这一轮，为什么未见全国性楼市新政？

之前，红姐在写文章的时候提到过，朋友圈有位老师曾表达过一个疑惑，就是地方因城施策林林总总几百条，效果也不如顶层出台个新政“国*条”。

红姐也一直疑惑，虽然大会小会、各部委也表态喊话，要促进房地产行业良性循环和健康发展，但是就是没见到层面出台一个统一的稳地产新政文件。

这是为什么呢？

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今天早上，红姐看到了一篇研报，有点豁然开朗的感觉。是东兴证券研究所发表的报告，题为《弱现实、强预期之下，博弈短期还是拥抱未来》。

里面提到一段话，意思是，当下楼市的极度分化制约了性刺激政策的出台。

低能级城市高库存，楼市下行压力大；高能级城市低库存，楼市韧性强。如果出台层面的楼市新政，可能会导致分化的进一步加剧。

因此，东兴证券认为，类似过往的性大规模刺激政策难以出台，金融政策配合因城施策的放松可能会成为更加现实的选择。

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还有一篇研报，红姐感觉也有关联，大致能说明，虽然没有性新政，但地方因城施策其实可以更进一步，不用犹犹豫豫试探。

这篇报告是华创证券研究所发表的题为《松地产，要看库存“基本面”吗？》。其中提到，从已经出台放松政策的城市看，高库存和松地产无必然联系。

翻译过来可理解为，即使库存不高的二三四线城市，也可以放松调控。

华创证券经梳理发现，从年初以来放松力度最强（放松三限——限购限贷限售）和次强（降首付）两类城市看，库存并未普遍偏高。

如，郑州库存去化周期低于历史中枢，福州库存去化周期处于历史低位，兰州库存去化月数也低于。

华创证券认为，库存已不是二三四线城市放松的掣肘。稳增长大省或已不堪地产冲击，在郑州、福州放松的强示范效应下，“因城施策”已进入加码放松期。

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而在业内看来，这两天苏州和南京的调控松绑，具备更强的示范效应，或成为热点城市楼市政策风向标。

4月12日，针对南京放开限购的传闻，证券时报记者求证得知，南京市主城区的限购政策没有变化，但六合、溧水两区已放松外地人限购，不需再提供社保证明。

4月11日，中国证券报记者求证得知，苏州二手房限售已由之前的5年改为3年，外地人在苏州买房，社保（或个税）累计满2年即可，不再需要3年内连续缴满2年。

接受媒体采访时认为，长三角是楼市的“晴雨表”，下行压力较大的二线城市或将效仿南京和苏州，进行局部放松，乃至取消“四限”（限购/限贷/限售/限价）。

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红姐还注意到 ，今天（4月13日）经济日报发表了一篇署名为“亢舒”的文章，标题为《稳定住房消费与“房住不炒”并不矛盾》。

其中提到，满足购房者购置首套房和改善需求的前提是不能过度加杠杆，不能给投机性需求大开方便之门。

其认为，眼下促进住房消费健康发展，政策仍需进一步发力。各地可进一步因城施策，出台有助于激活市场需求、降低购房成本的政策。

红姐理解，只要严格把控住加高杠杆的购房行为，不给炒房投机者提供机会，地方因城施策放松调控就不用担心会带来房价上涨的不可控。

总体预判，也许接下来我们仍然看不到性的稳楼市新政文件出台，但是可以期待的是，越来越多的城市包括高能级城市，会因城施策给楼市松绑。