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最新定调!要出猛药了?福州救市逻辑清晰!

楼兔子2022-03-31 13:34:51

正稿之前，插播一条重磅消息。

央视新闻报道，在北京的大佬们又集中开会了。新闻通稿很长，浓缩来讲，关键信息就以下几点：

1，当前国际形势复杂严峻，国内经济下行压力加大。（这个定性非常重要，统一认识才好聚力办事）2，把稳增长放在更加突出位置，稳定经济的政策要早出快出。（再次督促各地，收缩性政策慎重出台，刺激政策早出快出）3，今年新增地方政府专项债3.65万亿。再加上去年已经提前下发的1.46万亿，这约5万亿，要用好。（建议倾斜投向有偿债能力的经济发达地区，新基建+房地产是重要方向）

对这个事情，我们看一下这张图就容易理解了：

别看中国地大物博，但真正有能力每年向财政部送钱的地方城市，也就广东上海北京江苏浙江山东天津福建等等少数几个地方。其它省市都是嗷嗷待哺，翘首以盼中央转移支付等钱发工资呢。

但是，今年的情况太复杂了。主要是疫情的严重影响。广东省，虽然深圳东莞珠海广州等等城市已经基本控制了疫情，但是按下暂停键的损失，太难弥补了。而上海，到如今依然在和病毒做斗争。何时吹集结号，目前还不知道呢！

广东和上海，这两个中国经济的火车头，都同时遭遇拦路虎。如今，季度也就这样了。第二季度还不起势？你们想想看，今年预定的GDP涨5.1%，难度有多大！时不我待，必须刺激起来了。因此，庙堂之上在屡屡督战！我们可以预期，4月份要出猛药了！深圳楼市大有可为。已经有房企新盘公告涨价，后续还奢望跌吗！

——以下是今天的正文——

地产故事集中爆发的一天。
外行看热闹，内行看门道。真要掰开了揉碎了来说，还真挺有意思的。

，深圳拟调整二手房指导价这件事，财联社竟然把新闻给删掉了。
第二，又一个省会城市松绑限购。福州的救市力度，比郑州更猛。
第三，今天，地产股再次暴涨，全行业20多只股票涨停。
第四，4月份，房企将进入年度偿债高峰，债务总额超1000亿元。

如何来理解以上地产信息呢？

我们首先来看福州的救市。
福州这次真的是下了猛药。直接解除了福州市鼓楼、台江、晋安、仓山、马尾等五个城区的楼市限购。

大家对应看一下这张图就知道了，新政策环境下，只有最核心的城关区，还按老规矩限购中。等于是整个福州，几乎可以随便买买买了。

（图中文字是松绑前的限购政策）

为什么如此彻底的裸奔？
很简单！福州楼市出大问题了。

，新房卖不到了。近半年，福州房价持续波动，商品房去化周期偏长，出清周期在20个月以上，库存压力太大。

第二，土地市场遇冷。3月16日，福州市今年的批次集中供地，表现非常惨淡。

综合来说就是，房子卖不动了，房企没钱。土地卖不动了，财政没钱。春寒夜雨，地主家都没余粮了。

所以，福州当机立断，祭出杀手锏大手笔救市。

福州的困局只是个别现象吗？不是！

克尔瑞研究中心的数据显示，到今年2月末为止，三四线城市的新房库存涨幅扩大到了大约20%。平均去化周期在19.5个月左右，大批城市去化周期在2年左右。

开发商房子太难卖，自然就没有销售回款。后续一大堆问题紧随而来。最关键的，就是我们上面提到的第四条新闻了。

房企没有销售回款，又断了银行贷款。4月份的超过1000亿到期债务怎么办？难道又等着大量房企债务暴雷，再次引发恐慌潮？

如今我们的工作重心是，稳经济保增长，当然要尽全力避免以上以上恶性循环再次发生。

所以，不管是尤其困难重重的闽系房企根据地，还是范围看，房地产都到了一个不能再继续恶化的地步。

在如今美联储启动加息，全球局势动荡的背景下，房地产已经站在悬崖边，再挪一小步，就是万丈深渊。

所以，救房企成了我们当前工作的紧迫任务。

在316金融委会议上，我们的超级大佬，明确指出必须拿出方案，有效防范化解房企风险。
出路在哪里呢？

这就要谈到今天的第三条新闻，地产股持续暴力上涨了。

化解房企风险，其实就一条路，搞钱。一方面，松绑调控政策，让房企有正常的销售回款。一方面，资本市场要防止上市房企继续超跌猛跌，恢复房企融资能力。

显然，这两条路，我们都在快速奔跑。进入4月份，各地刺激救市的表演，会非常热闹。而股市方面，不管是港股，还是A股，上市房企的股票都是暴力上涨。阳光城甚至短期内是实现了上涨！

正是基于以上逻辑思考，我一周前就预判，本轮房地产股票的行情，有可参与的持续性。楼市小阳春，也很可能在5月份到来。从现在开始，大家要更加积极乐观的去看房买房了。
最后一个问题。

既然性楼市救市已经成为低调的共识，财联社为何又删掉了深圳拟近期调整二手房指导价的新闻呢？
实话说，这种事情，只能等官宣了。

但是，作为一个曾经在主流媒体搞采编工作近20年的老媒体人，我提几点猜测供大家参考。

，一线城市什么时候进场，这个问题可能还有争议。从已经落实的限购政策松绑来看，都是从小城市首发，然后哈尔滨、福州这样的省会城市再跟进。

如果一线城市过快入场，就直接把资金都吸走了。吃肉喝汤，也得等让小兄弟先尝上几口。

第二，从舆论反馈来看，市场对于“指导价上调3%至5%”这个关键信息，非议较多。有人认为力度太小，难起波澜。如今深圳楼市的日子也不好过，一拳出击打在棉花糖上，后面就不好办了。也有传言说是上调20%。估计有关部门又压力太大？

既然，还没有达成共识，那就再忍耐几天吧。好饭不怕晚。

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投诉房企政策限购

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