春节我们讲究是辞旧迎新；实际上，也只有辞旧迎新，人生才能有好的发展。新的一年里，很多过去习以为常的投资和买房观念都应该重新审视；也只有不停更新自己观念，才能让自己的财富如新春祝福那样，芝麻开花节节高。
重新审视“以小换大，以旧换新”的购房策略
这种购房策略，实际上是误把消费和投资混为一谈了。当然，如果你觉得房子就是用来住的，自己有钱任性，根本不用靠炒房来盈利，那么可以随意置换。
然而，如果想通过房产获得更多的财富，这样的做法就有些不着调了。小房子换大房子的实质是消费，而不是扩大再生产，这种仅仅为了享受进行的购房行为，严格意义上说根本算不上投资行为。
举个例子，比如2017年房价同比上涨幅度较大的某二线城市，涨幅达到70%；假设某位投资者，企业职员，收入在当地达到平均水平。他之前有一套价值100万的房产，无贷款。随着房价的上涨，他的账面财富达到了170万的财富，加上这些年攒下的30万， 200万的启动资金，相当可观了。
最终，他决定卖掉自己的房子，贷款100万，拿下了一套价值300万的房产。不就，该房产涨到了320万，可喜可贺？问题来了，不换房子之前，他月均收入6000元的月收入；换了房子，看似坐拥300万的“豪宅”，实际上带来的除了朋友打照面时候的羡慕表情，还有就是每个月5000多的月供。表面上生活水平提升了，进入了高档社区，但每个月可支配资金却不如从前。看似得到了更多的面积，房价也涨了。实际上20万的涨幅并不能套现，月供让生活更加拮据。
更可怕的是，随着经济增速放缓，各个单位都开始结构调整。将近不惑之年的他一旦遭遇了人力资源大换血，很可能会失业——那就不是生活拮据的问题，而是断供弃房的问题；面对这些压力，能说生活品质提高了吗？
当然，有人会说某某换房子，新换的房子比老房子快，赚到了——首先，赚到了又怎样？卖掉自己的住房去睡马路？其次，这种盈利模式，需要对于项目进行精准的了解，就算这一次能成功，下一次就不会踩到坑吗？
房产投资应该是一种长期的、持续的投资行为，使财富在保值、抗通胀的基础上稳定。如果总是盘算着一买一卖赚钱，那就是下面要讲的认知误区了。
重新审视频繁交易的购房策略
在成熟的房地产市场中，专业的不动产投资人和顾问，并不鼓励投资者短期卖出房产，人们通常买入房产后就像巴菲特遵循投资股市的原理一样——中长期持有，为什么呢？
这就要想想，我们为什么疯狂地追逐房产，房子值钱啊。其实准确的说，是房子的预期；否则，你看当国内市场趋冷的时候，所有人都开始观望了。与其说房子值钱，不如说房子的预期值钱。
这需要投资者精细地筛选和判断市场、耐心地等待时间和市场的验证结果。可以说投资房地产不能像瞬息万变的股市、外汇及期货市场那样短线交易，而是需要有计划地购进与卖出。
如果只是以炒作的心态，快速进场获利即离开，总有遭遇市场下滑、来不及出场的一天（比如燕郊的炒房客）。另外频繁转卖转出，不仅在卖出时增加了时间成本、交易成本，风险也较大，从长期房产的价值增长来看，这并不是明智的选择。
综上而言，我们习以为常的，不一定是正确的；之所以以前没有出问题，那是因为风险在房地产高速发展时期被隐藏了，在疯狂的市场中，一个疯子不会引人注目；未来市场渐渐回归理性，如果还以疯子的姿态出现在市场中，那所有人都会敬而远之，再想像之前获利就不容易了。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2019-02-04 17:18:00
