[摘要] 樓市連漲13個月，政府調控措施亦推出多輪。在壹系列內外環境因素皆劇烈變動影響下，香港樓市未來走向如何？會否再現20年前“爆煲”時的景象？
政府調控策略：短期與長期
時至今日，香港樓市是否如股市“牛市三期”壹般，亦進入情緒相當樂觀、壞消息也被當成好消息炒作的狀態？各方因立場不同，給出的判斷亦不壹樣。
市場人士壹般認為，以過度興建、過度借貸、價格過高為標誌衡量，目前香港樓市中有六成小業主已經還清貸款，價格雖然已經與真正住戶的購買力脫節，但投資者手中仍有現金。加之與1997年時相比，當時的香港人熱衷炒賣物業，很多人大量借貸。但現在香港的金融體系已實行多輪收緊措施，個人負債水平遠非當年可比。故泡沫可能雖有，但還沒有爆破的危險。
從供給端判斷，樂觀的聲音則包括香港不存在過度興建，且因為二手盤源被凍結，故雖然壹手新樓的供應增加，但整體供應量仍在萎縮，市場仍是供小於求的局面。
但亦有市場觀察人士指出，“香港樓市的復雜度其實遠超想象，下判斷前應多增加幾個觀察維度：壹方面，香港人買樓都要講‘location’（地段），現在連以往乏人問津的老屋苑甚至兇宅都遭人哄搶；另壹方面，以往地產商在開盤時會把‘大客戶’和‘散戶’區分開，讓他們分組分不同時間前來排隊。近幾天卻出現了讓不同準買家壹起前來排隊的現象，‘逼爆’售樓處的效果有了，真實的情況如何呢？自己判斷。”
與之相比，來自學界和政府方面的聲音，則往往要審慎得多：
“現階段入市買家亦有心理準備，樓價日後會有兩三成的回調。展望下半年樓價，要看新政府對樓市的調控措施，以及發展商推盤量，由於上半年已消耗大量購買力，料下半年樓價升幅會放緩至2％至3％。”香港經濟學者、冠域商業及經濟研究中心主任關綽照近期如此預測稱。
此外，“‘納米樓’若住得不舒服要換樓，數年後在供應增加和政策因素改變後，還有沒有買家願出高價承接？我實在懷疑。”何濼生認為。
“無論在資金流情況、市場估值及投資者心態上，都與金融海嘯前有不少相似之處。”香港財經事務及庫務局局長陳家強近日表示，他並非是對樓價給出嚴肅預警的首位港府財金系統高官。
“大家都以為樓市‘只升不跌’，並以超出自己的能力來入市。現時樓價與市民購買力已經嚴重脫節，樓市過熱風險增加。樓市周期壹旦逆轉，對市場的震蕩極大。美國已開始利息正常化，近日多間銀行調高按息，將會逐漸令本港利率上升。”香港金管局總裁陳德霖指出。
事實上，近期香港各大銀行針對房貸的普遍升息，亦是受香港金管局的調控安排指引。自2009年起截至今年6月初，為應對樓市的持續升溫給銀行體系帶來的影響，金管局已經推出八輪樓市逆周期措施。
此外，港府也針對購房者實施了壹系列稅收和監管政策，比如壹系列辣稅，以及禁止“壹約多夥”（壹個購買資格購買多套樓房）等。
陳家強認為，香港金管局近日推出的審慎監管措施都是好事。經過嚴謹的監管後，現時風險管理的措施已大致完成，香港金融市場已相當穩健。但如前所述，從效果來看，這些主要針對需求端進行管理的措施，往往會被指出存在“壹法立、壹弊生”的局限。
對於目前港府調控中存在的這種矛盾，亦有學界聲音指出：香港是自由經濟及貿易的市場，出手過輕，達不到壓抑樓市過熱的效果；出手過重，會將樓市及經濟拖垮。
此外，受制於外部整體環境，在量化寬松的貨幣政策影響下，香港的低利率和流動資金充裕也會加速令樓價愈升愈高，用本地的措施解決外部的問題，其實相當不易。
從過去幾年港府針對樓市的調控總方針來看，其核心主旨是盡量拖延買家需求的數量，並盡快增加供應，達到供求平衡的目標，這樣雖然會存在壹定滯後效應，但最終會令樓市自然降溫。簡而言之，以短期調控為治本之策換取時間。
“本屆政府標本兼治，大力增加房屋供應，亦推出多輪需求管理措施，打擊投機及投資需求，公私營房屋供應的顯著增加會在今年開始陸續出現。今年開始，未來3年-4年的壹手住宅供應量達9.6萬夥；公營房屋興建量預期達9.46萬夥。經過土地改劃工作後，住宅單位潛在供應達38萬個，而中長期新市鎮擴建、加上潛在鐵路物業供應，預期可提供22萬個住宅單位，以及860萬平方米工商業樓面面積。”6月1日上午，梁振英在最後壹次作為香港特首出席行政長官問答會時稱。
“香港的房屋問題歸根結底是土地利用問題，要降低樓價，就要增加房屋供應；要增加房屋供應，就要繼續增加土地供應。”在其任內的最後壹份施政報告中，梁振英也指出。
在被問及有何忠告給予下屆政府時，梁振英則是再次重申：要解決港人住屋問題，必須增加土地供應。
有相關數據顯示：在梁振英的推動下，預期在未來3年-4年，香港的壹手私人住宅樓宇供應量將比本屆特區政府上任時增加45％，公營房屋增加將超過37％。而這對於香港候任行政長官林鄭月娥提出的以公私營合作模式推出“港人首置上車盤”計劃的實施，可能會起到壹定幫助作用。
新特首上任在即，目前學界對於港府未來如何調控的建議也在不斷增多。比如，建議港府在全面推行“港人港地”的同時，也可以同時逐步全面推行“資產增值稅”。
陳家強亦指出，政府未來壹方面要持續增加供應，另外也要有好清楚的政策，給予社會明確訊息，樓價將會回復正常水平，從而調整市民的預期，讓大眾相信他們的購買力可以追得上樓價。
事實上，在過去的數年甚至更長的時間當中，諸種類似建議早已是層出不窮。但它們能否真的打破“地產霸權”，無人能夠給出確定性答案。
從短期情況來看，將在下屆港府中留任的香港財政司司長陳茂波近期指出，因“影響樓市的基本因素已起根本的變化，且港息最終會跟隨美息走勢。‘樓價只升不跌’的說法欠缺客觀根據。在基本市場因素正在轉向的情況下，市場仍然再趨熾熱，實在令人擔心。故各種需求管理措施仍須繼續，現階段看不到有條件或空間‘減辣’或‘撤招’”。
“目前不宜放寬任何措施幫助市民‘上樓’，尤其是協助壹些財政能力‘處於邊緣水平’的人買二手樓，否則恐怕‘只會害了他們’。”6月5日，陳茂波在立法會財經事務委員會上回應議員提問時再次著重重申。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
