近日有一则消息让人唏嘘：手机应用软件WePhone开发者苏享茂自杀，而据他留下的遗言，是因为前遭前妻索要1000万元和房产赔偿。尽管事情的真相警方正在进一步调查，但从遗言中我们可以看到，不管女方是否存在不恰当行为，苏的现金流已经陷入了窘境，“资金链断裂”了。
逼死开发者的 往往是现金流
现金流、资金链已经不是什么新鲜词，也不是经济活动中特别高深的概念；开发商“跑路”，暴力讨债……时常见诸报端的消息，说的就是现金流的问题。看别人的问题，应该想自己的事情；谈资过后，是否想过，自己的资产分配也让现金流陷入了窘境呢？自己在房产投资上拼命借贷，游走在债务与破产的刀锋边缘，难道不是在进行刀口舔血式的投资吗？
盲目追求规模 是如何走向破产边缘的
笔者在个人的专著《决胜海外房地产》中，专门论述了现金流的重要性，并举了一个不重视现金流，单纯追求规模而导致投资失败的负面案例。
某投资者有价值50 万元的房产一套，没有负债 ；两年后增值到100 万，看到房产市场有利可图，随即卖掉房产，各首付50 万，购买了两套 价值150 万的房产作为投资，贷款金额200 万，此时负债率为66%；3 年后，150 万的房子增值到250 万，随即卖出，套现300 万 ；由于房产市 场的快速发展，李先生认为炒房比做生意还要赚钱，因此各首付20%，即60 万投资了5 套，每套价值300 万的房产，贷款总额1200 万，资产总额1500 万，此时负债率为80%。
而房产市场风云变幻， 在接下来一年里， 银行贷款利率上升， 政策出台相关税务、收缩银根等调控政策， 造成房产市场的变化，加之经济开始低迷，这位投资者生意上的收入愈发缩水，房产的远远不抵贷款利率，最终现金流入不敷出， 资金相形见肘，甚至濒临“破产”的境地。如果此时房价下跌20%，即便全部把房产套现，前5 年所积累的财富就全部丧失。
现金流：看似不起眼，其实比什么都重要
最著名的现金流投资理论家罗伯特·清崎曾说: 不要成为金钱的奴隶，而是要成为金钱的主人。
由此，引申到我们房产投资者身上，就是：不要成为房产的奴隶，而要成为房产的主人。房本上都是自己的名字了，怎么就是房产的奴隶呢？因为尽管房本上是你的名字，但房子被抵押给了银行，留下的只有负债了。对于普遍低于2%的一二线城市，距离5%以上房贷依旧有差距。
真正的市场中，负债和资产难以区分，看似是资产的物业，很可能就是负责；这里有一个简单的研判方法：资产变成可以随时变现正向的现金流；而负债，则在不停地吸走你的现金流。
很多国内投资者觉得自己的房子就是资产，但按照上面的理论来说，房子不能随时变现，而且出售用于抵押的房产，首先要把贷款连本带息都还清；所以还抱有“房价涨了就是财富增长”这种想法的人，拿出纸笔算算负债、、利息，就知道房产财富并不是想象中那么触手可及的。
因此，投资真正目的，是提升实际的财富值和生活的幸福度，并且减少未来的不确定性。单纯追求规模，如果能达到这样的目的，那就放手去做；但实际情况恰恰相反，规模会逐渐消耗现金流，直到出现一个引爆点导致资不抵债。盲目的扩大财富规模，盲目的相信以房为富，最终只会让自己的生活越来越紧迫，财务状况就像在裸泳，稍有风浪就会呛水，大潮退去就暴露了裸泳的现实，这怎么能说是拥有了财富呢？
本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
刘磊房产评论2017-09-11 11:10:46
