政策纠偏后再现“友好”，地产行业能否“否极泰来”？

12月6日的高层会议关于地产有了一些新的表述，提出：

“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”

业内认为，这进一步体现了决策层维持房地产市场平稳发展的意愿，预计接下来会相应放松一些约束，来释放合理的住房需求，改善楼市销售大幅下滑的状况。

但是释放的政策有多“深”，能否有效扭转市场走势，信用能否获得有效扩张，仍存在不确定性。

01

房企信用事件还在爆发

楼市仍在持续有民营房企曝出流动性问题。

12月8日早间，佳兆业公告停牌，待刊发内幕消息。坊间猜测和12月7日到期的4亿美元债交换要约未通过有关。

12月6日早间，阳光100中国发布公告，本金总额为1.7亿美元的优先票据于12月5日到期日无法偿还，已构成实质性违约。

这只是公告出来的。

某位地方AMC机构人士曾告诉红姐，中部某市的本土房企几乎没有一家资金链不紧张，那些没上市的、没发过美元债的房企境况甚至更差，有本地金融机构在撑着，只是没曝出来而已。

就在今天（12月8日），红姐还得知，5年前还排名top20之内，如今已经滑落至top30开外的某房企，其城更板块多个分公司被取消，人员大约要缩减一半。

“今年这种情况怎么办啊？那么多人失业找工作，哪有那么多空余职位啊？”红姐问。

“送外卖，开滴滴！”该房企一位内部人士无奈地调侃。

02

信用能否有效扩张存不确定性

据国盛证券研报，央行12月6日决定全面降准0.5个百分点，将释放1.2万亿长期资金。这1.2万亿中，有9200亿要用于归还15日到期的MLF，预计央行在当日会进行约4000亿元的缩量续作，因此大约会有约7000亿的资金净释放。

虽然货币宽松已经先行，但在国盛证券看来，在房地产领域能否实现信用有效扩张，仍存在不确定性。

其一，“三道红线”依然在约束房企的融资能力。

某央企人士日前曾言，他们不缺提供贷款的资金方，缺的是“报表空间”。而民企经过腾挪报表，“有空间但借不来钱。

其二，约束购房需求的政策，如限购限贷、首付比例、贷款利率等，本轮尚未有实质变化，地产基本面能否企稳依然需要观察。

虽然在央行指导下，房地产信贷环境正在逐步好转，但是金融机构投放资金的结构性仍然明显，有负面舆情的房企特别是民企很难获得新增贷款或者债市投资人认可。

东方证券12月8日发表的一份报告中也指出，虽然央行在努力推动行业信贷环境的改善，但是开发商面临六方信用中至少有4-5方仍在收缩，所以开发商的偿债能力仍没有好转。

六方包括银行、信托、债券持有人、供应商、购房人和地方政府。尽管银行的按揭额度和进度有所放松，开发贷在一定程度上有所缓和，但大部分房企尤其是民营房企仍面临着多方主体同时“挤兑”的窘境。

东方证券认为，唯有更大力度的需求端政策调整，提振楼市销售，使房企实现良好的回款，才能真正恢复供应商、地方政府、金融机构对低评级房企的信心，才能走出信用收缩的负循环。

03

未来1-2个季度偿债压力仍大

据国盛证券研报数据，2022年是地产美元债集中到期的年份，全年合计到期551.6亿美元，其中一二季度分别到期155.1亿、170.5亿美元，下半年相对缓和。

分房企看，据安信国际12月3日发布的研报统计，自2021年12月4日至2022年一季度，禹洲集团、富力地产、融信中国、中国奥园美元债到期压力较大；次之有旭辉控股、新城发展、阳光城、雅居乐、中国金茂、合生创展、中骏集团、国瑞置业等。

业内人士表示，大部分美元债均设有交叉违约条款，当发生交叉违约事项时，美元债往往可采取加速到期的处置方法，形成挤兑。投资人有权迫使企业清盘还债，如花样年遇到的挑战。

也有业内人士告诉红姐，某房企之所以近期大规模压缩区域架构、对高管进行“一刀切”式降薪，也是因为要全力保1月份到期的美元债不。 

04

预计明年年中楼市销售企稳

12月3日，恒大公告无法履行2.6亿美元的境外债担保责任后，央行、银保监会、证监会分别做了表态，明确恒大属于个案风险，同时也各自释放了推动地产融资回暖的举措。

央行表态，境外发债的房企要按照市场化、法治化原则积极履行法定偿债义务，言外之意是“自己搞定”，但同时表示对于企业汇出资金偿付及回购境外债券将提供支持和便利。

证监会表态，支持房企合理正常融资，且通过媒体采访释放将支持优质房企发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购，给出险企业通过积极处置资产自救提升了操作空间。

银保监会表态，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，这与12月6日高层会议提出的“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”一致。

业内预计，不久之后，在首套和改善型住房的首付比例、房贷利率等政策上会做出调整，以提振市场需求。

但是在行业已经陷入“销售下行-房企资金趋紧-投资收缩/评级下调或违约-金融机构惜贷-购房者预期悲观-销售进一步下行”的负向循环困局（平安证券总结）下，预计销售修复的速度会比以往更慢，可能需要经历半年或更长。

05

后续政策力度还需要观察

约束购房需求的限购限贷、首付比例、贷款利率等会不会调整，有多大力度的调整，还需要观察；

“宽货币”和“宽信用”能否有效支持亟需支援的民企，也还需要观察。

因此，虽政策定调利好，但还要看后面具体的政策落地，地产人切莫过度乐观。