我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：您好房姐，新人小白一枚，还请回答的通俗易懂些。想买首套首贷刚需房，目前租住在百子湾，希望买的房子离东边近一些，环境好一些，所以考虑了亦庄，首付200以内，总价500以内，现在比较倾向于和悦华锦和经开汀塘，前者是限竞期房2020年12月交房，89平南北小三居450万（单价51000左右）1300多户低密度八层洋房，挨着人大附，但不确定能不能上。后者是现房，92平南北小三居490万（单价53000左右）能看到凉水河，建华学校的，就是小区有配套的公租房提供给高精尖人租住，开发商是国企，物业是自持。您觉得这两个楼盘是好的选择吗？自住的同时哪个更有保值的空间，或者有没有在预算内更好的推荐

回答：想要投资属性这两个盘不合适，而且亦庄本身就贵了 建议是投住分离，亦庄租房，选在1\/14号线南北两侧买房

提问：在hd上班，集体户，想在西边或者南边看房，离上班地方近点，现在看中了丰台和石景山的两个房子，价格差不多，离得也差不多，想请房姐看一下哪边未来发展好一些啊

回答：丰台淘笋概率1% 石景山0.1% 石景山由于种种因素导致发展缓慢，现代商业才是财富的象征，石景山的增值长期跑输大盘。

提问：你好叔叔，首房首贷，目前能够凑到首付130万，常出差，主要工作地点在北城和去机场多一些，近期想买一套房子自住，兼投资供将来置换。 想选择交通方便、户型差不多的两居，看了天通苑、回龙观以及南五环的二手房，好像都很难找到合适的盘，一般能看上的房子都要150万上下的首付。目前在大兴的金融街金悦府看了一套新房普宅，首付能到130万，2020年底交房，但是户型较差，而且觉得那里离市区稍远。想请问一下，金融街金悦府的374万普宅是否合适？或者有哪里的二手房推荐？

回答：考虑以后置换和投资，主看东三东四的老公房。大兴不推荐 如果差20左右，信用卡是好的方法。凑到150不难。

提问：房姐好，二套如果总预算1000以内，您觉得润枫水尚、公园1872的盘怎么样？这俩小区单价多少比较合适。 或者有其他次新小区推荐吗？沿6号线沿线从青年路-东大桥，或者14号线朝阳公园站附近。请指教，多谢！

回答：润枫>公园1872，6.5以内才考虑 重点看青年路，朝阳公园，CBD周边，很难直接到小区，小区内差异太大，需要看具体标的

提问：房姐您好，我是sfsd，目标400w上下老公房，想向您请教一下高家园社区和南十里居社区如何比较？转了一下高家园社区感觉环境各方面没有南十里居更让我满意，想问您有什么高见呢？

回答：高家园社区主要是70-90年代，小区太老，投资来说不合适 南十里居主要80到90年代小区， 小区内有日坛分校，朝阳重点学校，相比更好点

提问：您提到： 北京市场的天然情况是：90%的房子比合理价值更贵。 表现的结果是：45%的房子趋跌，45%趋平，10%上涨。 10%看上去很小，但你把几项基础的回避条件加上（学位，远郊，CEO，热门贵妇，区域陈独秀，上车溢价等），能买的大部分都在这个10%以内。 我的问题是1.东三环，四环有哪些属于10%，10号线沿线又有哪些呢？2.学位，远郊，CEO，区域陈独秀都好理解，热门贵妇不好理解，另外，最难的是，如何判断一个小区，一套房子是否上车溢价？能否举几个例子说明，因为那个房子最后都要落到每套房子上！3.通州的纯商品房，如东湾，融御等是否属于10%！谢谢房姐

回答：总价450万以内的上车盘，在挤压上涨。 原先单价总价不高的一些品质盘，在补涨； 一些先前涨幅落后的老破大，因为功能率的补充，在不涨。 10号线贯穿朝阳海淀丰台，海淀部分基本都有下跌。 万柳，泛海，金茂府都是热门贵妇。 判断一套房子的价值，只有笨办法： 大量的看房，踩盘，类似于进行对照组实验； 通过反复的比对，思考再比对矫正，从而不断接近正确的价值判断体系。 写《北京城市指南》之前，已看过1000多套京房，然而现在回头看当时写的，又会有很多的不满意。 郊区带北京两字的楼盘，需要谨慎。 与其叫北京东湾，叫通惠\/运河东湾更合适。 金融街还没有拿到证，从案场的消息来看，价格应该不低，户型的设计很拥挤，本质是得房率低，以及压缩面积压缩总价，拿到更多的客户选择。

提问：(新人首问) 房姐你好，一线城市目前没有房票和资金，如果投资，二线城市，郑州 沈阳 武汉 ，这三个城市，怎么排序，能详细解释一下吗

回答：武汉>郑州>沈阳 前2者可以长投，强省会，有人口和产业支撑 沈阳只适合短投，现在入手单价8千，即可出手。

提问：房姐你好，以前不懂买房，2015年用的公积金贷款买了一套300万大兴枣园的贷款带了80万，现在大概市直550左右，我是不是应该把这套房还上，或者还是卖掉，再凑钱换套大的吗？

回答：具体是哪套房产呢？ 目测贷款负债率很低，建议如果房子本身适合继续持有的话，可以还清重新抵押出来。 不建议用公积金贷款，额度太低。 这里要看你的房本，征信流水，贷出来的净值是你下一套的首付重要来源。

提问：请问房姐，我看您一直不推崇soho现代城的房子，能说说具体原因吗？

回答：soho的产品本身口碑不好，一般不建议碰。办公类的住宅产权，要观察产品细节和市场接受程度，特别是以前有些住宅小区办公比较多，有些现在挂5折，但未来随着办公清退，或者人们的生活态度转换，可能会好一点

提问：姐，目前手里现金有200万，自己住的房在昌平还有80万公积金贷款在还，预备用父母的sfsd资格在望京再买一套，作为未来孩子出生落户上学或保值以便未来再换改善住房的储备。总价考虑450左右。有什么小区推荐吗？最近看了一套望京西园一区塔楼的66平一居435万合适吗？还是说应该看看板楼两居？头一次买好迷茫求指教

回答：一居不推荐，多跑盘实看，北京各小区内部差异大 你的情况建议选择普通住房，税费低的选筹。 目标一是6万*75平的方正老公房三居，集中在东三环南段，东四环十里堡青年路一带。 其次是单价6万*75平的2000年左右小区，品相需要仔细挑选，集中在青年路甘露园，望京这几个地方。 另外单价5-5.5万2000年左右小区，在酒仙桥，6万05年左右次新，酒仙桥，宋家庄一带

提问：房姐您好，接上次的提问。武清的房子您建议交房后继续持有，可以请您具体说明一下吗？还是有点不太明白。现在和未来武清的发展状况会是怎样呢？谢谢! ………………… 提问: 亲爱的房姐，我们目前在天津武清的水城和南湖各有一套房(都还没有交房)，您认为有持有价值吗？今年有了北京购房资格，手里资金有限，300万以下两居您有什么推荐吗？

回答：做为京津翼一体化毕竟的区域，产业尚可，虽然郊区但gdp天津第三，学区加持，10年以上可以长持，短期风险明显，由于炒作过高，短期会自然回落，所以直接出售赚一波，长期也可以

提问：房姐，看到你带马丁去看房的照片了。可以给我们讲讲看的房子有什么特殊吗？

回答：1.老破小是不用看的，京沪都有大量的老破小，上车市场也不是我们的目标。 2.过于CEO的溢价盘可以看一两个，但不是重点，只是作为参照物。 3.高性价比的次新或者大面积老小区，或区域标杆次新，有很强的参考意义，这类楼盘含有的元素特点比较多，方便快速构建对整个区域的情况了解。 比如宝星123期，橄榄城。 4.同地段不同品级的对比，方便进行细节推算，例如CBD四大金刚。 选择要看什么是学问， 看的房子本身怎么样是细枝末节的事情。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。