集体土地终于入市，未来平抑房价能靠它吗？
集体土地，终于被放松管控。
23日，土地管理法修正案草案提请十三届人大常委会第七次会议审议，其中，提出“对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。”
虽然还是草案，但改变已经是大势所趋。
那么，这个改变会如何影响未来的房地产市场发展呢？
一、降房价不太可能。
尽管此举落地，可以推进土地供应主体多元化，盘活农村闲余土地，增加土地供应。但要明确的是，房价高从来不是因为房子不够，而是资本炒作造成的；想要抑制房价上涨，调控显然更为有效。
二、可以推动城市发展。
虽然不能直接降低房价，但却可以直接推动城市发展。毕竟城市的扩张，是以周边村落、近郊村落城镇化为基础的。此前要想扩张，需要开发企业、政府、集体土地所有者三方合理，先将土地收归国有，在进行招拍挂开发；未来，集体土地所有者可以直接按照规划开发了。
三、看起来又一批因“拆迁”而富裕的群体要崛起了。这种情况下，即便没有对房价直接产生影响，也将是一次财富的分配，可能一夜之间核心城市周边的一部分农民暴富了。
只不过，同样都是土地，城区内的集体土地、城郊的集体土地和核心区域50公里外的集体土地，身价各有不同；最终的结果，也不过是一部分农民先富起来，尽管后期他们的财富会在城市中二次转移，那是后话了。
四、小产权房依旧是小产权房，想要翻身没那么简单。
可能有人看到这样的消息，觉得自己买的小产权房机会来了。
注意看，这是指的新开发的土地，是对未来的规划；小产权房，尽管也是集体土地上的建筑，说到底也不过是“历史遗留问题”。想借政策东风一夜“洗白”，不太可能。
五、以为自己手里有地就可以“挟天子以令诸侯”，那就过于天真了。土地虽然值钱，但他也有个上限；土地是聚宝盆，但并非摇钱树，漫天要价最终只会丧失开发机会。实际上，就从前两年轰轰烈烈的城中村改造就能看出，有的村子思想开明，及时招商引资，以土地未辅，经营为主，致富。有的村子把土地看得过重，以为离了自己这块地城市就会瘫痪，最终错失开发机会，成了城市中的“飞地”，错失了创富的机会。
总之，新的形势下，必须用新的思路去展开规划；土地固然值钱，用对了可以带来更多的效益；那些没有集体土地的人，也不要因为先天不足而气馁，未来集体企业成立，势必需要一批资产管理、项目规划人员，无疑，这也是政策改变带来的机会与利好。先天决定不了，后天可以选择怨天尤人，也可以选择逆流而上，而这两种选择带来的效果，也将是截然不同的。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2018-12-26 17:19:47
