文/骨头
解读过那么多政策，还是选不好一套房。
有人在微博花了150元向@地产八卦男提问购房问题，提问者手头有150万现金，想投资环京住房或北京商住，并不打算长期持有，也不打算贷款太多，承受租金能覆盖的贷款额，需要推荐。
以下为经骨头君细化过的全文，感谢提问者，也感谢男男：
一、可不可以投环京？
1、实际情况分析：如果北京没房子，要珍惜处女贷，尽量一步到位入北京。如果北京已经拥有了两套房子，那么高杠杆之下就不建议折腾北京，这种情况下完全可以再投资一套环京。
2、环京投资分析：几乎所有的大V在317新政后都把所有的环京说的一文不值。
环京未来走势——短线利好，但预计会大面积跟进加码（北京317之前很多环京已经开始表忠心了），然后分化加剧，支撑弱投资客集体凑热闹的下跌。北京现在差不多点的郊临次新满五两居车门槛石450W+，纯刚处女贷上车就算是35%首付要157W，加上契税、中介费和网签与实际成交之间的差额，真实首付接近200W。这基本是二线城市家庭卖一套无贷的房，从这个角度说我之前微博说北京留给小镇孩子只有最后五年，未来北京没房就没法再买房。
现在帝都二手里非普占比60%左右，刚需买不起帝都要不要选环京？刚需北京小户型但有过贷款置换不起北京，要不要给老家父母买环京？所以环京不能一帮子打死，时代不同了，北京置换结构咬合紧密，大跌不可能，环京交通便利的地段未来的使命就是承接外溢，一个被迫买环京的时代到来了。只不过，环京新增供应这两年太多，未来必然分化。北三县、廊坊北我依然看好，炒概念你楼上楼下都是投资客的环京风险加剧。
所以，这就是我对环京的观点。所有新政后对环京全部板块一帮子都打死的人，根本不懂小镇青年的艰难，也不懂大北京楼市的内在数据和衍生逻辑。拼尽全力，在这个雾霾之都活的毫不费力，从来都不是一件容易的事。金融街学区最美其实刚需也知道，但知道又怎样呢？所有跟刚需说西城学区才最保值增值的专家都是在耍流氓，正确的废话，解决补了实际问题。
我不能说这两天环京抢房所以我微博时间说的“环京先狂欢，然后跟进限购（目前已经部分表态），但一个北京买不起只能去环京的时代开启了；”就对了，但是把所有的环京都打死是不对的，廊坊北部文化新城年底依然3W，我在预测的时候已经回答限购加码的事情一个多月了，考虑了可能认房认贷的影响。所以，你要投资一套燕郊二手、一套廊坊北部文化新城，我依然觉得没有问题，具体楼盘推荐还是我微博上说过的——新盘四季家园，二手幸福城。廊坊北部文化新城板块空间好于燕郊、风险远低于固安，不考虑部分首付贷你的预算也足够。
二、可不可以投商住：
1、商住认贷吗？一个行业基本知识，从央视CCTV1在17号晚上22：00新闻说商住认贷开始，到昨天中午京房字几乎权威的解读、央视删视频、工行建行确认不算商住，商住经历了一波过山车。现在可以说依然不能100%解除商住不认贷的说法，最稳妥的还得看执行，但是目前的各方信息看商住不认贷几乎是板上钉钉，也本应该就不认！
2、商住还能买吗？简单的逻辑推演，新政升级后，环京贷款都打破了处女贷，但是商住不认贷不占购房名额，从这个角度商住就是很好的过度产品，理应涨，但需要预判后续商住有没有加码政策。
从这次加码的力度看，商住后续跟进加码是大概率的事情，核心有几个方面：没有预售的商住（其实最合乎情理的是去年严打的逻辑，对于没批复方案复函的商住）严打，责令整改，新获取的地块不准许做小面积段的办公；对于商住在买卖环节实行限制，通州的必须注册公司买卖可能复制到所有区商住，等等。
从讲道理的角度，担心增量商住，因为严格意义上来说，政府只应该较真开发阶段没有拿到方案复函和规证的商住（方案复函是房地产开发流程上的一个重要文件，标志着项目方案得到规划部门的认可，规证是更据权威法规文件，有法律效力，所以到了规证基本就相当于官方认可了。再往后的开发阶段是是公正、预售证，然后交付前有规划验收、最后交付小业主。商住都是毛坯竣工备案，开发商所有的精装修都是毛坯规划验收结束后开发商自己加的二次施工，这点其实规划都知道，只是长期睁一只眼闭一只眼），也就是按照商业、办公、酒店公寓规范的产品，你开发商不是说你是办公不是商住吗？好的，我看你的方案，面积太小、楼层太高，那你可能要做商住LOFT，我就不应该批，办公要求大面积。但是如果批了，就不该再回过头来抓小辫子，因为这是你的规划部门批复的。去年北京对商住地整治主要就是这个阶段方案复函阶段的，所以整治是利好已经形成存量的商住的，因为稀缺了，后续不让做了，但是对在途的方案复函之前的商住是利空。复函的法律效应如果不够，那规证已经是法律法规文件了，已经定了。
但是ZF向来是不讲道理的，很多人拿来说事儿的上海拆上下水的例子，就属于ZF自己批的自己不认，也是无语了。但我坚信，帝都二手存量商住这么多，我不相信ZF敢入每一户小业主的家拆上下水和燃气。至于如果出台交易限制，注册公司就化解了，参考通州。
所以综合去看，商住的风险比环京大，因为环京起码还是合法的东西，商住是擦边球是违规的。只是我个人愿意相信法不责众不会动存量已交付和形成二手的商住的刀子，但增量商住（开发建设中、尤其是还没拿到方案复函的）风险非常大，后续政策针对性加码是非常可能的。
综合建议，不摸棱两可——非要环京和商住里投一套，那就买套廊坊北部文化新城吧，具体楼盘建议就是一手的四季家园或者二手的幸福城。
完。
总之几件事要搞清楚。未来刚需首付低于150万现金勿考虑北京住宅，别再问哪儿能买哪儿不能买，只要你有资格、有钱，五环内随意买；政府是意图保护刚需，但刚需也是有门槛的，房价让穷人走开，环比不增长不意味着降，自住房来了自然数据会好看，且问，能买到自住房的有多少人？
别犯傻，刚需择机上车，新增商住及环京投资谨慎。
再完。
嚼客2017-03-21 11:15:54
