我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好。目前有大户型一套有贷款。即将出国归期不定。想卖房还清贷款后，全款入1000-1200左右纯投资用途房并迁移户口(手上还留几百做其他投资）。主要考虑是现在的大户型是房姐提过的CEO盘其自住舒适但投资属性较弱，反正未来至少五年也不住，想优化并分散投资。您觉得这样做合理吗？ 看您之前说过望京双井大望路青年路附近是这个价位的较好区域。能否给一些具体值得淘的楼盘及分析? 还有其他地方值得看吗？ 另外就同一小区而言，在没有硬伤的情况下，同一户型不同楼层的差价怎么样是合理的? 非常感谢

回答：你好，自住和投资是2个不同的逻辑。 望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平 宝星园性价比的，环境不算差周围商业配套齐全 天之骄子 珠江帝景 朝阳公园丽水嘉园 首城国际 乐城国际 富力城 金海国际，能习惯老破大的话九龙花园 华腾园可以考虑。 九龙花园刚好是2000年产品，产品型号青黄不接，公房一二类经适房较多，早期出租混乱，形成市场歧视，目前价格处于洼地，也在逐渐洗白中。 金海国际其实属于市场价，感觉价格便宜应该说是不高，一方面是户型较大和产品有一定错配，另一方面周边同类质优的产品形成替代效应，加上东四环边上，刚好处于下一级阶梯的地段。 华腾园小区不错的，也是户型略大，实际上明面价格不算特别便宜了，毕竟珠江帝景纯住也只要6.8万了，能淘到5.5万有价格优势。 20层以上，1-5层和顶层折价5-10%左右 如果考虑投资，子弹1000左右建议贷款入手1套自住盘，一套投资盘。剩余子弹用来还月供。

提问：房姐您好： 着急接外地父母进京养老（户口已投靠），对石景山依翠园有意向，房况如下： 东北朝向、塔楼、98年、一居改两居、公房，按房本面积均价4.8左右，大阳台视野超好就是缺光照，子弹200准备接力贷140落父母名下； 婚前公积金贷80购入石景山老破小一居，婚后提前还款，目前贷款剩一点，不着急慢慢还…… 老破小旁边要修地铁，初步计划五年后老破小换（如果到时有娃的话）…… 父母担心2020年房价下跌或加房产税，倾向于再等等。 请房姐给把把关(•̀⌄•́)

回答：鲁谷这一片，我称为养老院片区。 密度不高，街道干净，到处都是公园，社区米面粮油配套发达，但是你要现代商业是没有的，最近的万达要走一段，大牌餐饮基本在万达。 总而言之，让你有一种远离现代都市，颐养天年的感觉。 但这也是石景山的问题，由于种种因素导致发展缓慢，现代商业才是财富的象征，石景山的增值长期跑输。 依翠园房子落差比较大，从90年代到2002年都有，楼梯电梯都有，互相之间有一定价差，房子一般，配套合适。 4.2万-4.8万单价如果契合你自住，资产也充足，可以考虑，但不建议作为投资。 北京房价已经跌到位了，不过倾向再淘一淘更低价的笋盘。 北京和重庆一直是房产税的试点城市，并不影响房价涨幅，另外房产税有洞可破，不用担心。

提问：房姐您好，看了您的精华帖，您认为东三环是产业相关可投资，但是朝阳的教育资源一直不好，未来的定位也是商务区。如果未来朝阳的教育资源配套没有改善的话，您觉得东3-4环还有投资价值么？其比起西城伪学区的投资价值更高么？内在逻辑是什么呢？谢谢！

回答：因为朝阳便宜 同样是5万，3环和5环，你选哪里？ 主席说：个人的奋斗很重要，但也要考虑历史的进程。 什么是历史的进程？ 哪里有钱，哪里有人，哪里就有资源。 教育就是一种资源。 北京最富庶的商业地区，在朝阳。 公立教育，是大众产品，不是被一部分大众利用的特权。 教育的均衡化，是历史的进程； 随之而来的，是教改，教育集团化，多校划片... 学区的高低不平，会被人类规律所摊薄，今天人口富庶教育的朝阳，尤其是泛CBD，望京等地区，将获得更多的资源。 海淀学区，会无限接近朝阳的水平。 西城看似高地，但随着海淀东城被逐一消灭，也是必然的局面。 没有风声，只是拖延，治大国如烹小鲜，不可操之过急。 不要指望挨着领导； 大众和统治阶层界限，不是地理位置的靠近就能分解的。 小灶随时可以开，领导可不想抢大锅饭。 明知市场已经开放，还抢着最后几个大锅饭岗位的，历史已经告诉你结局。

提问：房姐您好，能简单介绍一下全款抵押如何操作么？找那些银行抵押比较靠谱，又熟悉的业务员可以介绍么？多谢房姐

回答：银行抵押的利率一般在5%-7%左右，年限在20年左右。每个人的征信资质不一样，需要自己去银行问问，带上你的征信报告。国有银行利率先对低，但是要求严格。私有制银行要求不高，但是利率相对高。

提问：房姐您好，无户口刚拿到北京工作居住证，手上现金300，税后家庭月收入5W，外地曾有贷款记录，属二套。想买北五环沿线两居，首先考虑小学学区，如果有投资属性就完美了（孩子2021年上学），倾向昌平、朝阳，个人认为海淀好学校没有户口进不去。 问题1：请推荐二三流小学（一流小学没户口怕进不去） 问题2：能否考虑共有产权 问题3：望京、西三旗、回龙观、天通苑，您推荐的排序 问题4：2022年初有大概率会一次性收入400W，不知道对现在买房决策有何影响 买房小白，辛苦详细解答一下，拜托

回答：推荐望京片区： 陈经纶中学分校在望京学区综合实力最强，中考成绩在朝阳区前五。 望京实验学校、首师大附属实验学校、北师大三帆中学朝阳学校的中考成绩在朝阳区排名也比较靠前。 花家地实验小学是朝阳区老牌校，市重点，建校时间久 共有产权自住可以，想有投资属性就别选 望京>回龙观>tty>西三旗 可以预借一部分现金，总价做高选择性更强，三年后的房价和今天可能完全不一样

提问：房姐你好，请问后沙峪的房子可以入吗

回答：望京6-7万，后沙峪5万。 但是层级差了三级，后沙峪典型的郊区，加上望京外溢能力不强，整个15号线基本都溢价。 说说你的子弹和房票，再做详细资产配置规划。

提问：房姐好，朝阳垡头建工双合家园房价最近一直在微跌（低至5w以内），紧邻7号线双合站，本区域主要是以前两限房和廉租房（感觉房屋质量不是特别好，隔音很差），人在国贸上班，您推荐吗或者您觉得这个地方的劣势是什么？ 感谢您！！

回答：垡头的问题是价格和地段的落差。 京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。 4-5万多的价格吸引力不大，上次朋友从小贷内部拿的4.4万翠城馨园送50平花园我觉得都不够笋，虽然过两天就卖了。

提问：房姐你好。我现在住百子湾是两居室，想改善住房换一个三居或者更大一些环境好一些的房子。目标还想在朝阳。曾看过安德鲁斯，京城雅居。但是又担心孩子后年上小学接送不方便，目前不太考虑学区问题。您觉得安德鲁斯和朝阳其他小区户型好一些的，价格在1500以内，有推荐吗？纠结不知道该买联排叠拼这样的还是大平层。谢谢

回答：如果考虑保值，还是建议大平层 青年路，大望路，双井，这些地段更好 楼盘可以看下附近 天骄，九龙，珠江，丽水嘉园，3-4居

提问：房姐好！最近想在天通苑买房子，看到您有《天通苑板块选筹实操》就进圈了，可是没有找到这篇文章，可以再分享一下吗？谢谢！

回答：你好，在精华主题里可以查看。 天通苑板块分析： 天通苑分为西区，北区，本区，中区，东区…很多区，基本都有顶复， 我们的顶复一般指的东一区，东二区，东三区的顶复，当然北区和本区也有一些不错的顶复，但是量少，性价比略逊于东区。 东区中东一区最老，质量最差，东二区东三区（法式园）略新，地铁位于东二东三区三点钟方向的路口，商业位于东三区西侧，以及东侧北苑东路对面有大棚市场。 东一区有八栋电梯塔楼，远看巍峨，俗称八大金刚，电梯顶复快到4万，不是我们目标。 东区其他基本都是6层楼梯板楼，价格2万-2.8万不等，大部分都送露台，其中东一区送的比较少，而且有八角等异形户型，按照浪费面积进行折价，单价会略便宜； 东三区相比户型最为方正，大部分为平顶，赠送露台，当然东二区也有和东三区赠送一样大的方正户型，其中比较好的是200平左右的三居或者四居带大露台，或者250-290平的五居六居眼镜房。 整体来看，东一区，东二区次之，东三区。 比较好的位置是东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近。 天通苑的价格陷阱： 天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源，具体分为几种情况： 1.面积特大，例如300-400平； 2.原值低＋经适房，总税费特别高（100+万）； 3.一楼带地下，上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算，上下100平只相当于150平正价； 4.特殊户型，斜角，缺赠送。 例： 天通苑本一区一楼半地下360平，单价2.17，换算正常面积单价约2.7万（360平）。 天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。 当前东二三区方正户型＋赠送露台顶复约2.5-2.8万（视赠送，房屋情况，税费不同）。 西区电梯大平层（满五）单价约2.6-3万（视户型而定）。 天通苑需要实地看房，键盘app容易踩坑。

提问：房姐，我现在看了几个房子想用母亲的名字做首房首贷，首付200多万请帮忙做个筛选，1、爱着成三期，二层，87平，东西向两居，总价510万，单价5.86万，2009年房，满五；2、京棉新城A1，7层，104平，南北三居，520万，单价5万，2012年房，满五，是二类经济适用房，税费20万；3、甘露园南里，中楼层，110平，南向两居，总价535 ，单价4.86万，2001年，满五；4、白领家园，次顶层，109平，南北通透两居，总价575，单价5.27万，要是多贷的话税费较高大约在35万，请房姐指教

回答：优先爱这城 爱这城这个盘经历过2016-2017已经非常贵了，但是你看的这一套还算性价比很高的。 2层要结合实际看房，采光是否遮挡严重，若房子没有硬伤可以入手。

提问：房姐好，父母有二套资格，想用他们名额，买tty，看上东二顶复无电梯198平510w。现金只有130，怎么操作能买下呢？

回答：二套资格 全款抵押拿下 找个垫资公司配合过桥 全款买入之后快速做抵押 可以抵押7成，不够的部分，你并发1-3笔信用贷填上

提问：房姐您好。我在东城区和平里有2室老破小出租，家人户口落在那里，还在上小学。目前东西城合并已经正式出文件了，我在犹豫应该400万不到卖掉换一个柳芳附近的600左右好还是拿在手里等拆迁好？柳芳的话是考虑有自住的可能性，也可能出租出去。买柳芳600需要贷款200。谢谢。

回答：东西城合并的结果是摊薄了学区溢价，以及减少了行政竞争。 合并后短期内会有一定涨幅，取决于合并时还会“增加”什么政策，如果没有，长期的影响不大。 反倒是，如果“中央区”不是合并东西城，而是另一个维度的行政规划，就有可能包括进东三环这样的区域，那么，被包括进“央区”的地区，特别是东三环沿线的洼地，很可能快速补涨甚至溢价。 至于等拆迁，如果没有准确内部消息，可能要等到猴年马月。 自住可以选择柳芳，但是宏观来看，柳芳地段不差，但是仔细看，柳芳地域闭塞出入和发展都受到限制，长期属于略跑输大盘的类型。

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