菏泽取消限售，珠海降低社保门槛，一年即可买房；这两个城市在2018年的尾巴上，瞬间成为了焦点。
不过，楼市无小事，成为了热点之后，都开始支支吾吾，表示文件尚未下发，正在研究……最后，这解除调控的枪，能不能打响呢？房价是涨还是降呢？
为什么两个地方能率先放松调控？这违背调控精神了吗？其实，细读之前的新闻就会发现，某种意义上，部分地区放松部分政策，是符合大局精神的。“房住不炒”“保证市场平稳有序”“一城一策”，也就是说，只要地方有满足这三个条件，就是把四限都取消也没问题。
菏泽敢这么干，主要也是日子不好过。从大的方向讲，目前棚改货币化结束了，官方解释，拿到补偿的老百姓需要买房，但市场上房源紧缺，即便有人手中有闲余房产，也因限售政策导致无法出售。这就造成无论是新房，还是二手房，都开始有上涨势头。
（菏泽新房房价走势，数据来自安居客）
（菏泽二手房房价走势，数据来自安居客）
另一方面，前期高杠杆炒房的，由于接下来市场遇冷，很多妄图短炒的人被套牢于楼市，还要支付高额月供。如果存量积压过多且不能及时流转，很容易出现断供弃房现象，这是谁都不愿意看到的现象。
很显然，菏泽的调控放松，不过是在“房住不炒”的大前提下，根据一城一策的精神进行的调整。之所以成为热点后谨慎，也不过是担心“人言可畏”，吹热了市场，背离了政策调整的初衷；如果因为这样堵死了当地稳定市场的路，那就得不偿失了。
有的媒体和开发商，在知道调控放松的消息后，忙不迭的开始营销，某种意义上也是扰乱人心。
之前笔者撰文分析，四限最不应该放开哪一限，那就是限购和限售，因为这会给短炒带来机会；但如果单一放开限售，在一定条件下，反而会成为稳定房价的利器，比如三四五线城市，这类城市本身就不具备吸金能力，人口也是持续流出的；地产开发指数也是率先下降的，说白了就是没人盖新房了。然而，这种情况下一旦出现集中的需求（比如棚改后居民需要买房），就会造成房源不足，供不应求就会带来房价上涨。此时，放开限售，让更多房子进入交易市场，反而有平抑房价的作用。
至于认为调控放松是开发商的利好，显然这是把“调控”等同于“降房价”，把“放松调控”等同于“涨房价”，过分夸大了调控的作用而忽视了市场的规律。
首先我们要看到，解除限售，仅仅是针对二手房，不是开发商手中的新房；此举会让市场上房源越来越多，限购没有解除则无法带来更多的购买者；供大于求的情况下，最终只会让房价稳定，而非一些人鼓吹的上涨。
另外，楼市如今熄火，房住不炒深入人心，此时即便出台鼓励政策，也不会一下子点燃人们的购房热情，相反，在市场下行时，越是鼓励，就会带来更多的观望情绪。
综上，调控不会全面放松，妄图炒房还是赶紧抛掉幻想。但有一种人可以抓住机会，那就是前期高杠杆囤房太多的人，尤其是把自己的资产布局都摆在三四线城市的人，如果遇到调控放松的好事儿，就赶紧出手解套吧。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2018-12-20 16:43:16
