国内的房价由多种因素构成，地价是最主要的因素。地价不降，房价难降。如果地价降了呢？房价还能有上涨的动力吗？
面粉降价了，面包才能便宜
中指院的数据显示：10月份，监控的300个城市中，土地出让金总额共计2361亿元，这个数据环比下滑25%，同比下滑40%。其中，三线城市价量齐跌，楼面均价同比下跌达15%。
这两年种种对楼市的管控措施，并不能是房价有效下行，就是降低涨幅，从根本上说，在于房屋的成本就在那摆着，开发商也不是做慈善的，不可能赔本卖房。
因此，想让房价降下来，调控是扬汤止沸，唯有真正降低了房屋的成本，才能让房价真正的平抑。如果总是动不动就出个“地王”，土拍动不动就清盘，面粉价格高居不下，面包能便宜吗？
为什么此时地价降了呢？
其实，土地拍卖的价格，并不会太多偏离正常水平，然而，在拍卖过程中，开发商竞价，推高了地价。
而开发商之所以敢于高价拿地，在于市场火爆时，房子不愁卖，回款容易；因此，即便土地由超高的溢价率，对于开发商来说，都不是问题，抢不到地才是问题。
但是，事情开始其变化了。在刚刚过去的十月，传统意义上的金九银十并没有出现，数据显示，10月份，北京、深圳、苏州、无锡、杭州、南京、厦门、成都、青岛、金华等10个热点城市二手房成交量为3.9万套，环比下降25%。新房方面的数据我们昨天的文章也讲到了，同样是创了新低。
“活下去”的万科，用收购代替拿地；万达再次打包出售旗下文旅项目；碧桂园把销售回款看成了死生大事……如今，房子不好卖，房企融资难，尽管他们的利润率尚未发生质的改变，但从当下的经营层面看，收缩规模，谨慎拿地是大势所趋。
自住房购房者机会来了？
未来一段时间，无疑是自住房购房者的“春天”。
尽管预测来年还有下行的空间，但对于自主而言，买房见好就收，永远不要等到心理价位——因为，心理价位的底是免费，而房价别说免费，跌回三年前在大部分城市几乎是不可能的。
楼市体量大，对经济影响也会很大。尽管我们说要“去房地产化”，那指的是未来。而已经成型的房产，则要维持它的稳定。否则，价格下跌30%，会出现集体弃房断供的事情，那样就危险了——尤其是在资讯发达的时候，更要防范某个地方的房价波动，带动房价波动。所以，稳中有跌，跌要有度，应该是未来的大趋势。
总之，对于投资者来说，地价下行，无疑是要重构资产的信号；高杠杆买下的房子，别说房价下跌，就算不涨，扣除金融成本和机会成本，购房人都是亏本的。而地价降了，房价哪还有上涨的动力呢？对于自住购房者而言，与其期待底价，不如期待更好的房子；相对于一天一价的楼市疯狂期，现在是买房市场，买房人有了更多的选择余地，更大的议价空间，根据自己的能力，好好挑一挑房子，比手握现金坐等天上掉馅饼来得更实际些。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2018-11-07 15:18:00
