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提问：房姐哥，我们是河北的，在北京办的工作居住证，只为买房，刚办好工作居住证，这个工作居住证需要一直维持着吗？考虑长期有效到期续签的话，每月5K，不考虑续签的话，没做2K+，需要一直维持着吗？

回答：关于工作居住证的续期和有效期问题： 1.买房过户前，需要工作居住证有效状态。 2.拥有工作居住证，家庭身份可以买两套。 3.工作居住证暂停社保6个月内，为有效。 4.工作居住证3年为一周期，如果3年后需要预约，则周期内每个月的社保基数和纳税都需要高于建议的值（社保基数和个税）。 5.如果只用3年，可以每月社保基数。 6.考虑下后续是否要用工作居住证上学摇号等。 7.工作居住证失效或过期后，需要重新办理。

提问：北京房姐：湖光一号单价10万值得买吗，自住！

回答：贵 如果想有点保值属性更推荐： 望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平

提问：请问房姐同一小区，同一幢楼里，东西向户型和南北户型折价一般多少可以入手呢

回答：这里和物业的类型，品质高低，城市等都有关系。 越是上车盘，大城市，对于朝向的折价越弱。 300万上车盘南北通透和东西通透可能只差5万； 2000万品质盘可能差100+万。 具体还和小区本身的位置，高度，采光有关系。 但是，这一题最主要的问题是： 同一栋楼怎么来的东西户型和南北户型？

提问：梧桐人家104平全南向，470w，算笋么？

回答：2000年住总的公房小区，5万左右是正常价格。 104全南的三居户型比正常的南北要差，采光面和结构略微尴尬，我们成交过95平南北仅450万的。 这套104平报价485，而且不是满五，对于500以内来说，不是满五必须会折价。

提问：您好！北京大宁山庄1100万的别墅自住；望京利泽西园600万102平米两套大开间12000月；石景山商住一套月7000元价值245万一套老人住；燕郊福成84平米；重庆价值600万工抵房4套2年半后能出手；以上无贷款。今年广州330万入夏湾拿笋盘3年后养老有贷款200万，深圳龙岗冲动购入110万公寓有贷款54万。五棵松有单位住房。手中现金300万，年不定期需100～500万周转资金。 打算卖掉北京别墅、石景山公寓，望京贷年周转资金，重庆等能出手时换广州。深圳和燕郊还有亲戚房票。是买套总价高东边的，还是天通苑和东边各买一套？是卖旧买新？还是抵押贷先买新再伺机出旧？有没有合适的标的？

回答：为什么在大宁山庄自住呢？到市区尤其谈事情会很不方便。 利泽西园可以可以保留，等到下一波大涨行情出掉。 石景山商住可以尽快找机会除掉，因为总价不高，如果老人住的还行可以留着。 燕郊的出售时机是2016年底，目前业不缺资金，可以等北京大涨起来后卖掉。 重庆具体是哪套，为什么价值600？ 从化1.3单价330万可不算是笋盘，任何公寓都不应该购买。 现在北京房产每月太大机会卖出，建议利泽抵押出来， 现金预计在300+300=600万 可以深圳南山首付200万买一套800左右的，北京首付400买一套900-1000左右的。都可以选到市中心不错的次新房，天通苑仅500-600左右。 你的资产较多，贷款笔数多，综合来看情况会略微复杂，所以是提前准备征信和流水，提前规划整体的选筹方案。

提问：手上只有70万，如何买北京的房子，刚需

回答：上车150左右，才有性价比 可以努力办卡，这是初期核心技能，做到50+额度，再做一点积累，更稳妥

提问：房姐您好，想问一下手里有二百万左右，可否找垫资公司借款三百万，全款二套，然后在抵押还垫资？这样操作风险大吗？

回答：问题不大，和你说下注意的点 正常过户到抵押批贷放款，大约3-5周，目前一个月内较多。 根据你的资质的具体抵押情况，需要先预审你的材料，并且结合你的选筹具体情况来分析，最终整个贷款的计划能不能覆盖住你的预留条件。 北京市场垫资费用在1%\/10天起。 首先做好所有的预审，把买房和贷款一起来进行计算规划，才能程度控制时间，减少风险。

提问：房姐好，请问 老破小值不值得买？优势在哪？其实更想问的，东西学区老破小，风险在哪？学区溢价？高单价？(利益相关，想东换朝)合并东西城后，将来东城会不会不让卖？ 老破小将来会腰斩？还是涨不过别人？亦或单价×面积=总价，均比不过别人。无人问津？ 从马丁那看，感觉SH老破小市场更好一点，为什么？ 谢房姐。

回答：老公房能不能买，关键看地段和价格的性价比。 老公房存在的基础，缺一不可： 1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价，高得房率、得功能率 从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。 广州由于上车容易挤压不强，且人口转移； 深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。 老公房的价值，和上车需求紧密相连。 「买到」，也是需要付钱的商品。 老公房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。 为什么是市中心？ 因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老公房有长久的居住价值，稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。 这也是为什么我在「北京的楼市陷阱」里讲，不要买远郊老破小。 脱离了人口稳定密集的地区，老公房的价值迅速打折。 回到我们的问题，东西城的老公房，本质上是高价学票+老公房，部分学票的价格甚至超过房子本身。 第二，东西城本身人口不够，加上接下来是坚壁清野的地区，风险很大。 第三，东西城老公房，大部分年代较老，品相不佳，好一点就会加上两点的价格，性价比再次降低。 如我们开头讲的，老公房能不能买，除了看地段，还要看价格的性价比。 东西城老公房，当前价格上性价比很低，地段价值在不断破损。 真正有价值的老公房，集中在东三环到东五环沿线，具体价值高低还要根据房子本身情况评估。 上海的老破小普遍比北京更紧凑，面积更小，更容易上车。 建议一次提问一个问题，提问的过程就是梳理自己逻辑的过程，揉成一团原因是思路没有捋清楚。

提问：房姐好！我有二张刷卡额度为5万的信用卡，用于还贷怎么操作?额度可以用多少？

回答：2张只能输出总额度50左右，5万 3张比较好，能输出总额度70%左右，可以看一下空挡接龙的玩法 还贷需要tx，找一下pos鸡

提问：房姐你好，公园悦府的底商为何不建议投资？靠近地铁、周边目前还没有商超

回答：再细说一下为什么不建议买商铺 能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。 影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁； 微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。 再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是的资产。

提问：房姐，这种卧室窗户是折角的户型应该折价多少来算，这种设计很多，但我怎么看怎么别扭，

回答：这里有两个折价因素，一个是采光面略小，一个是斜角。 斜角本身没有什么折价，这是为了扩展采光面的拼凑结果， 折半个窗户的价格。

提问：房姐您好，西坝河东里塔楼，八几年的。两居室，六十几平米，您感觉目前什么价位入手合适。还有这边以后发展您觉得怎么样。这两天就想定下来，之前看团结湖的老公房板楼，感觉不太理想。所以想考虑一下三元桥西坝河东里这个社区。您有什么建议吗？

回答：柳芳，西坝河，太阳宫三地的交通布局都有一定缺陷，相对对区域有一定价格的负面影响。 八几年略老，尽可能找房龄90后的

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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