房子过剩，2024年后，房价“涨”还是“跌”？潘石屹“12字”透底

房价的涨跌，从根本上来说，是供需关系决定的，这是市场经济的基本规律！既然商品房也是商品的一种，按理说，也应该遵循这个基本规律，大家可以理解为，房子供不应求时，房价上涨，房子供大于求时，房价下跌，可现实是这样吗？但凡对房地产有所了解的人都知道，现实并不是这样的。

现实是什么样的？现实是：房子已经过剩，已经供大于求，但房价却没有下跌！根据国家统计局的数据显示，截至2023年7月份，全国的商品房待售面积已经达到了6.4亿平方米，几乎达到了2015年棚改去库存之前的水平。另外，央行的数据也显示，截至2019年底，我国的城镇居民住房拥有率已经达到了96％，户均1.5套，而且，还有超过40％的家庭拥有两套及以上住房！可以说，房子过剩已经很明显了。

房价呢？根据房策网的数据显示，2023年，全国的平均房价约为12000元／平，其中，一线城市的房价普遍较高，比如北京、上海、深圳等城市，均价普遍超过20000万元一平，二线城市的房价普遍在10000～15000元一平，三线及其以下城市，房价普遍在6000～10000元一平。当然，这只是均价水平，具体到每个城市或者每个区域，房价差距还是很大的。总之，现在想要买套房，动辄花费上百万元，甚至几百万元，仍然是常态，尽管这两年房地产下行明显，但房价水平变化仍旧不大。

为什么会这样？原因有2个。第一是过去多年，房价上涨明显，涨幅较大，快速下跌可能会导致国内金融系统的崩溃以及社会的不稳定，另外，房价快速下跌对经济发展也是很大的冲击，所以，调控端不允许。第二，商品房购置分配的不均衡，有的人几十套房子，有的人一套房子也没有，尽管现在的房子已经过剩，但商品房购置分配的不均衡导致购房需求仍然存在，且数量并不在少数。

综上所述，就是现在房子已经过剩，已经供大于求，但房价却没有下跌的原因。时间进入2024年，大家也都看到了，为了提振楼市，各种利好政策也是层出不穷，比如首付比例继续降低，现在首套房20％首付就可以了，再比如房贷利率也在继续降低，现在大多数城市的房贷利率已经降到4以内，除此之外，各种楼市限购政策也在逐渐取消，楼市放松力度空前绝后。

在这样的背景下，2024年后，房价“涨”还是“跌”？潘石屹“12字”透底。SOHO中国创始人潘石屹曾经说过：国内房价下跌20％就是底线了！也就是说，在潘石屹看来，国内的房价跌幅是不会超过20％这条线的。另外，潘石屹也曾说过，如果国内的房价跌幅超过20％，那么绝大多数的房地产企业也就不存在了。

从现实情况来看，如今已经有很多地方的房价跌幅超过20％，比如环京楼市，别说20％了，现在的跌幅相比房价高点已经近乎50％了，前几天各大新闻榜单的热搜，武清一小区房价从160万跌至39万，武清就位于环京附近，可见环京楼市的房价跌幅有多惨了。也就是说，潘石屹所说的，国内房价下跌20％就是底线了！这句话是不准确的，因为现在就发生了，而且就在国内，只不过，潘石屹另外一句话说对了，就是绝大多数房地产企业也就不存在了，确实，环京的开发商已经亏惨了，再亏下去，就只有破产倒闭了。

其实，潘石屹的“国内房价下跌20％就是底线了！”这句话，应该加个前提条件，就是一线城市，最多加上强二线城市，这些城市，由于产业结构集聚且多样化，人口不断涌入，住房需求还是充足的，另外，还有大量的改善需求，房价跌幅不会很大，潘石屹说的20％差不多，更重要的是，这些城市还要发展，还要建设，是需要开发商的，是不能让开发商破产倒闭的，不展开说了，懂的都懂。

做个总结。随着房地产规范化到来，房子的持有成本会不断增加，比如房地产税、空置税等等，出台只是时间问题，另外就是我们说得，现在的房子已经明显过剩，还有买房的人也越来越少，没办法，该买的都买了，不买的就是买不起了，综合来看，房价下跌是不可避免的，但在调控端的指导下，不会大跌，平稳下跌是大概率，直至楼市整体趋于平稳，实现软着陆，炒房就不要想了，没戏了。对此，你怎么看？