取消限价、房贷利率下调……不过是在房价承压较大的地区，稍微给点氧气。虽然我们不希望看到房地产这头怪兽兴风作浪，但也不能让他死掉，所以在压制他的时候，时不时业要给点气儿。
问题是，有些人听风就是雨，说房价要按不住了。也有些人认为房价下降是由于种种并不相关的原因。事实上，结论对了，过程也要正确，想要对市场保持长期正确的研判，不但要知其然，也要知其所以然。
房价向下走，原因却不是你所想的那样
浏览诸多文章，发现大家对于房价要降的判断，是基于“金九银十”熄火、土地流拍数量增加，地产大咖“活下去”等事实。问题是，这些事实与房价下降并无直接关系。
首先说“金九银十”，笔者之前多次撰文，指出“金九银十”不过是开发商和媒体共同构建的说辞，当这种说辞在舆论中形成一种很像“真理”的东西时，人们的思维就会不自觉地向其靠拢。比如，“双十一”也是人造的节日，与消费相关，但“双十一”的情况，并不能代替CPI等指数，作为国民消费情况的依据。“金九银十”数据的含金量，也不过就是楼市中的“双十一”罢了。没啥子用。
其次，土地流拍。从长远来看，土地流拍不是降房价，而是涨房价，毕竟房子建得少了，会带来供不应求的可能。不过，流拍作为市场不景气的一个信号，倒是很贴切，说明开发商开始看中资金链，不敢“大撒币”，这对于投资者而言，意味着要现金为王了。
至于说什么活下去，随着大地产商接下来的一系列动作，可以看出不过是他们经营转型的内部激励口号，调侃一下就行，不用当真。
限贷是关键！货币量是王道
不过，广州接触限价这事儿又怎么看呢？是不是房价承压过重，开始放松调控，继而会迎来新一轮房价上涨？
新华社发文打消了这种念头：“种种政策表明，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。调控举措不是装装样子的花拳绣腿。
而且什么限价、限购，都不构成对房价的管控。
限价，是在房价上涨势头遏制不住的情况下，出台的对于新房的管控，带来的后果无非是两种：新房二手房倒挂；茶水费、装修费屡禁不止。尽管单价降了，最终这些成本还是都加到了买房人的头上。开发商是不会做亏本的生意的。
还有就是限购，这个政策只能对部分城市管用，但对于大局来说，反而起到了坏作用。一线城市不让买房了，那就去二线城市买；二线城市限购了，那就去三四五线城市买；城市限购了，那就去农村买……最后，房价都涨起来了。所以，最有效的手段，就是限贷。
限贷，两方面的意思，一方面是限制资格：二套房不能贷款、外地人不能贷款等；另一方面，是限制数量。比如最近很多地方的商业银行都没有贷款额度了。
这才是真正的房价杀手锏。我们知道，购房的资金基本上靠信贷支撑，一套房首付也就30%，70%的资金都是来自于银行。所以，卡住了信贷的口子，基本上就卡住了房价上涨的油门。
此外，限贷最关键的就是考虑资格和额度，利率调整根本不是问题。为什么说利率不是问题呢？因为历次央行加息都是0.5或0.25的幅度调整，一年下来充其量也就一到两个点，而这对于中国房地产市场的价格涨幅，根本不构成威胁。
综上，降息，会增加市场看空预期，并不会直接带来房价上涨趋势；而限贷，才是真正遏制房价上涨的最直接原因。等到什么时候出现“首付两成”，“全面不限贷”的时候，才是房价上涨可能性的时候。房价想躁动？别慌，就算它是孙悟空，也有信贷这个五指山压着呢。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2018-11-01 15:12:42
