波上涨后会让大面积的单价追上小面积吗？请解惑。 3，朝阳区学区暴击，有预测大概哪里会有吗？

回答：1.九龙花园正在补涨阶段。 2.抵挡涨幅的首要原因是对外出租较多，户型偏大导致群租管理成本比一般小区更高。 其次以前管理松散，办公清退需要时间清洗。 3.富力城如今已经不属于优质小区了，小区的价格在市场同类中性价比属于中下。 富力城的基本盘是庞大的自身业主，同小区置换。 随着富力城自身的业主洗牌，富力城的基本盘松动，价格会逐渐回归，拖累涨幅。 4.价值并不单纯看价格和小区。 天通苑同类物业还有2万和3万差别，九龙也有4.5万和6万的差别。 等你摸透细节，也就明白我说的是什么了。 5.人多，房少，房好，没有太多学区溢价的房产，容易产生学区加持暴击。

提问：房姐，朝阳公园周边是否值得入手？

回答：朝阳公园周边，这个概念很大。 朝阳公园板块，分朝阳公园南门，西门，北门，以及东四环泛海等地段，这些地段存在很大的差异。 朝阳公园南门，标杆是棕榈泉，此外有丽水嘉园这类存在优质房源可能性的标的，以及万科东第，公园大道等溢价盘，此外还有甜水园，秀水园，水锥子等老公房，甜水园可以淘一淘。 朝阳公园西门，主要是枣营板块，以老公房和外销公寓居多，外销公寓中以清境明湖等相对优质，但2017年后，价格也逐渐补涨，目前6万多大面积老破大没有特别优势，枣营老公房较贵。 北门，从亮马桥路到东风北桥，有福景苑这类公寓老破大，东风桥亮马水晶，瞰都等类次新，也有南十里居酒仙桥街坊等公房，相对较好的是东润枫景。 东门，泛海是地段CEO标杆，观湖国际价格相对溢价低一些，但也很难出笋盘，靠西侧四环的3栋楼有一定噪音。 综合来看，南门次新老破小，西门老破大可以多些关注。

提问：房姐您好。自住tty北二区150平，无贷款。评估500以上。手里有50万现金，想抵押贷买西城，看了几个广外2000年以后的，单间已经400左右了。网上传言要东西城合并中央区，这样是否买了单间，也没接盘了？有什么合适的建议吗？

回答：东西城的房产，学票属性已经大于房产属性 可以认为就是买入学票，可以看之前的回答，合并我认为不是好事。 如果投资不建议买，刚需选择自己能承受的风险范围

提问：房姐您好，看您之前有提到申请三张高额信用卡，然后互相还款，请教您一下，为何要这样操作，想达到啥样的效果？具体对购房有啥好处呢？还请帮忙详细介绍下步骤，谢谢。

回答：空档接龙操作，用来临时周转资金，利率极低 3张是从操作性和输出额度来看最合适的组合，每张卡的还款日间隔12天左右，就可以循环起来

提问：你好叔叔，首房首贷，目前能够凑到首付130万，常出差，主要工作地点在北城和去机场多一些，近期想买一套房子自住，兼投资供将来置换。 想选择交通方便、户型差不多的两居，看了天通苑、回龙观以及南五环的二手房，好像都很难找到合适的盘，一般能看上的房子都要150万上下的首付。目前在大兴的金融街金悦府看了一套新房普宅，首付能到130万，2020年底交房，但是户型较差，而且觉得那里离市区稍远。想请问一下，金融街金悦府的374万普宅是否合适？或者有哪里的二手房推荐？

回答：考虑以后置换和投资，主看东三东四的老公房。大兴不推荐 如果差20左右，信用卡是好的方法。凑到150不难。

提问：房姐您好。我在东城区和平里有2室老破小出租，家人户口落在那里，还在上小学。目前东西城合并已经正式出文件了，我在犹豫应该400万不到卖掉换一个柳芳附近的600左右好还是拿在手里等拆迁好？柳芳的话是考虑有自住的可能性，也可能出租出去。买柳芳600需要贷款200。谢谢。

回答：东西城合并的结果是摊薄了学区溢价，以及减少了行政竞争。 合并后短期内会有一定涨幅，取决于合并时还会“增加”什么政策，如果没有，长期的影响不大。 反倒是，如果“中央区”不是合并东西城，而是另一个维度的行政规划，就有可能包括进东三环这样的区域，那么，被包括进“央区”的地区，特别是东三环沿线的洼地，很可能快速补涨甚至溢价。 至于等拆迁，如果没有准确内部消息，可能要等到猴年马月。 自住可以选择柳芳，但是宏观来看，柳芳地段不差，但是仔细看，柳芳地域闭塞出入和发展都受到限制，长期属于略跑输大盘的类型。

提问：如果一定要在中央别墅区或者顺义后沙峪买一套房子，1300万以内，家庭自住，哪个小区合适？誉天下联排\/美林叠拼\/丽高叠拼\/莫奈联排\/莱蒙湖联排，或者孙河地块新房，或者像龙湾\/万通新新家园的大平层。谢谢房姐

回答：孙河相对好一些，这几个小区都不建议。 龙湾太远。 天竺新新家园，澳景园，或孙河内部6\/7字头的可以考虑。

提问：美丽的房姐，请问您对郑州的房价走势怎么看？未来3-5年能给指点一个大致涨幅比例么？我们想用100做个投资，但拿不准是新房还是二手，如果ZZ对标SY，您觉得哪里更适合。我们心理方面更倾向ZZ，如果二手，能有推荐的洼地区域么？感谢

回答：对郑州微观不熟，建议避开热炒区域，比如东区。 围绕着东区核心区四周的次中心地带淘笋。 东部和东南板块有更好的价值支撑和溢价空间。 如果是本地土著可以入。

提问：房姐好！目前在海淀有一套200多平米的，价格1700左右，2004年的一手房，没有贷款和抵押，房子位置非常好！挂了一段时间了没出手，一方面价格不理想，另一方面主要是不舍得。但孩子长大了，需要买房子，目前手里子弹不多。我和老公都在西边工作，孩子在东边工作。目前家庭月收入5万左右，在南方海边有一套100万的房子。请教您应该如何利用我们手里的房子来满足需求呢？一是有个，二是给孩子调出一套房子。谢谢您！

回答：1. 一换二 建议 一套选丰台品质自住房兼顾保值，孩子选择朝阳板块主要看望京或者CBD、朝青 具体需要知道预算再看楼盘 2. 保留现有房产自住，然后抵押掉给孩子在朝阳购入一套，根据家庭流水抵押出500-600比较合适，过多还款压力会较大

提问：房姐你好，现居望京，总价700左右想入望京附近两居室。北纬四十度和燕莎后（东润风景四期）哪个小区更值得出手？

回答：燕莎>北纬四十 另外推荐 清境明湖一类的公寓，南边的丽景家园。 十里堡海华堂偶尔也有不错的，再有就是朝阳无限周边同类物业

提问：房姐好，本人女，45。今年7月能有北京房票，手上资金420，首房首贷，无工作，无稳定收入，外地有自住房，请问以纯投资的角度，我应该怎样买

回答：需要看你流水情况，如果流水不稳定贷款不好下 建议看常营片区次新盘，全款投资可以，后期需要资金可以再抵押出来

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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