房地产业步入大象时代 先做强还是先做大

目前，房企年报公布已接近尾声，透过已公开的数据，不仅直观看到了地产行业的“繁荣”，也观察到了行业的另一面：房企大鳄销售增速放缓，毛利率进一步下滑，在此情况下，带头大哥万科掀起互联网思维旋风以“求质求量”；大鳄绿地集团跑步整体借壳上市；中海地产伸手揽入兄弟公司，意在造就地产巨无霸…

“不论是有意的，还是巧合的，江湖地位之争已到白热化的程度。”兰德咨询总裁宋延庆告诉某网：“可以说，房地产市场已进入规模为王的大象时代，换句话说，在房地产行业，‘先做强还是先做大’的答案已经揭晓，‘小而美’模式越来越没有空间，中小企业要么努力变成大象，要么被洗牌出局。”

在世联行董事长陈劲松看来，在步入下半场后，意味着地产行业将步入“微利时代”，那么，如何未雨绸缪开创新的业绩增长点，成为开发商亟需解决的首要问题。

天花板之忧

在经历楼市供销两旺之后，中国楼市各项指标在2013年达到新高峰，企业销售额、销售面积等相关指标再创新高，商品房销售面积为13.06亿平方米，同比增长17.3%，销售面积同比增幅快速回升，达到2010年以来的水平；商品房销售额为8.14万亿元，同比增长26.3%。

宋延庆预测，当商品房销售面积达到17亿平方米左右后，中国房地产市场将由增量市场（为主）转为存量市场，这一时点预计在2018年前就要到来。

陈劲松则认为，随着市场日渐逼近天花板，未来房地产新的模式在何方，成为房地产企业思考与探索重点。

领头羊万科在新业务、新领域上的探索显得尤为迫切。据万科年报显示，去年，实现销售额1709亿元，同比增长21%，再创历史新高，并稳坐行业把交椅。但靓丽的数字背后，也暗藏行业及万科的隐忧。

表现最为突出的，当属增速大幅下滑。据某网站统计，2004年-2010年，其销售额的复合增长率接近50%；而2009年-2013年间，复合增长率已下滑至23%。并非万科一家如此，查阅中海地产、保利地产等“千亿军团”企业，其销售额复合增长率近年来均在20%左右。

“万科之前就开始考虑这些问题了，就是千亿之后，到两千亿，三千亿等等到底有没有‘天花板’？”万科副总裁毛大庆告诉记者：“当然是有的，因此，当触规模触及天花板之后，万科的在哪儿，这就是我们提出了有质量的增长，并做城市综合服务配套商，借用互联网思维改造万科，寻求新的利润增长点。”

除此之外，从房企年报来看，房地产已经进入了“规模为王”的时代，大鳄与小鱼之间业绩分化进一步加剧、市场集中度进一步提高。宋延庆称，如果在行业销售顶峰到来之前，企业销售额达不到100亿元，不仅难以成为主流开发商，甚至被洗牌出局的可能性很大，“我们预计，到2018年末，预计5年内有一半左右的企业出局。”

因此，去年，百亿企业家数增长快于往年，从52家增加到了71家。宋延庆预测，如果今明年市场不出现系统性调整，预计到2015年，百亿企业或将达到100家，千亿企业或将达到10家。

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