首付更低，利率更优——“认房不用认贷”政策带来的购房新变化

最近，我国房地产政策不断调整优化，其中一项重要政策是推动购买首套房贷款“认房不用认贷”，这将为居民购房带来更多的便利和实惠。住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》明确规定，在购买商品住房时，只要家庭名下没有成套住房，不论是否已经利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。这意味着，购房者可以享受更低的首付比例和利率优惠。

在“认房不用认贷”政策落地的城市，购房者以家庭为单位，包括借款人、配偶及未成年子女在内，只要在当地没有名下成套住房，即使有贷款记录，购买房屋时可按照首套房来执行贷款政策，享受首付比例和利率的优惠。这对于想要换房的居民家庭来说是一个利好。一个在福州的市民说，他希望新政尽快落地，因为他已怀孕6个月了，希望能换个大房子。根据他的计算，如果能够享受“认房不用认贷”的政策，他的首付将减少22万元。在一些首套房和二套房的首付比例差距较大的城市，及时跟进落实“认房不用认贷”政策将给购房者带来更多的利好。

对于那些曾因工作地迁移等原因在当地无房的新市民来说，“认房不用认贷”政策将帮助他们降低购房门槛。例如，一个叫郝先生的“90后”市民说，他们一家三口在南京有房，去年已还清房贷。但是，根据现行的“认房认贷”情况，即使他们卖掉南京的房子，再买房也要付7成的首付。如果“认房不用认贷”政策落地，他们不用卖掉南京的房子，也能享受首套房的3成首付资格，利率也许会按照首套房来执行。

另外，对于一些居民家庭来说，尽管他们利用贷款购买过住房，但由于创业、经商、治病、子女上学等原因，他们将所拥有的住房卖掉，实际上已经没有名下住房了。在“认房不用认贷”的情况下，购房者能否享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，主要取决于购房者目前是否有名下住房。这一政策更加符合居民的购房需求和实际情况。

在“认房不用认贷”的情况下，首套房贷款利率可以降低，月供也会减少，从而提高购房者的购房支付能力，减轻购房负担。根据贝壳研究院的监测数据，2023年7月，全国百个城市的首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%。以天津为例，如果购房者贷款100万元，贷款期限25年，在“认房不用认贷”的情况下，将节省16.8万元的利息。该政策将作为“一城一策”工具的一部分，供城市自主选择。

此外，个人所得税方面也有新的优惠政策。根据财政部、税务总局、住房城乡建设部的公告，自2024年1月1日至2025年12月31日，对于出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，可以退还已缴纳的个人所得税。这一政策被称为“换房可退个税”。根据业内人士的说法，对于大部分城市来说，换房可以节省3万至5万元的税费，而北京等一些城市的部分房源可以节省更多的税费。个税征收情况因交易房屋的不同而有所差异。

这些政策的实施将使购房者的首付更低、利率更优，从而减轻购房负担，帮助居民改善住房条件。这些政策是为了满足居民的购房需求和实际情况，在不同的城市根据本地房地产市场的供求关系和价格走势等因素进行因城施策，有助于建立和完善房地产长效机制。