2019楼市调控会放松？抛弃幻想去看待楼市吧

2018年，房价看来是管住了，楼市交易已无往日的疯狂。

数据显示，50个城市11月新建商品住宅成交2338万平方米，同比下降13%，自今年3月以来，已经连续9个月同比下滑。

我们知道，历次调控，一旦开发商哭哭穷，专家吹吹风，市场加一加压，往往就会放松或者变相放松。当下的形势，似乎是调控转变的节点。

以往，调控只会让二线三线城市大大哆嗦，如今看来一线城市也有些扛不住了。媒体报道：北京、上海、深圳一些楼盘已经开始降价打折，开发商对回款和清盘要求越来越高，有的推出限时特价房，有的开始简配降价，甚至一些开发商为了营造噱头，喊出车……

专家也分别在不同场合表态。比如中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁就认为，房地产牵扯太多方面，上百个行业；如果楼市萎靡了，不装修不买建材，小家电大家电等也就滞销了，内需也就上不去了。北师大教授董藩更是认为，房地产就是的实体经济。

所以，有些媒体就把上述消息作为例证，认为2019年调控要放松了。

没错，上面罗列的，无论是数据，还是专家的话，都是事实。通过事实推演趋势没有问题，但不能曲解事实硬造趋势，就没有意义了。

说房地产是实体经济没错，房子就是实实在在的。说房地产拉动内需也没错，这些都是客观存在的。但是，实实体经济又不只有房地产这一个部门，拉动内需也不能仅仅依靠房地产，如果把专家的话强行跟房价要涨联系起来，那就是断章取义了。

为什么现在人们一提房子，又恨又爱？主要还是房价远高于收入，房价存在泡沫。可以看到，最近十年，尤其是近两年，居民杠杆率增速加快。从1993年到2008年，居民杠杆率从8.3%增长至17.9%；从2008年到2017年，居民杠杆率9年增长了31个百分点，由17.9%增长至49%。

要知道下到老百姓，上到大房企，但凡跟房子有关的投资，必须依靠银行支持，也就所谓的“加杠杆”。可以说，没有杠杆就没有泡沫，没有杠杆也就没有炒房客兴风作浪的动力。未来怎么可能放松调控，尤其是放松对信贷的调控呢？

房住不炒的关键是稳住房价，稳住房价的手段最直接的就是抑制杠杆；抑制住杠杆，房地产未来的风险就会降低，经济也不会因为房地产畸形发展而受到拖累。这才是未来调控的逻辑，也是未来楼市的走势。

那么这种趋势下，买房人应该如何应对呢？

不知道2018有一个现象大家注意到没有，今年下半年以来，房企并购整合频繁，有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。小房企卖项目、卖股权，甚至把公司整个都卖掉，是今年房地产市场的一个趋势。在调控之下，首当其冲的就是房企。

这种趋势，实际上就是在提醒买房人，一定要抛弃幻想。

1.购房自住的人，不要妄想抄底，也不要总期盼更低价；而是把重点放在自己能承受多少月供，切勿盲目追加月供，未来收入一旦有变化，可能就面临断供的危机。

2.还想依靠杠杆投资房产，短炒房产的人，则应该看到大房企都举步维艰，小房企都“卖身求活”，散户在未来的市场中，风险会更大，应该规避。

3.如果手头有富裕的现金储蓄，想要做投资保值增值的话，现在国内房地产并不是一个好的资金池。并不是说，投入的钱会消失，而是因为在四限之下，融资、抵押和流动性都变差了，率也降低了；与其等待下一次暴涨，不如找到一个有稳定增长率的市场，做一个增长率合理、稳健，保持长期增长的、带来正向现金流的项目更稳妥。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。